Malraux et déficit foncier : un cumul possible en 2026 ?

Le dispositif Malraux (art. 199 tervicies du CGI) offre une réduction d'impôt de 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration d'immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable, plafonnée à 400 000 € de travaux sur 4 ans (soit jusqu'à 30 000 €/an de réduction d'impôt). L'engagement locatif est de 9 ans.

Le déficit foncier (art. 156-I-3° CGI) permet d'imputer le déficit foncier hors intérêts d'emprunt sur le revenu global du foyer, dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € pour les passoires thermiques rénovées entre 2023 et 2025). L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

À première vue, les deux mécanismes pourraient sembler complémentaires : Malraux pour la réduction d'IR, déficit foncier pour absorber les charges non éligibles. En réalité, leur cumul sur la même opération est très encadré.

L'administration fiscale interdit le double avantage fiscal sur une même dépense. Un euro de travaux ne peut pas, à la fois, donner droit à la réduction d'impôt Malraux et être déduit comme charge foncière dans le calcul du déficit foncier.

Concrètement, dans une opération Malraux : les travaux de restauration éligibles Malraux ouvrent droit à la réduction d'IR (et non au déficit foncier). Mais les autres charges du bien (intérêts d'emprunt, taxe foncière, primes d'assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables, travaux non éligibles Malraux) peuvent générer un déficit foncier classique.

C'est ce second déficit foncier qui constitue l'optimisation cumulée. Bien maîtrisé, il permet de cumuler les deux avantages sur deux assiettes différentes.

Hypothèse : investisseur en TMI 45 %, opération Malraux à Bordeaux. Acquisition foncier + bâti existant : 200 000 €. Travaux de restauration éligibles Malraux : 250 000 € sur 3 ans (à 30 % en SPR avec plan de sauvegarde). Mise en location nue 9 ans à 1 100 €/mois.

Volet Malraux : réduction d'impôt = 250 000 € × 30 % = 75 000 € étalés sur les 3 années des travaux, soit 25 000 €/an. Cette réduction vient s'imputer directement sur l'IR.

Volet déficit foncier : chaque année, charges déductibles hors travaux Malraux = intérêts d'emprunt (5 500 € sur prêt 250 000 € à 3,5 %) + taxe foncière 1 500 € + copropriété 600 € + assurance 250 € = 7 850 €. Loyers annuels = 13 200 €. Résultat foncier = 13 200 − 7 850 = +5 350 € positif. Pas de déficit dans ce scénario.

Mais si l'on ajoute des travaux complémentaires non éligibles Malraux (rafraîchissement intérieur, mobilier non amortissable, équipements complémentaires) pour 15 000 € sur l'année, on génère 15 000 − 5 350 = 9 650 € de déficit foncier imputable sur le revenu global. Gain d'impôt = 9 650 × (45 % + 17,2 %) = 6 006 €.

Total cumulé année des travaux complémentaires : 25 000 € (Malraux) + 6 006 € (déficit foncier) = 31 006 € d'économie d'impôt sur une seule année.

Quatre limites principales encadrent ce cumul :

1. Pas de double déduction : une même facture de travaux ne peut pas être à la fois éligible Malraux et déduite en charge foncière. Le distinguo est strict et nécessite une comptabilisation précise.

2. Plafond global des niches fiscales : Malraux n'est pas inclus dans le plafonnement global de 10 000 €/an (art. 200-0 A CGI), c'est une de ses forces. Le déficit foncier non plus n'y entre pas (mécanisme de réduction de base et non de réduction d'impôt). Cumul sans plafond commun.

3. Engagement locatif Malraux : 9 ans de location nue à titre de résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux. Rupture = remise en cause totale de la réduction.

4. Travaux Malraux validés en amont : les travaux doivent faire l'objet d'une autorisation spéciale (permis de construire avec avis ABF, ou déclaration préalable selon les cas). Voir notre dossier conditions Malraux 2026.

Une situation fréquente : une fois la phase de travaux Malraux terminée (3-4 ans), l'investisseur peut continuer à générer du déficit foncier sur les travaux d'entretien réguliers du bien (peinture, plomberie, remplacement d'équipements). Ces dépenses, non éligibles Malraux (qui ne portait que sur la restauration initiale), entrent pleinement dans le régime du déficit foncier.

Mécanique cohérente avec l'esprit du déficit foncier classique : les charges d'exploitation du bien continuent de réduire l'assiette imposable.

Voir aussi notre article spécifique déficit foncier rétroactif après acquisition pour des cas de stratégie post-acquisition.

• Le cumul Malraux + déficit foncier est possible sur la même opération, à condition de séparer strictement les dépenses éligibles à chaque dispositif.
• Aucun double avantage fiscal sur une même facture : chaque euro choisit son régime.
• Ni Malraux ni déficit foncier n'entrent dans le plafonnement global des niches (10 000 €/an).
• En TMI 45 %, l'effet cumulé peut dépasser 30 000 € d'économie d'impôt par an pendant la phase de travaux.
• Bien faire valider les ventilations par un expert-comptable et un notaire spécialisés.