DPE F/G 2026 : interdiction de louer et exceptions

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé un calendrier progressif d'interdiction de location des logements les plus énergivores. En 2026, le calendrier en vigueur est : depuis le 1er janvier 2023, interdiction de louer les logements DPE G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) ; depuis le 1er janvier 2025, interdiction de louer les logements DPE G ; à compter du 1er janvier 2028, interdiction de louer les logements DPE F ; à compter du 1er janvier 2034, interdiction de louer les logements DPE E.

Concrètement, en 2026, tout logement DPE G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement de bail. Les baux en cours signés avant 2025 peuvent se poursuivre jusqu'à leur terme naturel ou jusqu'à la libération du logement, mais ne peuvent plus être renouvelés tacitement après 2025 sans travaux.

L'interdiction porte sur la signature du bail : un bailleur qui louerait un logement classé G en 2026 commettrait un manquement aux obligations du bailleur, susceptible de sanctions civiles (le locataire peut saisir le juge pour exiger des travaux ou la diminution du loyer). Voir aussi notre dossier audit énergétique obligatoire 2026.

L'interdiction s'applique à tous les logements à usage de résidence principale : locations nues, meublées, étudiantes (bail mobilité). Elle s'applique également aux logements meublés loués à l'année comme résidence principale.

Exceptions notables : les locations saisonnières (meublés de tourisme) ne sont pas concernées par l'interdiction, car elles ne constituent pas une résidence principale du locataire. Cette zone grise reste sensible et fait l'objet de débats parlementaires depuis 2024. Une proposition de loi de 2025 vise à étendre l'interdiction aux meublés de tourisme classés (Airbnb, gîtes), avec calendrier décalé de 5 ans (interdiction G à partir de 2030). Sa mise en œuvre est attendue pour fin 2026 ou début 2027.

Les baux mobilité (durée 1 à 10 mois, public spécifique : étudiants, stagiaires, salariés en mission) suivent les mêmes règles que les baux meublés classiques. Les colocations sont également soumises à l'interdiction, qu'elles soient en bail unique ou en baux multiples.

Un décret du 16 août 2023 a précisé trois cas d'exception permettant à un bailleur de continuer à louer un logement classé F ou G : les bâtiments dans lesquels les travaux nécessaires modifieraient l'aspect extérieur dans une zone protégée (secteur sauvegardé, zone UNESCO, abords de monument historique) ; les bâtiments dont les travaux entraîneraient un coût manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien (généralement supérieur à 50 % de la valeur vénale) ; les copropriétés où le syndicat refuse les travaux nécessaires (vote en assemblée générale contre la rénovation, et impossibilité technique de réaliser les travaux dans les seules parties privatives).

Pour bénéficier de l'exception, le bailleur doit produire un dossier technique : avis d'un architecte des bâtiments de France (zone protégée), expertise immobilière (coût disproportionné), procès-verbal d'assemblée générale (copropriété bloquante). L'exception n'est pas automatique : en cas de contentieux, le juge apprécie au cas par cas.

En 2026, environ 8 à 12 % des bailleurs de logements F-G se trouvent dans une situation d'exception légitime, selon estimation FNAIM. Les autres doivent réaliser les travaux ou retirer le bien de la location (vente, transformation en local commercial, occupation personnelle).

Sanctions civiles : un locataire dont le logement est classé G en 2026 peut saisir le juge des contentieux de la protection pour : exiger la réalisation des travaux nécessaires (avec astreinte journalière en cas de non-exécution), obtenir la diminution du loyer (généralement 10 à 25 % pendant la durée du litige), ou demander la résiliation du bail aux torts du bailleur (avec indemnités : dommages-intérêts, frais de déménagement, double loyer pendant la période de relogement).

Sanctions administratives : depuis 2024, certaines villes (notamment Paris, Lille, Lyon dans le cadre de l'encadrement des loyers) ont mis en place un contrôle préfectoral des annonces de location. Une location de logement classé G peut faire l'objet d'une amende administrative jusqu'à 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale).

Risque réputationnel : les agences immobilières et plateformes (SeLoger, LeBonCoin) refusent désormais de publier des annonces de logements F-G sans mention de l'interdiction prochaine, sous peine de manquement à leur obligation d'information. Voir aussi notre dossier locataire impayé : procédure 2026.

Stratégie 1 - Rénover : investir dans les travaux pour faire passer le logement en E ou D (sortir des passoires). Coût moyen pour passer de G à E : 25 à 40 000 € pour un logement de 60 m². ROI 8 à 15 ans selon hausse des loyers possible (déplafonnement loyer en zone tendue après travaux) et économies d'énergie (à la charge du locataire mais améliore l'attractivité du bien).

Stratégie 2 - Vendre : revendre le bien à un acheteur qui réalisera les travaux ou à un investisseur spécialisé en rénovation. Décote moyenne 2026 pour DPE G : 15 à 25 % par rapport à un équivalent classé D-E. Pour un studio parisien valant 200 000 € en DPE D, la valeur en DPE G tombe à 150-170 000 €.

Stratégie 3 - Changer d'usage : transformer en location saisonnière (exception temporaire, mais incertitude réglementaire 2027), en local commercial ou professionnel (si permis et zone le permet), en résidence secondaire personnelle (occupation propre, plus de problématique locative).

Stratégie 4 - Vendre en viager occupé : si le bailleur souhaite continuer à occuper ou si le locataire en place est âgé, le viager occupé permet de monétiser le bien sans rupture. Voir notre dossier vente en viager.

Calendrier : G+ interdit depuis 2023, G interdit depuis 2025, F en 2028, E en 2034.

Champ : résidence principale (nu et meublé), bail mobilité, colocation. Hors champ : meublés de tourisme (jusqu'à 2030 probablement).

Exceptions : zones protégées (ABF), coût disproportionné (>50 % valeur vénale), copropriété bloquante (vote AG défavorable).

Sanctions : action locataire (diminution loyer, travaux forcés, résiliation), amendes administratives jusqu'à 15 000 €.

Stratégies : rénover (25-40 k€), vendre avec décote (15-25 %), changer usage, ou viager.