Transmettre du LMNP : amortissements et stratégies en 2026

Le LMNP au réel permet d'amortir le bien et de neutraliser fiscalement les loyers pendant 10-15 ans, voire plus. C'est son principal attrait. Mais une question revient systématiquement : que deviennent ces amortissements quand le bien sort du patrimoine (vente, donation, succession) ?

La réponse dépend du mode de sortie. En cas de cession à titre onéreux (vente), le LMNP au réel pratiqué par un particulier (non professionnel) relève du régime des plus-values des particuliers, et non du régime des plus-values professionnelles. Mais depuis la réforme, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : le prix d'acquisition est minoré des amortissements admis en déduction, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. L'abattement pour durée de détention continue de s'appliquer normalement.

C'est ce qu'a instauré la loi de finances pour 2025 (article 84), pour toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date d'acquisition. Avant cette réforme, les amortissements n'étaient pas réintégrés : cet avantage, longtemps présenté comme le plus puissant du LMNP, a donc disparu pour les ventes postérieures à cette date.

À la succession, l'effet est encore plus favorable. Les héritiers reçoivent le bien à sa valeur vénale au jour du décès, ce qui constitue un nouveau point de départ. Les amortissements pratiqués par le défunt sont sans incidence : ils n'ont jamais à être réintégrés, et la base d'amortissement repart à neuf pour les héritiers (qui peuvent eux-mêmes opter pour le LMNP au réel).

Exemple chiffré : un parent achète un appartement 200 000 € en 2010, l'amortit en LMNP au réel pendant 15 ans (valeur nette comptable 2025 environ 100 000 €). À son décès en 2026, la valeur vénale est de 260 000 €. L'héritier reçoit le bien à 260 000 € (avec droits de succession sur cette valeur après abattements), et peut le remettre en LMNP en amortissant à nouveau 260 000 € sur 25-30 ans.

Concrètement, c'est un reset fiscal complet. Aucun autre régime immobilier (foncier, Pinel, Denormandie) ne permet cela. C'est la raison pour laquelle le LMNP est régulièrement présenté comme l'outil ultime de transmission patrimoniale.

La donation du vivant permet d'anticiper la transmission tout en bénéficiant des abattements de droits : 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les 15 ans. En LMNP, la donation peut porter sur le bien en pleine propriété ou en démembrement (donation de la nue-propriété, conservation de l'usufruit).

Donation de la nue-propriété : le parent conserve les loyers (usufruit), l'enfant devient nu-propriétaire. La valeur fiscale de la nue-propriété est calculée selon l'âge de l'usufruitier (barème art. 669 CGI) : 50 % à 61-70 ans, 40 % à 71-80 ans, 30 % à 81-90 ans. Économie de droits de donation très significative.

Exemple : bien valant 300 000 €, parent de 65 ans. Valeur nue-propriété fiscale = 150 000 €. Avec l'abattement de 100 000 € par enfant, seuls 50 000 € sont taxés (à 5-20 % selon barème), soit 4 000-8 000 € de droits. Au décès, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires.

Important : la donation porte sur le bien immobilier, pas sur l'activité LMNP elle-même. L'activité du donateur s'arrête (sauf maintien de l'usufruit), et le donataire peut démarrer une nouvelle activité LMNP s'il le souhaite.

Tout ce qui précède s'applique au LMNP (non professionnel). Si le contribuable bascule en LMP (loueur en meublé professionnel), les règles changent radicalement et défavorablement.

Le LMP s'applique automatiquement si : (1) les recettes annuelles dépassent 23 000 €, ET (2) ces recettes excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Le passage est mécanique, sans option.

En LMP, les plus-values relèvent du régime des plus-values professionnelles : les amortissements pratiqués sont réintégrés au calcul, et l'impôt peut être très lourd. Heureusement, le LMP bénéficie d'une exonération si l'activité a été exercée > 5 ans ET les recettes sont < 90 000 € HT (exonération totale) ou < 126 000 € HT (exonération partielle dégressive).

Pour un patrimoine LMNP grandissant, surveiller les seuils est essentiel. La bascule involontaire en LMP peut transformer un avantage fiscal en piège.

Objectif transmission progressive aux enfants : donation de la nue-propriété par tranches de 100 000 €, en démembrement, tous les 15 ans. Maintien du LMNP en usufruit pour conserver les loyers et l'avantage fiscal.

Objectif transmission à terme (succession) : conserver le bien jusqu'au décès. Reset complet pour les héritiers, qui peuvent relancer une activité LMNP à valeur neuve.

Objectif liquidation patrimoniale : revendre au bout de 22 ans (exonération IR totale) puis 30 ans (exonération PS totale). Les amortissements n'impactent pas la plus-value calculée. Idéal pour préparer une retraite ou financer un autre projet.

Patrimoine LMNP important (5+ biens) : envisager une structuration en SARL de famille pour mutualiser, donner des parts plutôt que des biens, et fluidifier la transmission.

• En LMNP (non professionnel), les amortissements ne sont jamais réintégrés à la plus-value, confirmé par la LF 2025.
• À la succession, reset complet pour les héritiers qui repartent à valeur vénale neuve.
• La donation en nue-propriété optimise les droits avec les abattements de 100 000 €/enfant/15 ans.
• Surveiller les seuils LMP (23 000 € de recettes ET > autres revenus du foyer) qui font perdre ces avantages.
• Pour les patrimoines importants, structurer en SARL de famille fluidifie la transmission.