Plus-value immobilière : quand la détention longue efface l'impôt

Le prix d'acquisition retenu inclut les frais de notaire (majorés forfaitairement de 7,5 % si non justifiés), les droits d'enregistrement, et les travaux d'amélioration réalisés depuis l'achat (uniquement si facturés par un professionnel avec TVA et non déjà déduits fiscalement).

Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, un forfait travaux de 15 % du prix d'acquisition est applicable sans justificatif — ce qui permet souvent d'abaisser mécaniquement la plus-value imposable.

Exemple : bien acheté 200 000 € en 2008, revendu 350 000 € en 2026. Prix d'acquisition majoré : 200 000 + 15 000 (frais 7,5 %) + 30 000 (forfait 15 % travaux) = 245 000 €. Plus-value brute : 105 000 €. Avec 18 ans de détention, abattement 78 % IR et 52 % PS. Imposition finale environ 22 000 € au lieu de 38 000 € sans abattement.

Sont totalement exonérés de plus-value : la résidence principale, la première cession d'un logement autre que la résidence principale (sous conditions de réinvestissement en RP dans les 24 mois), les cessions < 15 000 € et les cessions à un bailleur social.

Pour les expatriés, un régime spécifique permet l'exonération partielle sur la cession de la ci-devant résidence principale en France, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette.