Plus-value immobilière : exonération IR 22 ans, PS 30 ans

En 2026, la plus-value immobilière sur un bien autre que la résidence principale est totalement exonérée d'impôt sur le revenu (19 %) après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux (17,2 %) après 30 ans. L'abattement pour durée de détention commence dès la 6e année (article 150 VC du CGI). CPIM détaille ci-dessous le calcul complet sur cas chiffrés.

La plus-value immobilière (PVI) est la différence entre le prix de cession d'un bien immobilier et son prix d'acquisition revalorisé. Elle est soumise à deux prélèvements distincts en 2026 : l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % et les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Soit un taux marginal initial de 36,2 % avant abattements. Selon l'administration fiscale (impots.gouv.fr), ces deux prélèvements bénéficient d'abattements pour durée de détention distincts depuis le 1er septembre 2014.

Trois exonérations totales existent dès le départ : la résidence principale au moment de la cession (article 150 U du CGI), la cession d'un logement (autre que la résidence principale) lorsque le cédant n'est pas propriétaire de sa résidence principale et utilise le prix de cession pour acquérir sa résidence principale dans les 24 mois (sous conditions), et la cession dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 €.

Pour tous les autres biens (résidence secondaire, bien locatif, terrain), la plus-value est calculée puis soumise à un abattement progressif lié à la durée de détention. Voir notre comparatif SCI IR ou IS qui détaille les régimes différents applicables aux SCI à l'IS.

Prix de cession diminué des frais de vente (diagnostics, agence si supportés par le vendeur) = prix de cession net. Prix d'acquisition majoré des frais d'achat (forfait 7,5 % ou réel si supérieur), des travaux (forfait 15 % si bien détenu plus de 5 ans, ou réel si supérieur) = prix d'acquisition revalorisé.

Forfait 7,5 % frais d'achat : ajouté automatiquement au prix d'acquisition pour couvrir les frais de notaire, sans justificatif. Toujours plus avantageux pour un bien acheté il y a longtemps avec des frais réels modestes.

Forfait 15 % travaux : applicable au bien détenu plus de 5 ans, sans justificatif, et représente 15 % du prix d'acquisition. Pour un bien de 200 k€, c'est 30 k€ automatiquement ajoutés. Préférable au réel si peu de travaux ont été réalisés ou si les factures sont perdues.

Plus-value brute = prix de cession net - prix d'acquisition revalorisé. Cette plus-value brute sert de base au calcul des deux abattements (IR et PS).

Selon l'article 150 VC du Code général des impôts (Légifrance) et le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-80), deux barèmes d'abattement distincts s'appliquent en 2026 selon que l'on calcule l'impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.

Pour l'impôt sur le revenu (19 %) : 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e année. Exonération totale d'IR à 22 ans révolus de détention.

Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, 9 % par an de la 23e à la 30e année. Exonération totale de PS à 30 ans révolus de détention.

Ce décalage entre les deux exonérations (22 ans IR, 30 ans PS) signifie qu'entre 22 et 30 ans de détention, la plus-value n'est plus soumise qu'aux prélèvements sociaux résiduels, dont le poids décroît rapidement chaque année.

Surtaxe additionnelle sur les plus-values immobilières élevées (article 1609 nonies G du CGI) : pour les plus-values nettes après abattement supérieures à 50 000 €, surtaxe progressive de 2 à 6 % selon le montant. À intégrer pour les cessions de biens de prestige détenus moins de 22 ans.

Bien : maison secondaire en Bretagne, acquise 220 000 € en 2008, revendue 410 000 € en 2026. Durée de détention : 18 ans.

Calcul de la plus-value brute : prix de cession 410 000 € - prix d'acquisition revalorisé (220 000 € + 7,5 % forfait = 16 500 € frais + 15 % forfait travaux = 33 000 €) = 410 000 € - 269 500 € = 140 500 € de plus-value brute.

Abattement IR à 18 ans : 6 % × (18 - 5) = 78 %. Plus-value imposable IR : 140 500 € × 22 % = 30 910 €. IR à 19 % : 5 873 €.

Abattement PS à 18 ans : 1,65 % × (18 - 5) = 21,45 %. Plus-value imposable PS : 140 500 € × 78,55 % = 110 363 €. PS à 17,2 % : 18 982 €.

Imposition totale : 5 873 € + 18 982 € = 24 855 €. Plus-value nette encaissée : 140 500 € - 24 855 € = 115 645 €.

Même bien, hypothèse de revente en 2033 (25 ans de détention) au prix de 450 000 €. Plus-value brute : 450 000 € - 269 500 € = 180 500 €.

IR à 25 ans : exonération totale (au-delà de 22 ans). IR : 0 €.

PS à 25 ans : abattement 1,65 % × 16 (années 6 à 21) + 1,60 % (22e année) + 9 % × 3 (années 23, 24, 25) = 26,4 % + 1,6 % + 27 % = 55 %. Plus-value imposable PS : 180 500 € × 45 % = 81 225 €. PS à 17,2 % : 13 971 €.

Imposition totale : 13 971 €. Plus-value nette encaissée : 180 500 € - 13 971 € = 166 529 €.

Comparaison 18 vs 25 ans : 7 ans de détention supplémentaire ont fait passer la fraction nette de la plus-value brute de 82,3 % à 92,3 %, soit un gain de 10 points de pourcentage. La patience fiscale est rentable.

Même bien, hypothèse de revente en 2038 (30 ans de détention) au prix de 480 000 €. Plus-value brute : 480 000 € - 269 500 € = 210 500 €.

IR à 30 ans : exonération totale (au-delà de 22 ans). IR : 0 €.

PS à 30 ans : exonération totale (30 ans révolus). PS : 0 €.

Imposition totale : 0 €. Plus-value nette encaissée : 210 500 € × 100 % = 210 500 €.

La pleine maturité fiscale est atteinte à 30 ans. C'est le seuil le plus puissant du système français de plus-value immobilière, et il justifie souvent une stratégie de détention longue plutôt que de cession à moyen terme.

Stratégie 1 : attendre les seuils. Pour un bien proche de 22 ou 30 ans, calculer le gain fiscal de l'attente supplémentaire. Souvent, attendre 6 à 18 mois pour passer un seuil rapporte plusieurs dizaines de k€.

Stratégie 2 : maximiser le forfait 15 % travaux. Si peu de travaux réels, basculer en forfait 15 % augmente automatiquement le prix d'acquisition revalorisé et baisse la plus-value brute.

Stratégie 3 : utiliser l'exonération première cession. Si le cédant n'est pas propriétaire de sa résidence principale et compte le devenir, la cession d'un bien secondaire ou locatif peut être totalement exonérée à condition de réinvestir dans la résidence principale dans 24 mois.

Stratégie 4 : transmission plutôt que cession. Une donation aux enfants avant cession fait disparaître la plus-value latente (réinitialisation de la valeur d'acquisition pour les enfants). Voir transmission par démembrement.

Exonération IR : 22 ans révolus de détention.

Exonération PS : 30 ans révolus de détention.

Abattements à connaître : 6 % IR/an années 6-21, 1,65 % PS/an années 6-21, 9 % PS/an années 22-30.

Surtaxe additionnelle : à intégrer si plus-value nette > 50 k€.

Forfait travaux 15 % : automatiquement applicable si bien détenu > 5 ans.

Stratégie patrimoniale : la patience fiscale paye fortement à 22 et 30 ans, à intégrer dans tout calendrier de cession.