Déficit foncier : imputer 10 700 € de travaux sur son revenu

En 2026, le déficit foncier permet d'imputer jusqu'à 10 700 €/an de charges et travaux sur le revenu global (hors intérêts d'emprunt), le surplus étant reportable 10 ans sur les revenus fonciers. Ce plafond est porté à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique sortant une passoire, dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. CPIM séquence l'opération pour maximiser l'effet.

Vous louez en nu au régime réel. Vous réalisez des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration. Ces travaux sont déductibles des loyers perçus. Si le total des charges dépasse les loyers, le solde négatif, le déficit foncier, s'impute sur vos autres revenus jusqu'à 10 700 € par an. L'excédent est reportable 10 ans sur les seuls revenus fonciers. Selon economie.gouv.fr, ce mécanisme concerne les seules charges autres que les intérêts d'emprunt.

Le plafond du déficit foncier en 2026 est inchangé : 10 700 € par an imputables sur le revenu global (article 156 du CGI), hors fraction du déficit provenant des intérêts d'emprunt. Il est porté à 21 400 € par an lorsque le déficit résulte de travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement classé E, F ou G vers une classe A, B, C ou D, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. La loi de finances pour 2026 n'a modifié ni ces montants ni le mécanisme.

Deux règles complètent ces plafonds. D'une part, la fraction du déficit issue des intérêts d'emprunt et l'excédent au-delà du plafond ne sont pas perdus : ils se reportent pendant 10 ans, mais uniquement sur les revenus fonciers des années suivantes. D'autre part, l'imputation sur le revenu global n'est définitivement acquise que si le bien reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.

Sont déductibles : les travaux de réparation et d'entretien (ravalement, plomberie, électricité aux normes), d'amélioration de la résidence du locataire (isolation thermique, mise aux normes sécurité, installation d'un ascenseur), à condition qu'ils ne constituent pas une augmentation de surface habitable ou une reconstruction.

Ne sont pas déductibles : les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. Un lot essentiel à vérifier avec l'architecte en amont pour ne pas perdre l'avantage.

Depuis 2023, un bonus exceptionnel autorise un déficit foncier doublé (21 400 €/an) pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir une passoire thermique (E, F ou G) vers une étiquette D minimum. Selon l'ANIL (analyse de la loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 du 19 février 2026), ce dispositif est prorogé pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.

Le déficit foncier s'articule bien avec un portefeuille diversifié : un bien rénové en nu pour générer du déficit les deux premières années, puis bascule en LMNP au réel si la stratégie patrimoniale évolue. Attention, le changement de régime doit suivre des règles précises pour ne pas casser l'avantage.

Un conseiller patrimonial indépendant est indispensable pour orchestrer la séquence. Vous pouvez contacter un conseiller CPIM gratuitement pour un diagnostic initial, ou parcourir le réseau Finalib pour comparer plusieurs experts certifiés.

Profil : cadre dirigeant TMI 41 %, revenus 95 000 €/an, déjà propriétaire de sa résidence principale. Acquisition d'un T3 ancien dans le 3e arrondissement de Lyon en 2026, prix d'achat 180 000 € + frais notaire 14 000 € + travaux de rénovation lourde 60 000 € (cuisine, sdb, électricité, plomberie, isolation toiture, double vitrage). Loyer post-travaux : 950 €/mois.

Année 1 (2026) : travaux engagés 35 000 €. Recettes 0 € (bien non loué pendant les travaux). Charges déductibles : 35 000 € travaux + 2 200 € taxe foncière + intérêts emprunt 7 800 € + 600 € assurances = 45 600 €. Déficit foncier : −45 600 €. Imputable sur revenu global jusqu'à 10 700 € → économie IR 4 387 € (l'imputation sur le revenu global ne réduit pas les prélèvements sociaux). Reste 34 900 € reportables sur 10 ans sur revenus fonciers.

Année 2 (2027) : solde travaux 25 000 €. Loyer perçu mai à décembre : 7 600 €. Charges 25 000 € travaux + 2 300 € TF + 7 400 € intérêts + 700 € ass. + 800 € copro = 36 200 €. Déficit foncier : −28 600 €. 10 700 € sur revenu global → 4 387 € d'économie d'IR. Cumul à reporter : 34 900 + 17 900 = 52 800 €.

Années 3-7 : bien loué pleinement (11 400 €/an), aucun travaux. Charges courantes ~3 500 € + intérêts dégressifs (6 800 → 4 200 €). Résultat foncier brut : +500 à +3 700 €/an, absorbé par les déficits cumulés des années 1-2. IR/PS sur revenus fonciers : 0 € pendant 5 ans. À fin année 7, déficits cumulés résiduels ~38 000 € encore reportables.

Bilan 10 ans : ~95 000 € de loyers perçus, 8 774 € d'IR économisés grâce aux 2 années d'imputation sur revenu global, ~22 000 € d'IR/PS économisés via report sur revenus fonciers années 3-10. Économie fiscale totale : ~30 800 €. Bien revalorisé 11 ans à 2,5 %/an passe de 240 000 € (acquis + travaux) à ~315 000 €. Crédit restant à rembourser ~80 000 €. Patrimoine net constitué : 235 000 € à partir d'un apport initial de ~50 000 €.

Le déficit foncier est imbattable sur 2 axes : levier fiscal immédiat (10 700 €/an de réduction de l'IR sur le revenu global), et capital remboursé par le locataire pendant 10-15 ans. Ce n'est pas du Pinel-like, c'est de l'investissement patrimonial structurant.

Cet article fait partie du dossier fiscalité, déficit foncier de CPIM. Pour aller plus loin sur le sujet, voici les ressources connexes que nous recommandons à nos clients lors d'un premier rendez-vous patrimonial.

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Le bon dispositif dépend toujours de trois variables : votre TMI (tranche marginale d'imposition), votre horizon (5 ans, 10 ans, 20 ans) et votre capacité d'apport. Un diagnostic patrimonial CPIM permet de cartographier ces trois axes et d'identifier le levier le plus adapté avant tout sourcing immobilier. Prendre rendez-vous ou tester votre situation via le Compteur Immobilier.