Marchand de biens : la fiscalité 2026 décortiquée

L'administration fiscale distingue 2 logiques :

- Investisseur patrimonial : achète un bien, le détient durablement (location ou résidence), le revend exceptionnellement. Plus-value imposée au régime des particuliers (article 150 U CGI), abattements durée détention.

- Marchand de biens : achète pour revendre rapidement, à titre habituel, dans une logique de plus-value commerciale. Plus-value imposée au régime BIC professionnel, TVA sur la marge, IS si société.

Le critère de bascule : l'habitude d'acheter-revendre + l'intention spéculative au moment de l'achat. Pas de seuil chiffré strict, c'est l'administration qui apprécie. À partir de 3-4 opérations en 5 ans avec délais de revente courts (< 2 ans), vous risquez la requalification.

1. Imposition des bénéfices BIC professionnels. Si activité exercée en nom propre : IR + cotisations sociales SSI (~35-45 %). Si en société : IS 15-25 % + dividendes imposés à 30 % (PFU) à la sortie.

2. TVA sur la marge. Lors de la revente, vous facturez de la TVA à 20 % UNIQUEMENT sur la marge (différence prix de vente - prix d'achat - travaux). Pas sur le prix total. C'est l'avantage fiscal majeur du régime.

3. Engagement de revendre dans 5 ans. Pour bénéficier du régime, vous devez prendre dans l'acte un engagement de revente sous 5 ans. Vous évitez ainsi les droits de mutation à titre onéreux à l'achat (vous ne payez pas les ~7 % de frais de notaire normaux, juste la taxe de publicité foncière à 0,715 %).

4. Pas de plus-value selon durée détention. Contrairement à l'investisseur particulier, vous n'avez pas d'abattement pour durée de détention. La marge est intégralement imposable, peu importe que vous gardiez 6 mois ou 4 ans 11 mois.

Antoine, 38 ans, achète un immeuble à Bordeaux pour 800 k€ avec engagement marchand de biens. Il prévoit de le découper en 6 lots, faire 200 k€ de travaux, et revendre les lots un par un.

Coût d'acquisition : 800 k€ + 0,715 % taxe publicité foncière (5,7 k€) + 800 € honoraires notaire = 806,5 k€ (vs 856 k€ avec frais classiques).

Travaux + commercialisation : 200 k€ travaux + 30 k€ frais de division + 60 k€ frais de commercialisation = 290 k€.

Revente sur 18 mois : 6 lots vendus 1,5 M€ TTC au total.

Marge brute : 1,5 M€ - 806,5 k€ - 290 k€ = 403,5 k€.

TVA sur marge : 403,5 / 1,2 × 0,2 = 67,2 k€ de TVA collectée.

Bénéfice imposable BIC : 403,5 - 67,2 = 336,3 k€.

Si Antoine opère en SCI à l'IS : IS = 15 % × 42,5 k€ + 25 % × (336,3 - 42,5) = 80 k€. Bénéfice net après IS = 256,3 k€ (sortie en dividendes encore taxée à 30 % PFU si distribution).

1. Dépasser le délai de 5 ans. Si vous ne revendez pas tout dans les 5 ans suivant l'engagement, vous perdez l'exonération de droits de mutation et payez rétroactivement les ~7 % sur la valeur vénale.

2. Sous-déclarer les travaux. Les travaux non facturés (au noir) ne peuvent pas être ajoutés au prix d'achat. La marge calculée par l'administration sera alors plus élevée que la vôtre.

3. Confondre rénovation lourde et reconstruction. Une reconstruction quasi totale fait basculer le bien en 'neuf' : TVA à 20 % sur le prix total (et non plus sur la marge). Surveiller le seuil : 50 % des éléments porteurs reconstruits.

4. Mauvais véhicule juridique. Marchand de biens en nom propre avec activité régulière : cotisations sociales écrasantes. Mieux : SAS/SARL ou SCI à l'IS pour structurer.

Le choix du véhicule conditionne la fiscalité, la flexibilité et la transmission. 3 options principales pour un marchand de biens :

1. SAS (Société par Actions Simplifiée). La plus flexible. Statuts sur mesure, gouvernance libre, idéale pour faire entrer/sortir des associés. IS standard. Préférée pour les opérations à plusieurs investisseurs ou les structures destinées à grossir. Coût création : 1 500-3 000 €.

2. SARL/EURL (Société À Responsabilité Limitée). Plus rigide mais moins coûteuse. Gérant majoritaire = TNS (cotisations SSI personnelles). Idéale pour un marchand seul qui veut générer des revenus réguliers (TNS plutôt que dividendes). Coût création : 1 000-2 000 €.

3. SCI à l'IS. Moins courante mais possible pour le marchand de biens. Avantage : gestion familiale facilitée. Inconvénient : la SCI à l'IS suppose une gouvernance souvent moins adaptée à des décisions commerciales rapides. Réservée à des montages familiaux plurigénérationnels.

Tableau de décision rapide :

- Vous êtes seul, recherche revenu régulier : SARL/EURL.

- Vous êtes seul, capitalisation et croissance : SAS.

- Plusieurs investisseurs, opérations ponctuelles : SAS.

- Famille avec patrimoine à transmettre : SCI IS ou holding patrimoniale.

Erreur fréquente : exercer en nom propre 'pour démarrer'. Les cotisations SSI personnelles écrasent la rentabilité dès la première grosse plus-value. À éviter sauf opération unique inférieure à 100 k€ de bénéfice.

Mois 1-2 — Sourcing et étude. Identification du bien (immeuble divisible, lot à rénover, fonciers à diviser). Étude de marché : prix au m² post-travaux, demande locale, concurrence. Estimation marge brute : minimum 20 % du CA pour rentabiliser.

Mois 3 — Compromis et engagement marchand. Signature compromis avec engagement marchand de biens dans l'acte (article 1115 CGI). Évite les droits de mutation classiques : réduits à 0,715 % au lieu de ~5,8 % en droits de notaire normaux. Économie immédiate sur 1 M€ : ~50 k€.

Mois 4-5 — Acte authentique et financement. Acquisition avec financement bancaire (souvent 70-80 % en marchand de biens, taux légèrement supérieurs au crédit immobilier classique : 4,5-6 % pour des durées 12-24 mois).

Mois 6-12 — Travaux et division. Gros œuvre, second œuvre, division en lots. Permis de construire ou DP en parallèle. Conserver toutes les factures (déductibles à 100 %).

Mois 13-15 — Commercialisation. Mise en vente des lots. Mandat exclusif ou multi-agences. Coût agence : 4-6 % TTC du prix de vente.

Mois 16-18 — Cession et levée d'option. Signature des actes de revente lot par lot. Calcul de la marge réelle, déclaration TVA sur marge, paiement IS sur le bénéfice. Finalisation comptable.

Au-delà de 5 ans : si tous les lots ne sont pas vendus dans les 5 ans suivant l'engagement marchand, perte rétroactive de l'exonération de droits de mutation. Cible commerciale : vendre 80 % des lots à 24 mois.

1. Combien d'opérations achat-revente déclenchent la requalification d'office ? Pas de seuil légal strict. La jurisprudence retient : 3-4 opérations en 5 ans avec délais de revente courts (< 24 mois) + intention spéculative apparente = bascule probable. À partir de 2 ventes/an, anticipez la déclaration officielle.

2. Puis-je faire de l'achat-revente en LMNP ? Non. LMNP est un statut pour activité locative, pas commerciale. Tenter de revendre rapidement en LMNP fait risquer la requalification.

3. La TVA sur marge s'applique-t-elle à toute revente ? Non. Elle s'applique aux biens achetés à un non-assujetti TVA (particulier) avec engagement marchand. Si vous achetez à un autre marchand de biens (assujetti), c'est de la TVA classique sur prix total.

4. Combien rapporte typiquement une opération MDB ? Marge nette 15-25 % du CA après IS et frais. Sur une opération à 800 k€ de CA, comptez 100-200 k€ de bénéfice net pour 12-18 mois de travail. Les pros visent 1-3 opérations/an.

5. Faut-il un agrément ou une carte ? Non, l'activité de marchand de biens est libre. La carte T (transactions immobilières) ne concerne que l'agent immobilier qui négocie pour autrui.

6. Quels sont les risques principaux ? Marché : si les prix baissent ou la demande chute pendant les travaux, la marge s'érode rapidement. Travaux : dépassement budget de 20-40 %. Délais : chaque mois supplémentaire coûte des intérêts et menace les 5 ans.

7. Comment financer la TVA à payer entre l'achat et la première revente ? La TVA sur marge ne se paie qu'à la revente, donc pas de problème de trésorerie sur ce point. La TVA sur les travaux est déductible (à récupérer mensuellement via CA3).

8. Puis-je conserver un lot pour le louer en LMNP ? Oui, avec sortie du périmètre marchand de biens sur ce lot (vous payez les droits de mutation classiques rétroactivement sur ce seul lot). Stratégie de 'lot conservé' fréquente pour fidéliser un meilleur appartement.

Beaucoup d'investisseurs basculent malgré eux en marchand de biens à leur insu, simplement en enchaînant 3-4 achats-reventes à courts intervalles. Le redressement (requalification + cotisations sociales SSI rétroactives + 40 % pénalités) peut atteindre 100-200 k€ sur 4 ans d'activité non déclarée.

Si vous envisagez plusieurs opérations achat-revente sur les 3-5 ans à venir, déclarer dès le départ l'activité de marchand de biens (et choisir le bon véhicule) est de très loin la meilleure stratégie. C'est complexe mais cadré.

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