LMNP réel ou micro-BIC : le comparatif 2026

Le régime micro-BIC s'applique automatiquement aux loueurs en meublé non professionnels percevant moins de 77 700 €/an de loyers (location classique) ou moins de 15 000 €/an pour les meublés de tourisme non classés.

Mécanique : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (30 % pour meublés tourisme non classés). Le résultat imposable = loyers × 50 %, taxé au TMI + 17,2 % PS. Aucune déduction de charges réelles, aucun amortissement.

Avantage : pas de comptabilité, déclaration en quelques minutes via le formulaire 2042-C-PRO.

Le régime réel est OPTIONNEL en dessous des seuils micro, mais devient obligatoire au-dessus. La quasi-totalité des LMNP ayant fait l'optimisation fiscale en 2024-2025 a basculé au réel.

Mécanique : déduction de toutes les charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, copropriété, assurance PNO, expert-comptable, gestion locative, internet, téléphone professionnel) ET amortissement comptable du bien (sur 25-30 ans), du mobilier (sur 5-7 ans) et des travaux (sur 10-15 ans).

Résultat : dans 80 % des cas, le résultat imposable est ramené à zéro pendant 10 à 15 ans. Vous percevez les loyers nets sans payer un euro d'impôt sur cette période.

Coût : comptabilité tenue par un expert-comptable agréé (300-600 €/an, déductible). Adhésion conseillée à un Centre de Gestion Agréé (-915 €/an de plafond niche).

1. Niveau de loyer. Au-delà de 15 000 €/an, le réel est presque systématiquement gagnant en TMI 30 %+.

2. Niveau de TMI. Plus la TMI est élevée, plus le réel rapporte. En TMI 11 %, l'écart est faible. En TMI 30 % ou plus, l'écart se chiffre en milliers d'euros par an.

3. Présence d'un crédit. Si vous avez un crédit immobilier en cours sur le bien, les intérêts sont déductibles UNIQUEMENT en réel. C'est généralement le levier qui fait basculer.

4. Travaux récents. Travaux d'amélioration ou de remplacement du mobilier : amortissables en réel. Au micro-BIC, 0 € de déduction.

5. Horizon. Le réel demande 10-15 ans pour amortir et générer pleinement son effet. À horizon < 5 ans, le micro reste compétitif.

Hypothèses : bien acquis 220 k€, loyer 850 €/mois (10 200 €/an), crédit 3,8 % sur 20 ans, charges 1 800 €/an.

Micro-BIC : abattement 50 %, base imposable 5 100 €. Impôt 41 % + PS 17,2 % = 2 968 €/an.

Réel année 1 : loyers 10 200 € - intérêts 7 800 € - charges 1 800 € - amortissements (bien 8 500 € + mobilier 1 200 €) = -9 100 € déficit reportable. Impôt = 0 €.

Économie : ~3 000 €/an pendant 12-15 ans, soit 36 000-45 000 € cumulés sur la durée du crédit.

Le simulateur CPIM LMNP micro vs réel calcule en temps réel votre cas spécifique.