L'Observatoire du rendement locatif.
Ce que mesure l'observatoire
Rendement locatif par ville : l'indice de référence.
L'Observatoire CPIM rassemble, sur une seule page, le rendement locatif brut moyen et le prix médian au m² de 80 villes françaises. Objectif : offrir un repère commun, lisible et actualisé, pour situer chaque marché les uns par rapport aux autres avant tout projet.
Méthodologie
Les valeurs sont des fourchettes indicatives 2026 établies par les analystes CPIM à partir des prix observés (bases notariales, annonces) et de la tension locative locale, ville par ville. Le rendement est brut(avant charges, vacance et fiscalité). Le « prix médian » est la valeur centrale du marché intra-muros. Lorsqu'une métrique n'est pas disponible pour une ville, elle est laissée vide (« — »), jamais extrapolée. Cet observatoire est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
Données complémentaires · Prix réels
Le rendement se lit avec le prix. Notre baromètre des prix immobiliers donne, pour les mêmes villes, le prix médian au m² calculé sur les ventes notariées (base DVF) et son évolution sur 1 et 5 ans.
Podium · Rendement brut
Top 10 des villes les plus rentables.
Classées par rendement locatif brut moyen décroissant. Cliquez une ville pour son analyse de marché détaillée.
Classement complet · interactif
Les 80 villes, triables et filtrables.
Triez par rendement, prix au m² ou nom de ville en cliquant sur un en-tête de colonne, et recherchez une ville précise. Chaque ville renvoie vers son analyse de marché détaillée.
80 villes affichées
| # | Zone | |||
|---|---|---|---|---|
| 01 | Le Havre | 6,5–9,5 % | ≈ 2 286 €/m² | Zone B1 |
| 02 | Mulhouse | 6,5–9 % | ≈ 1 750 €/m² | Zone B2 |
| 03 | Saint-Étienne | 6–9 % | ≈ 1 231 €/m² | Zone B1 |
| 04 | Brest | 6–9 % | ≈ 2 195 €/m² | Zone B2 |
| 05 | Perpignan | 6–9 % | ≈ 1 629 €/m² | Zone B1 |
| 06 | Poitiers | 6–9 % | ≈ 2 127 €/m² | Zone B1 |
| 07 | Roubaix | 7–8 % | ≈ 1 537 €/m² | Zone B1 du zonage ABC. Roubaix est par ailleurs classée en zone tendue. À noter : le dispositif Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025 ; le zonage B1 reste pertinent pour d'autres dispositifs et plafonds |
| 08 | Carcassonne | 6–9 % | ≈ 1 429 €/m² | Zone B2 du zonage ABC. Carcassonne n'a pas été reclassée lors de la réforme du zonage de juillet 2024 et reste en B2. La zone B2 |
| 09 | Nîmes | 6–8 % | ≈ 2 256 €/m² | Zone B1 |
| 10 | Metz | 6–8 % | ≈ 1 480 €/m² | Zone B1 du zonage ABC officiel |
| 11 | Valence | 6–8 % | ≈ 2 098 €/m² | Commune classée en zone B1 du zonage ABC. Le dispositif Pinel ayant pris fin au 31 décembre 2024, il n'est plus mobilisable ; en revanche le bien se prête au dispositif Denormandie |
| 12 | Troyes | 6–8 % | ≈ 1 635 €/m² | Zone B1 du zonage ABC officiel, après reclassement de B2 vers B1 par l'arrêté du 5 septembre 2025. Pinel clos depuis le 31/12/2024 ; le centre ancien reste éligible au dispositif Denormandie |
| 13 | Pau | 5,5–8 % | ≈ 2 196 €/m² | Zone B2 |
| 14 | Cherbourg-en-Cotentin | 5,4–8 % | ≈ 2 296 €/m² | Zone B2 |
| 15 | Orléans | 5,5–7,5 % | ≈ 2 545 €/m² | Zone B1 |
| 16 | Le Mans | 5,5–7,5 % | ≈ 2 031 €/m² | Zone B2 |
| 17 | Colmar | 5,5–7,5 % | ≈ 2 560 €/m² | Zone B1 du zonage ABC officiel. Le dispositif Pinel est clos depuis le 31/12/2024 ; l'investissement neuf défiscalisant n'est plus éligible. Le dispositif Denormandie |
| 18 | Tours | 5–7,5 % | ≈ 2 900 €/m² | Zone B1 |
| 19 | Reims | 5–7,5 % | ≈ 2 622 €/m² | Zone B1 |
| 20 | Caen | 5,5–7 % | ≈ 2 969 €/m² | Zone B1 |
| 21 | Nancy | 5–7,5 % | ≈ 2 300 €/m² | Zone B1 |
| 22 | Strasbourg | 5,5–7 % | ≈ 3 400 €/m² | Zone B1 |
| 23 | Rennes | 5,5–7 % | ≈ 3 750 €/m² | Zone B1 |
| 24 | Toulon | 5,5–7 % | ≈ 2 832 €/m² | Zone A |
| 25 | Grenoble | 5,5–7 % | ≈ 2 515 €/m² | Zone B1 |
| 26 | Valenciennes | 5–7,5 % | ≈ 1 816 €/m² | Zone B1 |
| 27 | Clermont-Ferrand | 5–7 % | ≈ 2 143 €/m² | Zone B1 |
| 28 | Marseille | 5–7 % | ≈ 3 277 €/m² | Zone A |
| 29 | Lille | 5–7 % | ≈ 3 458 €/m² | Zone B1 |
| 30 | Dijon | 5–7 % | ≈ 2 691 €/m² | Zone B1 |
| 31 | Rouen | 5–7 % | ≈ 2 700 €/m² | Zone B1 |
| 32 | Saint-Nazaire | 5–7 % | ≈ 2 881 €/m² | Zone B1 |
| 33 | Angers | 5–7 % | ≈ 3 161 €/m² | Zone B1 |
| 34 | Albi | 5,8–5,9 % | ≈ 2 169 €/m² | Zone B2. Albi n'est donc pas éligible au dispositif Pinel : la réduction d'impôt était réservée aux zones A bis, A et B1, et la zone B2 en avait été exclue dès 2018 ; le Pinel a par ailleurs pris fin au 31 décembre 2024. À privilégier : autres stratégies |
| 35 | Narbonne | 5–6,5 % | ≈ 2 405 €/m² | Zone B2 du zonage ABC officiel |
| 36 | Avignon | 4,5–6,5 % | ≈ 2 358 €/m² | Zone B1 |
| 37 | Toulouse | 4–6,5 % | ≈ 3 285 €/m² | Zone B1 |
| 38 | La Rochelle | 4–6,5 % | ≈ 4 691 €/m² | Zone B1 |
| 39 | Nice | 4,5–6 % | ≈ 4 831 €/m² | Zone A |
| 40 | Lyon | 4–6 % | ≈ 4 485 €/m² | Zone A |
| 41 | Bordeaux | 4–6 % | ≈ 4 306 €/m² | Zone B1 |
| 42 | Montpellier | 4–6 % | ≈ 3 400 €/m² | Zone A |
| 43 | Nantes | 4–6 % | ≈ 3 525 €/m² | Zone B1 |
| 44 | Bayonne | 3,5–5,5 % | ≈ 4 076 €/m² | Zone B1 |
| 45 | Calais | 4–5 % | ≈ 1 629 €/m² | Zone B2 selon le zonage ABC officiel. Calais n'est donc pas éligible au dispositif Pinel pour les investissements neufs |
| 46 | Aix-en-Provence | 3–5 % | ≈ 4 923 €/m² | Zone A |
| 47 | Annecy | 3–4,5 % | ≈ 5 152 €/m² | Zone A |
| 48 | Antibes | 3–4 % | ≈ 5 214 €/m² | Zone A du zonage ABC |
| 49 | Versailles | 2,5–4 % | ≈ 6 607 €/m² | Zone A bis |
| 50 | Boulogne-Billancourt | 2,5–4 % | ≈ 8 259 €/m² | Zone A bis |
| 51 | Paris | 2–4 % | ≈ 9 615 €/m² | Zone A bis |
| 52 | Savoie | — | ≈ 3 800 €/m² | Zones B1 et B2 selon communes. Chambéry en B1, Aix-les-Bains en B1 également. Denormandie actif dans certaines communes éligibles. LMNP résidence de tourisme classée très pertinent en station |
| 53 | Besançon | — | ≈ 2 217 €/m² | Zone B1 depuis le décret/arrêté du 2 octobre 2023 |
| 54 | Limoges | — | ≈ 1 600 €/m² | Zone B1 du zonage ABC officiel |
| 55 | Amiens | — | ≈ 2 375 €/m² | Zone B1 du zonage ABC officiel |
| 56 | Villeurbanne | — | ≈ 3 568 €/m² | Zone A du zonage ABC officiel |
| 57 | Lorient | — | ≈ 2 649 €/m² | Zone B1 |
| 58 | Vannes | — | ≈ 3 923 €/m² | Zone B1 |
| 59 | Cannes | — | ≈ 5 680 €/m² | Zone A du zonage ABC officiel |
| 60 | Saint-Malo | — | ≈ 4 530 €/m² | Zone B1 |
| 61 | Chartres | — | ≈ 2 452 €/m² | Chartres relève de la zone B au zonage ABC officiel. Les références actualisées 2026 |
| 62 | Angoulême | — | ≈ 1 632 €/m² | Zone B2 du zonage A/B/C. À noter : le dispositif Pinel n'est plus ouvert aux nouveaux investissements |
| 63 | La Roche-sur-Yon | — | ≈ 2 385 €/m² | Zone B1 du zonage ABC officiel. La Roche-sur-Yon a été reclassée de la zone B2 vers la zone B1 par l'arrêté du 5 juillet 2024 |
| 64 | Quimper | — | ≈ 2 168 €/m² | Zone B1. Quimper a été reclassée de la zone B2 vers la zone B1 par l'arrêté publié le 2 octobre 2023, au titre de la tension du marché ; elle figure parmi la soixantaine de communes bretonnes ayant aussi bénéficié du « Pinel breton ». À noter : Quimper n'est pas concernée par l'arrêté du 5 septembre 2025 |
| 65 | Bourges | — | ≈ 1 642 €/m² | Bourges relève du zonage ABC des villes moyennes |
| 66 | Montauban | — | ≈ 2 049 €/m² | Zone B1 du zonage ABC |
| 67 | Dunkerque | — | ≈ 2 091 €/m² | Zone B1 depuis l'arrêté du 5 juillet 2024 |
| 68 | Tourcoing | — | ≈ 1 772 €/m² | Zone B1 |
| 69 | Ajaccio | — | ≈ 3 792 €/m² | Ajaccio est classée en zone A du zonage A/B/C officiel, au titre du marché tendu. Attention : le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et n'est plus disponible pour les nouveaux investissements ; le classement en zone A reste pertinent pour les dispositifs et plafonds qui s'y réfèrent encore |
| 70 | Bastia | — | ≈ 2 907 €/m² | Zone B1. Bastia, deuxième ville de Corse, est classée en zone B1 du zonage A/B/C |
| 71 | Fréjus | — | ≈ 4 242 €/m² | Zone A du zonage ABC |
| 72 | Cagnes-sur-Mer | — | ≈ 4 808 €/m² | Zone A du zonage ABC |
| 73 | Annemasse | — | ≈ 3 522 €/m² | Zone A du zonage ABC |
| 74 | Thonon-les-Bains | — | ≈ 3 669 €/m² | Zone A. Thonon-les-Bains a été reclassée de la zone B1 vers la zone A du zonage ABC |
| 75 | Saint-Quentin | — | ≈ 1 102 €/m² | Zone B2. Saint-Quentin est classée en zone B2 du zonage ABC |
| 76 | Arras | — | ≈ 2 237 €/m² | Zonage ABC officiel : zone B2. À noter : le dispositif Pinel a pris fin au niveau national le 31 décembre 2024 |
| 77 | Belfort | — | ≈ 1 305 €/m² | Belfort est classée en zone B2 du zonage ABC |
| 78 | Cholet | — | ≈ 2 088 €/m² | Cholet est classée en zone B1 du zonage ABC officiel. À noter : le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et n'est plus ouvert aux nouveaux investissements ; le classement B1 reste toutefois une référence pour d'autres dispositifs et plafonds |
| 79 | Niort | — | ≈ 2 000 €/m² | Zone B2. Niort n'est donc pas éligible au dispositif Pinel |
| 80 | Béziers | — | ≈ 1 882 €/m² | Zone B1 |
Lecture CPIM
Le rendement ne se lit jamais seul.
Le classement oppose deux logiques. En haut, des villes à rendement brut élevé : marchés à prix d'entrée bas, cash-flow positif plus facile, mais où la démographie et la liquidité à la revente demandent une vigilance accrue. En bas, les grandes métropoles tendues : rendement brut plus modeste, mais profondeur de marché, sécurité du capital et plus-value attendue supérieures.
Un rendement brut affiché n'est pas un rendement net. Charges de copropriété, taxe foncière, vacance locative, frais de gestion et fiscalité (TMI + prélèvements sociaux) peuvent diviser le brut par deux. Une ville à 9 % brut avec 3 mois de vacance annuelle peut rapporter moins, net, qu'une ville à 5,5 % louée en continu.
La bonne lecture dépend de votre objectif: cash-flow immédiat (viser le haut du classement, en sécurisant la demande locative), plus-value à 10 ans (viser les métropoles en bas de tableau), ou transmission. C'est précisément ce qu'un bilan patrimonial cadre avant de choisir un marché.
Questions fréquentes
Ce qui revient le plus.
01Quelles sont les villes françaises au meilleur rendement locatif en 2026 ?
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02Quelle ville a le prix au m² le plus accessible pour investir ?
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03D'où proviennent les chiffres de cet observatoire ?
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04Le rendement le plus élevé suffit-il à choisir une ville ?
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