L'Observatoire du rendement locatif.
Ce que mesure l'observatoire
Un indice de référence, ville par ville.
L'Observatoire CPIM rassemble, sur une seule page, le rendement locatif brut moyen et le prix médian au m² de 40 villes françaises. Objectif : offrir un repère commun, lisible et actualisé, pour situer chaque marché les uns par rapport aux autres avant tout projet.
Méthodologie
Les valeurs sont des fourchettes indicatives 2026 établies par les analystes CPIM à partir des prix observés (bases notariales, annonces) et de la tension locative locale, ville par ville. Le rendement est brut(avant charges, vacance et fiscalité). Le « prix médian » est la valeur centrale du marché intra-muros. Lorsqu'une métrique n'est pas disponible pour une ville, elle est laissée vide (« — »), jamais extrapolée. Cet observatoire est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.
Podium · Rendement brut
Top 10 des villes les plus rentables.
Classées par rendement locatif brut moyen décroissant. Cliquez une ville pour son analyse de marché détaillée.
Classement complet · interactif
Les 40 villes, triables et filtrables.
Triez par rendement, prix au m² ou nom de ville en cliquant sur un en-tête de colonne, et recherchez une ville précise. Chaque ville renvoie vers son analyse de marché détaillée.
40 villes affichées
| # | Zone | |||
|---|---|---|---|---|
| 01 | Le Havre | 6,5–9,5 % | ≈ 1 600 €/m² | Zone B1 |
| 02 | Cherbourg-en-Cotentin | 6,5–9,5 % | ≈ 1 500 €/m² | Zone B2 |
| 03 | Mulhouse | 6,5–9 % | ≈ 1 750 €/m² | Zone B2 |
| 04 | Saint-Étienne | 6–9 % | ≈ 1 850 €/m² | Zone B1 |
| 05 | Brest | 6–9 % | ≈ 1 600 €/m² | Zone B2 |
| 06 | Perpignan | 6–9 % | ≈ 1 700 €/m² | Zone B1 |
| 07 | Poitiers | 6–9 % | ≈ 1 700 €/m² | Zone B1 |
| 08 | Nîmes | 6–8 % | ≈ 2 200 €/m² | Zone B1 |
| 09 | Pau | 5,5–8 % | ≈ 2 100 €/m² | Zone B2 |
| 10 | Orléans | 5,5–7,5 % | ≈ 2 200 €/m² | Zone B1 |
| 11 | Le Mans | 5,5–7,5 % | ≈ 1 850 €/m² | Zone B2 |
| 12 | Strasbourg | 5,5–7 % | ≈ 3 400 €/m² | Zone B1 |
| 13 | Rennes | 5,5–7 % | ≈ 3 900 €/m² | Zone B1 |
| 14 | Grenoble | 5,5–7 % | ≈ 2 700 €/m² | Zone B1 |
| 15 | Toulon | 5,5–7 % | ≈ 2 800 €/m² | Zone A |
| 16 | Tours | 5–7,5 % | ≈ 2 800 €/m² | Zone B1 |
| 17 | Reims | 5–7,5 % | ≈ 2 600 €/m² | Zone B1 |
| 18 | Caen | 5,5–7 % | ≈ 2 200 €/m² | Zone B1 |
| 19 | Nancy | 5–7,5 % | ≈ 2 400 €/m² | Zone B1 |
| 20 | Clermont-Ferrand | 5–7 % | ≈ 2 400 €/m² | Zone B1 |
| 21 | Marseille | 5–7 % | ≈ 3 800 €/m² | Zone A |
| 22 | Lille | 5–7 % | ≈ 3 600 €/m² | Zone B1 |
| 23 | Dijon | 5–7 % | ≈ 2 450 €/m² | Zone B1 |
| 24 | Rouen | 5–7 % | ≈ 2 300 €/m² | Zone B1 |
| 25 | Saint-Nazaire | 5–7 % | ≈ 2 100 €/m² | Zone B1 |
| 26 | Avignon | 4,5–6,5 % | ≈ 2 600 €/m² | Zone B1 |
| 27 | Toulouse | 4–6,5 % | ≈ 4 200 €/m² | Zone B1 |
| 28 | Nice | 4,5–6 % | ≈ 5 200 €/m² | Zone A |
| 29 | La Rochelle | 4–6,5 % | ≈ 3 800 €/m² | Zone B1 |
| 30 | Lyon | 4–6 % | ≈ 5 200 €/m² | Zone A |
| 31 | Bordeaux | 4–6 % | ≈ 4 400 €/m² | Zone B1 |
| 32 | Montpellier | 4–6 % | ≈ 3 800 €/m² | Zone A |
| 33 | Nantes | 4–6 % | ≈ 4 300 €/m² | Zone B1 |
| 34 | Bayonne | 3,5–5,5 % | ≈ 4 200 €/m² | Zone B1 |
| 35 | Aix-en-Provence | 3–5 % | ≈ 4 800 €/m² | Zone A |
| 36 | Annecy | 3–4,5 % | ≈ 6 200 €/m² | Zone A |
| 37 | Versailles | 2,5–4 % | ≈ 7 200 €/m² | Zone A bis |
| 38 | Boulogne-Billancourt | 2,5–4 % | ≈ 8 800 €/m² | Zone A bis |
| 39 | Paris | 2–4 % | ≈ 10 500 €/m² | Zone A bis |
| 40 | Savoie | — | ≈ 3 800 €/m² | Zones B1 et B2 selon communes. Chambéry en B1, Aix-les-Bains en B1 également. Denormandie actif dans certaines communes éligibles. LMNP résidence de tourisme classée très pertinent en station |
Lecture CPIM
Le rendement ne se lit jamais seul.
Le classement oppose deux logiques. En haut, des villes à rendement brut élevé : marchés à prix d'entrée bas, cash-flow positif plus facile, mais où la démographie et la liquidité à la revente demandent une vigilance accrue. En bas, les grandes métropoles tendues : rendement brut plus modeste, mais profondeur de marché, sécurité du capital et plus-value attendue supérieures.
Un rendement brut affiché n'est pas un rendement net. Charges de copropriété, taxe foncière, vacance locative, frais de gestion et fiscalité (TMI + prélèvements sociaux) peuvent diviser le brut par deux. Une ville à 9 % brut avec 3 mois de vacance annuelle peut rapporter moins, net, qu'une ville à 5,5 % louée en continu.
La bonne lecture dépend de votre objectif: cash-flow immédiat (viser le haut du classement, en sécurisant la demande locative), plus-value à 10 ans (viser les métropoles en bas de tableau), ou transmission. C'est précisément ce qu'un bilan patrimonial cadre avant de choisir un marché.
Questions fréquentes
Ce qui revient le plus.
01Quelles sont les villes françaises au meilleur rendement locatif en 2026 ?
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02Quelle ville a le prix au m² le plus accessible pour investir ?
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03D'où proviennent les chiffres de cet observatoire ?
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04Le rendement le plus élevé suffit-il à choisir une ville ?
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