Marché immobilier
à Bayonne
Mis à jour : 2 juillet 2026
Réponse rapide
Faut-il investir dans l'immobilier à Bayonne en 2026 ?
Bayonne combine Pays basque + Côte basque + frontalier Espagne + climat doux. Marché en forte hausse depuis 2018, plus-value continue garantie.
- ✓Prix au m² : Médiane constatée 4 076 €/m² sur 1 552 ventes (DVF 2024-2025).
- ✓Rendement locatif brut : Rendement brut 3,5 à 5,5 %. Plus-value forte.
- ✓Zonage fiscal : Zone B1 (Pinel ancien dispositif fermé). Éligible Denormandie Saint-Esprit.
Contexte économique à Bayonne
≈ 52 000 habitants intra-muros, 300 000 dans l'agglo Pays Basque (avec Anglet, Biarritz)
Capitale du Pays basque, port historique, agroalimentaire (jambon, chocolat), tourisme (Côte basque), aéronautique (Dassault). Climat océanique tempéré, attractivité résidentielle forte.
Marché en forte tension depuis 2018 (+45 %), porté par les télétravailleurs parisiens et frontaliers espagnols (San Sebastian 30 min).
Prix au m², rendement, zonage fiscal
Données mai 2026
Prix au m² : Médiane constatée 4 076 €/m² sur 1 552 ventes (DVF 2024-2025).
Source : Demandes de Valeurs Foncières (data.gouv.fr, licence ouverte). Ventes de logements uniquement, hors dépendances et lots multiples. « Moitié des ventes » donne l’intervalle interquartile : un quart des ventes se fait sous la borne basse, un quart au-dessus de la borne haute.
Rendement locatif brut : Rendement brut 3,5 à 5,5 %. Plus-value forte.
Zonage fiscal : Zone B1 (Pinel ancien dispositif fermé). Éligible Denormandie Saint-Esprit.
Demande locative : Demande très tendue : cadres mobiles, télétravailleurs, retraités, frontaliers. T1/T2 partent en 5-15 jours.
Pourquoi investir ici ? : Bayonne combine Pays basque + Côte basque + frontalier Espagne + climat doux. Marché en forte hausse depuis 2018, plus-value continue garantie.
Évolution des prix à Bayonne depuis 2021
Ventes réelles, cinq millésimes
Prix médian des appartements à Bayonne, de 3 766 €/m² en 2021 à 4 006 €/m² en 2025.
Voir les chiffres, année par année
| Année | Appartements | Tous types | Ventes |
|---|---|---|---|
| 2021 | 3 766 €/m² | 3 824 €/m² | 1 158 |
| 2022 | 4 143 €/m² | 4 213 €/m² | 1 086 |
| 2023 | 4 216 €/m² | 4 251 €/m² | 772 |
| 2024 | 4 054 €/m² | 4 133 €/m² | 709 |
| 2025 | 4 006 €/m² | 4 045 €/m² | 843 |
Source : Demandes de Valeurs Foncières (data.gouv.fr). La courbe suit les appartements : la médiane tous types varie aussi avec la part de maisons vendues dans l’année, ce qui la rend non comparable d’un millésime à l’autre.
Quartiers à surveiller à Bayonne
6 quartiers analysés
- Grand Bayonne (centre médiéval) : Patrimoine UNESCO en cours, plus-value très forte.
- Petit Bayonne : Quartier basque historique, bars, ambiance.
- Saint-Esprit (gare) : En gentrification rapide, demande télétravailleurs.
- Mousserolles / Pont d'Espagne : Résidentiel, demande familles + cadres.
- Saint-Léon (sud) : Quartier en émergence, rendements 5-6 %.
- Polo Beyris / Marracq : Périphérie résidentielle.
Prix au m² par quartier à Bayonne
Ventes réelles, découpage INSEE
| Quartier (IRIS) | Prix médian | Distribution 2 589 → 6 144 €/m² | Ventes |
|---|---|---|---|
| Petit Bayonnele moins cher | 3 694 €/m²3 165 – 4 393 | 90 | |
| Sainte-Croix-Grand Basque | 3 751 €/m²2 589 – 4 594 | 35 | |
| Mousserolles | 3 837 €/m²3 508 – 4 302 | 149 | |
| Saint-Étienne-Arrousets | 4 030 €/m²3 658 – 4 400 | 185 | |
| Saint-Esprit | 4 041 €/m²3 457 – 4 656 | 219 | |
| Citadelle | 4 048 €/m²3 383 – 4 681 | 95 | |
| Saint-Bernard-Matras | 4 062 €/m²3 445 – 4 593 | 92 | |
| Centre Ville-Hôtel de Ville | 4 154 €/m²3 503 – 4 745 | 171 | |
| Saint-Léon-Maignon | 4 227 €/m²3 800 – 4 788 | 67 | |
| Beyris-Saint-Amand | 4 249 €/m²3 946 – 4 969 | 73 | |
| Saint-Léon-Marracq | 4 273 €/m²3 627 – 5 385 | 49 | |
| Saint-Léon-Saint-Crouts | 4 388 €/m²3 685 – 4 925 | 42 | |
| Arènes-Allées Marines | 4 450 €/m²3 747 – 5 040 | 124 | |
| Arènes-Lachepailletle plus cher | 4 930 €/m²4 097 – 6 144 | 96 |
Source : Demandes de Valeurs Foncières (data.gouv.fr), croisées avec les contours IRIS de l’INSEE. Ventes de logements 2024-2025. Le rail figure l’intervalle interquartile — la moitié centrale des ventes — et le point la médiane. Les quartiers totalisant moins de 30 ventes sur la période sont écartés : la médiane n’y serait pas fiable.
Comparatif stratégies locatives à Bayonne
Données fiscales 2026
| Stratégie | Rendement brut cible | Avantage fiscal |
|---|---|---|
| Location meublée LMNP | 4-8 % brut | Amortissement comptable, IR neutralisé 10-15 ans |
| Location nue avec déficit foncier | 3-5 % brut | Travaux déductibles revenu global (plafond 10 700 €/an) |
| Dispositif Jeanbrun | 4-6 % brut | Amortissement jusqu'à 12 000 €/an, dès 2026 |
| Colocation optimisée | 7-10 % brut | LMNP ou nu selon fiscalité |
LMNP vs location nue à Bayonne : comparatif 2026
Aide à la décision fiscale
Voir le comparatif détaillé LMNP vs location nue (7 critères)
| Critère | LMNP au réel | Location nue (réel) |
|---|---|---|
| Impôt sur loyers | ~0 € (amortissement bien + mobilier) | TMI × loyers nets |
| Charges déductibles | Amortissement + toutes charges | Charges réelles uniquement |
| Formulaires fiscaux | 2031 + 2033 A-E | 2044 |
| Expert-comptable | Recommandé (~900 €/an) | Optionnel |
| Souplesse à la sortie | Cession facilitée | Abattements selon durée |
| Rendement brut observé | Rendement brut 3,5 à 5,5 % | Légèrement inférieur (loyer nu ~10-15 % plus bas) |
| Zonage fiscal | Zone B1 (Pinel ancien dispositif fermé). Éligible Denormandie Saint-Esprit. | Zone B1 (Pinel ancien dispositif fermé). Éligible Denormandie Saint-Esprit. |
Stratégie d'investissement à Bayonne
Méthode CPIM
Meilleurs quartiers selon objectif : Pour rendement : Polo Beyris, Saint-Léon, Marracq. Pour plus-value : Grand Bayonne, Petit Bayonne, Saint-Esprit. Pour mix : Mousserolles.
Budgets indicatifs :
- Investissement locatif : Studio dès 130 000 € à Polo Beyris, 180 000 € en centre. T2 centre 280-400 k€.
- Patrimoine global : Budget d'entrée 180 000 €+. Biens patrimoine 500 k€-1,5 M€.
- Défiscalisation : Denormandie Saint-Esprit en gentrification : 220-320 k€.
Risques locaux à intégrer : Marché surchauffé, prix élevés vs rendement. Encadrement loyers possible si la tendance continue.
Simulation : investir à Bayonne en 2026
Cas pratique CPIM — ordre de grandeur
Voir un cas pratique chiffré (T2, TMI 30 %, horizon 15 ans)
Profil investisseur type: salarié, TMI 30 %, capacité d'emprunt 200 000 €, horizon 15 ans.
Bien cible : T2 dans l'un des quartiers prioritaires à Bayonne. Budget indicatif : Studio dès 130 000 € à Polo Beyris, 180 000 € en centre. T2 centre 280-400 k€..
Rendement brut attendu : Rendement brut 3,5 à 5,5 %. Plus-value forte.
Stratégie recommandée par CPIM : LMNP au réel (amortissement comptable bien + mobilier). Sur un T2 loué en meublé à Bayonne, l'amortissement neutralise typiquement les revenus imposables pendant 12 à 15 ans — soit un effort fiscal proche de zéro sur toute la période de constitution du capital.
| Paramètre | Ordre de grandeur 2026 |
|---|---|
| Prix médian à Bayonne | Médiane constatée 4 076 €/m² sur 1 552 ventes (DVF 2024-2025). |
| Rendement brut cible | Rendement brut 3,5 à 5,5 % |
| Effort mensuel net (LMNP) | Faible à neutre (loyer ≈ mensualité) |
| Capital constitué sur 15 ans | Remboursement + plus-value latente |
| Économie fiscale LMNP réel (TMI 30%) | ~2 000-4 000 €/an pendant 12-15 ans |
| Zonage fiscal applicable | Zone B1 (Pinel ancien dispositif fermé). Éligible Denormandie Saint-Esprit. |
* Simulation indicative à titre pédagogique. Les chiffres réels dépendent du bien, du financement et de votre situation fiscale personnelle. Diagnostic gratuit par un conseiller CPIM pour une simulation précise.
Contexte local : Bayonne
Comment lire le marché
Un marché ne se résume pas à un prix au m². À Bayonne, trois signaux locaux méritent d'être croisés avant d'investir : la profondeur de la demande locative, la qualité de la desserte, et les projets d'aménagement qui redessinent l'attractivité des quartiers à moyen terme.
1. Demande locative— c'est le facteur qui sécurise le revenu. Demande très tendue : cadres mobiles, télétravailleurs, retraités, frontaliers. T1/T2 partent en 5-15 jours.
2. Desserte— un bien proche d'un axe lourd se reloue plus vite et résiste mieux à la vacance : Réseau bus Tram'bus Chronoplus, gare TGV Bayonne (Paris 4h, San Sebastian 30 min, Bordeaux 1h45), aéroport Biarritz-Pays-Basque 10 min.
3. Projets urbains— ils anticipent les futures poches de plus-value : Réhabilitation Saint-Esprit (ZAC), classement UNESCO en cours (Grand Bayonne).
Points de vigilance à intégrer au business planà Bayonne : Marché surchauffé, prix élevés vs rendement. Encadrement loyers possible si la tendance continue.
La méthode CPIM consiste à pondérer ces trois signaux selon votre objectif (rendement, plus-value ou patrimoine) plutôt qu'à raisonner sur le seul prix d'achat.
Questions fréquentes
Ce qui revient le plus.
01Pourquoi investir à Bayonne en 2026 ?
Pourquoi investir à Bayonne en 2026 ?
02Quel est le prix au m² à Bayonne en 2026 ?
Quel est le prix au m² à Bayonne en 2026 ?
03Quel rendement locatif espérer à Bayonne ?
Quel rendement locatif espérer à Bayonne ?
04Quels sont les meilleurs quartiers à Bayonne ?
Quels sont les meilleurs quartiers à Bayonne ?
05Quels sont les risques locaux du marché à Bayonne ?
Quels sont les risques locaux du marché à Bayonne ?
06Bayonne est-elle en zone Pinel ou Denormandie ?
Bayonne est-elle en zone Pinel ou Denormandie ?
07Vaut-il mieux investir en LMNP ou en location nue à Bayonne ?
Vaut-il mieux investir en LMNP ou en location nue à Bayonne ?
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