Marché immobilier
à Bayonne

Capitale du Pays basque, port historique, agroalimentaire (jambon, chocolat), tourisme (Côte basque), aéronautique (Dassault). Climat océanique tempéré, attractivité résidentielle forte.

Marché en forte tension depuis 2018 (+45 %), porté par les télétravailleurs parisiens et frontaliers espagnols (San Sebastian 30 min).

Prix au m² : De 3 000 €/m² (Polo Beyris) à 6 000 €/m² (Grand Bayonne UNESCO), médiane ~4 200 €/m² mai 2026.

Rendement locatif brut : Rendement brut 3,5 à 5,5 %. Plus-value forte.

Zonage fiscal : Zone B1 (Pinel ancien dispositif fermé). Éligible Denormandie Saint-Esprit.

Demande locative : Demande très tendue : cadres mobiles, télétravailleurs, retraités, frontaliers. T1/T2 partent en 5-15 jours.

• Grand Bayonne (centre médiéval) : Patrimoine UNESCO en cours, plus-value très forte. 4 500-6 000 €/m².
• Petit Bayonne : Quartier basque historique, bars, ambiance. 4 200-5 500 €/m².
• Saint-Esprit (gare) : En gentrification rapide, demande télétravailleurs. 3 800-4 800 €/m².
• Mousserolles / Pont d'Espagne : Résidentiel, demande familles + cadres. 3 500-4 500 €/m².
• Saint-Léon (sud) : Quartier en émergence, rendements 5-6 %. 3 200-4 000 €/m².
• Polo Beyris / Marracq : Périphérie résidentielle. 3 000-3 800 €/m².

Transports : Réseau bus Tram'bus Chronoplus, gare TGV Bayonne (Paris 4h, San Sebastian 30 min, Bordeaux 1h45), aéroport Biarritz-Pays-Basque 10 min.

Projets urbains structurants : Réhabilitation Saint-Esprit (ZAC), classement UNESCO en cours (Grand Bayonne).

Meilleurs quartiers selon objectif : Pour rendement : Polo Beyris, Saint-Léon, Marracq. Pour plus-value : Grand Bayonne, Petit Bayonne, Saint-Esprit. Pour mix : Mousserolles.

Budgets indicatifs :

• Investissement locatif : Studio dès 130 000 € à Polo Beyris, 180 000 € en centre. T2 centre 280-400 k€.
• Patrimoine global : Budget d'entrée 180 000 €+. Biens patrimoine 500 k€-1,5 M€.
• Défiscalisation : Denormandie Saint-Esprit en gentrification : 220-320 k€.

Risques locaux à intégrer : Marché surchauffé, prix élevés vs rendement. Encadrement loyers possible si la tendance continue.