Marché immobilier
à Bordeaux

Métropole de la Nouvelle-Aquitaine, ville UNESCO portée par un écosystème étudiant majeur (≈ 100 000 étudiants), un tissu tertiaire en croissance (numérique, aéronautique avec Dassault, viticulture, santé) et la LGV Paris-Bordeaux qui a placé la capitale girondine à 2h04 de Paris depuis 2017.

Marché en phase de rebond depuis mi-2025 après la correction post-LGV (-15 % de pic 2022 à creux 2024). Profil patrimonial recherché : pierre blonde, qualité architecturale, demande locative stable. Prix d'entrée plus accessibles aujourd'hui qu'à Lyon ou Nantes pour un produit comparable.

Prix au m² : De 3 500 €/m² (Bordeaux Lac, Bègles) à 6 500 €/m² (Triangle d'Or, Chartrons), avec une médiane intra-muros autour de 4 400 €/m² (rebond depuis mi-2025).

Rendement locatif brut : Rendement brut moyen 4 à 6 % selon quartier, jusqu'à 7 % en colocation étudiante à Talence ou Bègles.

Zonage fiscal : Zone B1 (Pinel fermé en 2024). Denormandie actif sur l'ancien rénové en centre historique. LMNP particulièrement adapté en résidence étudiante (Bordeaux 1, Talence).

Demande locative : Forte demande étudiante (Bordeaux 1, Sciences Po Bordeaux, Kedge, écoles d'ingénieurs) et cadres mobiles (Cap Sciences, Bordeaux Métropole Aménagement). T1 et T2 absorbés en moins d'un mois sur la rive gauche centrale et à Mériadeck/Saint-Seurin.

• Hypercentre (Triangle d'Or, Quinconces) : Patrimoine UNESCO, prix premium, plus-value long terme, rendements modestes (3-4 %).
• Saint-Pierre / Saint-Michel : Cœur historique en gentrification, demande étudiante et cadres créatifs, rendements 4-5 %.
• Chartrons / Bassins à flot : Quartier néo-bobo en mutation, ex-portuaire reconverti, plus-value attendue.
• Caudéran / Saint-Augustin : Résidentiel familial, prix médians, demande locative cadres et familles.
• Bègles / Talence (limitrophes) : Entrée de marché à 3 200-3 800 €/m², desservi par tramway, rendements 5-6 %.
• Bordeaux Lac / Bacalan : Renouvellement urbain Euratlantique, prix attractifs, dynamique long terme.

Transports : 4 lignes de tramway (A, B, C, D), réseau de bus TBM dense, gare Saint-Jean LGV (Paris en 2h04, Toulouse en 2h05), aéroport Bordeaux-Mérignac (vols domestiques et européens).

Projets urbains structurants : Euratlantique (3 700 logements, 500 000 m² tertiaire d'ici 2030), extension du tramway D, projet Brazza rive droite, requalification de la place Stalingrad, BHNS Bordeaux-Saint-Aubin.

Meilleurs quartiers selon objectif : Pour du rendement : Talence, Bègles (étudiants), Saint-Michel (gentrification). Pour de la plus-value : Chartrons, Bassins à flot, Saint-Pierre. Pour du patrimoine long terme : Triangle d'Or, Caudéran, Saint-Augustin.

Budgets indicatifs :

• Investissement locatif : Studio à partir de 130 000 € à Talence ou Bègles proche tramway, T2 central bien situé à 200 000 €. T3 familial Caudéran ou Saint-Augustin : 320 000 € minimum.
• Patrimoine global : Budget d'entrée réaliste 150 000-250 000 € pour démarrer. Au-delà : immeubles de rapport en pierre blonde dans le 9e ou les Chartrons, tickets 500 000 €+.
• Défiscalisation : Denormandie sur ancien rénové éligible (Saint-Pierre, Saint-Michel) : budget 180 000-320 000 € tout compris. LMNP en résidence étudiante Talence : à partir de 130 000 €.

Risques locaux à intégrer : Encadrement des loyers en vigueur depuis 2022 sur Bordeaux. Risque de plafonnement sur les petites surfaces. Climat océanique : DPE F/G plus fréquents sur le bâti pierre ancienne, anticiper les travaux de rénovation énergétique (15-25 % du budget).