Marché immobilier
à La Rochelle

Ville port atlantique, tourisme massif (Vieux-Port, Tours), pôle universitaire (15 000 étudiants), nautisme (port de plaisance le plus grand de France), agroalimentaire.

Marché tendu en hyper-centre, prix élevés tirés par les télétravailleurs parisiens et retraités. +35 % depuis 2018.

Prix au m² : De 1 800 €/m² (Mireuil) à 6 500 €/m² (Vieux-Port), médiane ~3 800 €/m² mai 2026.

Rendement locatif brut : Rendement brut 4 à 6,5 % annuel. 6-9 % en saisonnier touristique.

Zonage fiscal : Zone B1 (Pinel ancien dispositif fermé). Éligible Denormandie.

Demande locative : Étudiants, jeunes actifs, retraités, saisonniers tourisme. T1/T2 partent en 7-20 jours.

• Vieux-Port / Cours des Dames : Hyper-prestige tourisme, Airbnb roi. 4 800-6 500 €/m².
• Saint-Nicolas (centre) : Charme historique, demande cadres + retraités. 4 200-5 500 €/m².
• Tasdon (sud) : Quartier résidentiel familles. 3 200-4 200 €/m².
• Mireuil (nord) : ANRU, prix bas, rendements 6-8 %. 1 800-2 400 €/m².
• Université La Pallice : Étudiants, colocation. 2 500-3 200 €/m².
• Aytré / Périgny (péri) : Familles, écoles. 2 800-3 500 €/m².

Transports : Réseau bus Yélo, gare TGV La Rochelle (Paris 2h45 via Poitiers), aéroport La Rochelle-Île de Ré.

Projets urbains structurants : Smart Port, réhabilitation port de pêche, écoquartier Bongraine, vélo en libre service massif (référence française).

Meilleurs quartiers selon objectif : Pour rendement : Mireuil, Université, Aytré. Pour plus-value : Vieux-Port, Saint-Nicolas. Pour mix : Tasdon.

Budgets indicatifs :

• Investissement locatif : Studio dès 90 000 € à Mireuil, 150 000 € en centre. T2 centre 240-340 k€.
• Patrimoine global : Budget d'entrée 140 000-220 000 €. Immeubles 400-700 k€.
• Défiscalisation : Denormandie Mireuil ou centre en cours de rénovation : 200-300 k€.

Risques locaux à intégrer : Encadrement Airbnb depuis 2024 (zone très tendue). Saisonnalité forte. Risque montée des eaux (mer).