Marché immobilier
à Besançon

Capitale du Doubs et préfecture de Bourgogne-Franche-Comté, Besançon combine une économie très tertiarisée (santé avec le CHU Minjoz, fonction publique, microtechniques et industrie de précision avec SupMicroTech-ENSMM) et un fort pôle universitaire : l'Université Marie et Louis Pasteur (ex-Université de Franche-Comté) accueille de l'ordre de 24 000 à 27 000 étudiants. Ville moyenne reclassée en « zone tendue » (B1) en octobre 2023, elle profite du regain d'attractivité des villes intermédiaires tout en restant accessible en prix.

Marché à prix encore abordables pour une préfecture régionale : prix moyen appartement autour de 2 300 à 2 500 €/m² mi-2026 (≈ 2 498 €/m² MeilleursAgents, ~2 206-2 343 €/m² en médiane Notaires-DVF). Après deux ans de repli (2023-2024), les prix des appartements se sont stabilisés puis sont repartis légèrement à la hausse (de l'ordre de +1 à +3,5 % sur un an), tandis que les maisons restent quasi stables. Sur dix ans, l'ancien s'est apprécié de l'ordre de +25 à +30 %.

Prix au m² : De 1 700 €/m² (secteurs populaires type Planoise) à 3 400-3 700 €/m² (centre Boucle, Grande Rue), médiane appartement autour de 2 300-2 400 €/m² (≈ 2 206-2 343 €/m² médiane Notaires-DVF, ~2 498 €/m² moyenne MeilleursAgents)

Rendement locatif brut : Environ 4,5 à 6,5 % brut selon le quartier pour un bien classique, jusqu'à 6-8 % en colocation meublée ou sur petites surfaces près du campus et du CHU

Zonage fiscal : Zone B1 depuis le décret/arrêté du 2 octobre 2023 (reclassée de B2 en B1, « zone tendue »). Le Pinel a pris fin au 31 décembre 2024 et n'est plus disponible. Besançon reste éligible au PTZ, au logement locatif intermédiaire (LLI) et au dispositif Denormandie (réduction d'impôt 12/18/21 % sur l'ancien rénové), pertinent vu le parc ancien à réhabiliter du centre. Pas d'encadrement des loyers en vigueur à ce jour

Demande locative : Demande locative soutenue et régulière, tirée par les ~24 000-27 000 étudiants (forte tension sur studios et T2 autour de la Bouloie, du centre et des Hauts-du-Chazal/CHU ; loyers étudiants en hausse marquée, de l'ordre de +5 à +6 % sur les studios en 2026) ainsi que par les jeunes actifs et personnels hospitaliers. Les colocations meublées T3-T4 près du campus et des lignes de tram offrent les meilleurs rendements ; familles et cadres recherchent des T3-T4 dans les Chaprais, Saint-Ferjeux et la première couronne.

Pourquoi investir ici ? : Besançon offre un rendement locatif brut intéressant (≈ 4,5 à 6,5 %, jusqu'à 6-8 % en colocation ou résidence étudiante) pour des prix d'entrée encore modérés (~2 300-2 400 €/m² en médiane), portés par une demande locative structurelle : ~24 000-27 000 étudiants, le CHU Minjoz et un tissu d'emplois tertiaires et microtechniques. Le classement en zone tendue B1, un cadre de vie reconnu (centre UNESCO) et de grands projets urbains (Saint-Jacques/CICI, écoquartier Vauban, rénovation de Planoise) soutiennent la valorisation à moyen terme.

• La Boucle (centre historique) : Cœur patrimonial inscrit UNESCO (Grande Rue jusqu'à ~3 400-3 700 €/m²), cachet ancien très recherché ; ~2 400-2 800 €/m², rendement modéré 4-5 %, valeur refuge et faible vacance
• Battant : Quartier bohème en gentrification, jeune et culturel ; ~2 100-2 400 €/m², rendement 5-6 %, fort potentiel sur petites surfaces et colocation
• Chaprais / Cras : Résidentiel bourgeois prisé des familles et cadres, proche gare Viotte ; ~2 100-2 500 €/m², rendement 4,5-5,5 %, demande stable T3-T4
• Saint-Ferjeux / Rosemont : Quartier résidentiel populaire et calme ; ~2 200-2 500 €/m², rendement 5-6 %, bon compromis prix/demande familiale
• La Bouloie / Hauts-du-Chazal : Pôle universitaire et hospitalier (campus, CHU) desservi par le tram T1/T2 ; rendement studios/T2 élevé 6-7 %, vacance faible grâce aux étudiants et soignants
• Planoise / Châteaufarine : Grand quartier en rénovation urbaine (NPNRU 2019-2029, ~180 M€) ; prix bas ~1 700-2 200 €/m², rendement brut élevé 6-8 % mais risque de vacance et profil locataire fragile

Transports : Réseau de tramway Ginko (2 lignes T1/T2 reliant Hauts-du-Chazal/CHU au centre, à la gare Viotte et à Chalezeule, tronc commun ouest-est, ~14,5 km), gare centrale Besançon-Viotte au cœur de ville et gare Besançon Franche-Comté TGV (à ~10 km, branche Est de la LGV Rhin-Rhône, navette Ginko Proxi TGV) ; Paris en ~2h05-2h30, Strasbourg, Lyon, Dijon et Mulhouse directs ; A36 (axe Mulhouse-Beaune) à proximité

Projets urbains structurants : Plusieurs grands projets réellement engagés : rénovation urbaine de Planoise (NPNRU 2019-2029, ~180 M€) ; écoquartier Vauban sur l'ancienne caserne (~865 logements à terme, premiers habitants déjà arrivés) ; reconversion du site Saint-Jacques (nouveau quartier de centre-ville, premiers permis attendus en 2026 et arrivées d'habitants à partir de 2027) ; Cité internationale des savoirs et de l'innovation (CICI : logements, université, médiathèque et espace congrès dans le secteur Saint-Jacques/Arsenal), ouverture annoncée fin 2026 ; déploiement de nouvelles rames de tramway sur l'axe Hauts-du-Chazal–Viotte

Meilleurs quartiers selon objectif : Pour la sécurité locative et la valeur patrimoniale : La Boucle (centre UNESCO) et les Chaprais. Pour le rendement et la colocation étudiante : la Bouloie/Hauts-du-Chazal (campus et CHU) et Battant. Saint-Ferjeux/Rosemont offre un bon compromis familial, tandis que Planoise convient aux investisseurs aguerris cherchant un rendement élevé en acceptant plus de risque.

Budgets indicatifs :

• Investissement locatif : Pour un studio de ~22 m² comptez environ 50 000 à 60 000 € (≈ 2 300-2 400 €/m²), un T2 de ~45 m² autour de 95 000 à 115 000 €, et un T3 de ~65 m² entre 135 000 et 170 000 € selon le quartier
• Patrimoine global : Un budget de 100 000 à 175 000 € permet de viser un T2 ou T3 bien placé (Chaprais, Saint-Ferjeux, Bouloie) avec un rendement de 4,5 à 6 % ; en dessous de 80 000 €, on cible plutôt un studio étudiant ou un bien à rénover
• Défiscalisation : Pour un projet Denormandie (ancien à rénover, travaux ≥ 25 % du coût total) ou LMNP, prévoyez en général 120 000 à 210 000 € tout compris pour un T2-T3 à réhabiliter dans le centre, la Boucle ou Battant, travaux inclus

Risques locaux à intégrer : Le principal risque est la vacance locative dans les secteurs en rénovation (Planoise) et la dépendance à la demande étudiante (saisonnalité, turnover sur les studios). Le marché est peu liquide et peu spéculatif : la valorisation reste lente (~+1 à +3,5 %/an sur l'ancien) et le segment maisons stagne. Bien viser l'emplacement (proximité tram, campus, CHU, gare Viotte) est déterminant pour limiter la vacance.

Profil investisseur type: salarié, TMI 30 %, capacité d'emprunt 200 000 €, horizon 15 ans.

Bien cible : T2 dans l'un des quartiers prioritaires à Besançon. Budget indicatif : Pour un studio de ~22 m² comptez environ 50 000 à 60 000 € (≈ 2 300-2 400 €/m²), un T2 de ~45 m² autour de 95 000 à 115 000 €, et un T3 de ~65 m² entre 135 000 et 170 000 € selon le quartier.

Rendement brut attendu : Environ 4,5 à 6,5 % brut selon le quartier pour un bien classique, jusqu'à 6-8 % en colocation meublée ou sur petites surfaces près du campus et du CHU

Stratégie recommandée par CPIM : LMNP au réel (amortissement comptable bien + mobilier). Sur un T2 loué en meublé à Besançon, l'amortissement neutralise typiquement les revenus imposables pendant 12 à 15 ans — soit un effort fiscal proche de zéro sur toute la période de constitution du capital.

* Simulation indicative à titre pédagogique. Les chiffres réels dépendent du bien, du financement et de votre situation fiscale personnelle. Diagnostic gratuit par un conseiller CPIM pour une simulation précise.

Un marché ne se résume pas à un prix au m². À Besançon, trois signaux locaux méritent d'être croisés avant d'investir : la profondeur de la demande locative, la qualité de la desserte, et les projets d'aménagement qui redessinent l'attractivité des quartiers à moyen terme.

1. Demande locative— c'est le facteur qui sécurise le revenu. Demande locative soutenue et régulière, tirée par les ~24 000-27 000 étudiants (forte tension sur studios et T2 autour de la Bouloie, du centre et des Hauts-du-Chazal/CHU ; loyers étudiants en hausse marquée, de l'ordre de +5 à +6 % sur les studios en 2026) ainsi que par les jeunes actifs et personnels hospitaliers. Les colocations meublées T3-T4 près du campus et des lignes de tram offrent les meilleurs rendements ; familles et cadres recherchent des T3-T4 dans les Chaprais, Saint-Ferjeux et la première couronne.

2. Desserte— un bien proche d'un axe lourd se reloue plus vite et résiste mieux à la vacance : Réseau de tramway Ginko (2 lignes T1/T2 reliant Hauts-du-Chazal/CHU au centre, à la gare Viotte et à Chalezeule, tronc commun ouest-est, ~14,5 km), gare centrale Besançon-Viotte au cœur de ville et gare Besançon Franche-Comté TGV (à ~10 km, branche Est de la LGV Rhin-Rhône, navette Ginko Proxi TGV) ; Paris en ~2h05-2h30, Strasbourg, Lyon, Dijon et Mulhouse directs ; A36 (axe Mulhouse-Beaune) à proximité

3. Projets urbains— ils anticipent les futures poches de plus-value : Plusieurs grands projets réellement engagés : rénovation urbaine de Planoise (NPNRU 2019-2029, ~180 M€) ; écoquartier Vauban sur l'ancienne caserne (~865 logements à terme, premiers habitants déjà arrivés) ; reconversion du site Saint-Jacques (nouveau quartier de centre-ville, premiers permis attendus en 2026 et arrivées d'habitants à partir de 2027) ; Cité internationale des savoirs et de l'innovation (CICI : logements, université, médiathèque et espace congrès dans le secteur Saint-Jacques/Arsenal), ouverture annoncée fin 2026 ; déploiement de nouvelles rames de tramway sur l'axe Hauts-du-Chazal–Viotte

Points de vigilance à intégrer au business planà Besançon : Le principal risque est la vacance locative dans les secteurs en rénovation (Planoise) et la dépendance à la demande étudiante (saisonnalité, turnover sur les studios). Le marché est peu liquide et peu spéculatif : la valorisation reste lente (~+1 à +3,5 %/an sur l'ancien) et le segment maisons stagne. Bien viser l'emplacement (proximité tram, campus, CHU, gare Viotte) est déterminant pour limiter la vacance.

La méthode CPIM consiste à pondérer ces trois signaux selon votre objectif (rendement, plus-value ou patrimoine) plutôt qu'à raisonner sur le seul prix d'achat.