Marché immobilier
à Annecy
Mis à jour : 2 juillet 2026
Réponse rapide
Faut-il investir dans l'immobilier à Annecy en 2026 ?
Annecy est le marché le plus dynamique de France hors Île-de-France : démographie +1,5 %/an, frontaliers suisses, télétravailleurs parisiens, qualité de vie alpine. Plus-value continue, sécurité maximale.
- ✓Prix au m² : Médiane constatée 5 152 €/m² sur 3 304 ventes (DVF 2024-2025).
- ✓Rendement locatif brut : Rendement brut moyen 3 à 4,5 % en location annuelle. 4-6 % en saisonnier (touristes + frontaliers).
- ✓Zonage fiscal : Zone A (Pinel ancien dispositif fermé). Pas éligible Denormandie (commune non listée).
Contexte économique à Annecy
≈ 130 000 habitants intra-muros, 220 000 dans le Grand Annecy
Capitale économique de Haute-Savoie, voisine de Genève (transfrontaliers), pôle tech (TBS, Skema, école 42), tourisme alpin (lac, montagne), démographie hyper-dynamique (+1,5 %/an, l'une des plus fortes de France).
Marché surchauffé : prix au m² explosent depuis 2018 (+60 %), poussés par les frontaliers suisses et les télétravailleurs parisiens. Rendements bruts faibles mais valorisation continue.
Prix au m², rendement, zonage fiscal
Données mai 2026
Prix au m² : Médiane constatée 5 152 €/m² sur 3 304 ventes (DVF 2024-2025).
Source : Demandes de Valeurs Foncières (data.gouv.fr, licence ouverte). Ventes de logements uniquement, hors dépendances et lots multiples. « Moitié des ventes » donne l’intervalle interquartile : un quart des ventes se fait sous la borne basse, un quart au-dessus de la borne haute.
Rendement locatif brut : Rendement brut moyen 3 à 4,5 % en location annuelle. 4-6 % en saisonnier (touristes + frontaliers).
Zonage fiscal : Zone A (Pinel ancien dispositif fermé). Pas éligible Denormandie (commune non listée).
Demande locative : Demande très forte : étudiants, jeunes actifs, frontaliers, télétravailleurs parisiens. Vacance locative quasi-nulle, T1/T2 partent en 3-7 jours.
Pourquoi investir ici ? : Annecy est le marché le plus dynamique de France hors Île-de-France : démographie +1,5 %/an, frontaliers suisses, télétravailleurs parisiens, qualité de vie alpine. Plus-value continue, sécurité maximale.
Évolution des prix à Annecy depuis 2021
Ventes réelles, cinq millésimes
Prix médian des appartements à Annecy, de 4 698 €/m² en 2021 à 5 119 €/m² en 2025.
Voir les chiffres, année par année
| Année | Appartements | Tous types | Ventes |
|---|---|---|---|
| 2021 | 4 698 €/m² | 4 761 €/m² | 2 148 |
| 2022 | 5 085 €/m² | 5 138 €/m² | 2 076 |
| 2023 | 5 172 €/m² | 5 214 €/m² | 1 714 |
| 2024 | 5 048 €/m² | 5 120 €/m² | 1 546 |
| 2025 | 5 119 €/m² | 5 181 €/m² | 1 758 |
Source : Demandes de Valeurs Foncières (data.gouv.fr). La courbe suit les appartements : la médiane tous types varie aussi avec la part de maisons vendues dans l’année, ce qui la rend non comparable d’un millésime à l’autre.
Quartiers à surveiller à Annecy
6 quartiers analysés
- Vieille Ville (Sainte-Claire, Pâquier) : Hyper-prestige, lac, plus-value forte.
- Albigny / Carré (centre élargi) : Bourgeois résidentiel, demande cadres.
- Cran-Gevrier / Seynod : Périphérie active, prix plus accessibles.
- Novel (proche IUT) : Étudiants + jeunes actifs, colocation.
- Pringy / Meythet (nord) : Familles, écoles, demande stable.
- Annecy-le-Vieux (est) : Quartier chic résidentiel, plus-value.
Prix au m² par quartier à Annecy
Ventes réelles, découpage INSEE
| Quartier (IRIS) | Prix médian | Distribution 2 897 → 9 707 €/m² | Ventes |
|---|---|---|---|
| Le Ceple moins cher | 3 177 €/m²2 993 – 3 419 | 31 | |
| Le Jourdil-Beauregard | 3 282 €/m²2 897 – 3 834 | 41 | |
| Renoir-Cran Ancien | 3 707 €/m²3 121 – 4 345 | 39 | |
| Bois Gentil-Longiret | 3 770 €/m²3 259 – 4 542 | 44 | |
| Novel-Teppes | 3 784 €/m²3 141 – 4 571 | 57 | |
| Le Vallon-Riante Colline | 3 798 €/m²3 291 – 5 274 | 39 | |
| Meythet Sud | 3 955 €/m²3 577 – 4 619 | 71 | |
| Sous-Aléry | 4 133 €/m²3 150 – 4 964 | 47 | |
| Le Vernay | 4 165 €/m²3 758 – 4 812 | 71 | |
| Novel-Annapurna | 4 431 €/m²3 914 – 4 955 | 56 | |
| Novel-Louis Armand | 4 440 €/m²3 968 – 5 296 | 42 | |
| Vernet | 4 493 €/m²3 738 – 5 378 | 66 | |
| Hirondelles | 4 574 €/m²3 973 – 5 461 | 77 | |
| Centre Ville-Chevennes | 4 705 €/m²4 014 – 5 582 | 88 | |
| Les Fins | 4 774 €/m²4 137 – 6 397 | 36 | |
| Bressis-Neigeos | 4 814 €/m²3 747 – 5 602 | 69 | |
| Gare | 4 844 €/m²4 059 – 5 688 | 140 | |
| Meythet Nord-Ouest | 4 851 €/m²3 673 – 5 356 | 70 | |
| Vert Bois-Le Pont Neuf | 4 858 €/m²4 158 – 5 496 | 52 | |
| Croix Rouge-Césière | 4 913 €/m²4 087 – 5 611 | 142 | |
| Meythet Nord-Est | 4 915 €/m²4 430 – 5 428 | 82 | |
| Romains | 4 978 €/m²4 284 – 5 899 | 58 | |
| Salomons | 5 000 €/m²4 496 – 6 010 | 90 | |
| Genève | 5 057 €/m²4 195 – 5 752 | 92 | |
| Fier | 5 078 €/m²4 248 – 5 736 | 99 | |
| Vieugy-Balmont | 5 103 €/m²4 628 – 5 543 | 177 | |
| Galbert | 5 119 €/m²4 200 – 6 083 | 114 | |
| Loverchy | 5 128 €/m²4 406 – 5 897 | 86 | |
| Clarines | 5 405 €/m²4 608 – 6 605 | 100 | |
| Pringy | 5 715 €/m²5 030 – 6 328 | 89 | |
| Varde | 5 846 €/m²5 218 – 6 879 | 146 | |
| Coteau | 5 935 €/m²4 823 – 6 667 | 64 | |
| Courier | 6 000 €/m²5 333 – 6 923 | 97 | |
| Vieille Ville | 6 029 €/m²4 790 – 7 282 | 107 | |
| Parmelan | 6 170 €/m²5 446 – 6 725 | 83 | |
| Lachat | 6 185 €/m²5 443 – 7 101 | 68 | |
| Pommaries | 6 191 €/m²5 311 – 7 046 | 99 | |
| Albigny | 6 474 €/m²5 615 – 7 603 | 87 | |
| Bonlieu | 6 654 €/m²5 741 – 7 980 | 58 | |
| Annecy-le-Vieux-Albigny | 7 627 €/m²6 430 – 8 803 | 68 | |
| Mont-Veyrierle plus cher | 7 895 €/m²6 958 – 9 707 | 57 |
Source : Demandes de Valeurs Foncières (data.gouv.fr), croisées avec les contours IRIS de l’INSEE. Ventes de logements 2024-2025. Le rail figure l’intervalle interquartile — la moitié centrale des ventes — et le point la médiane. Les quartiers totalisant moins de 30 ventes sur la période sont écartés : la médiane n’y serait pas fiable.
Comparatif stratégies locatives à Annecy
Données fiscales 2026
| Stratégie | Rendement brut cible | Avantage fiscal |
|---|---|---|
| Location meublée LMNP | 4-8 % brut | Amortissement comptable, IR neutralisé 10-15 ans |
| Location nue avec déficit foncier | 3-5 % brut | Travaux déductibles revenu global (plafond 10 700 €/an) |
| Dispositif Jeanbrun | 4-6 % brut | Amortissement jusqu'à 12 000 €/an, dès 2026 |
| Colocation optimisée | 7-10 % brut | LMNP ou nu selon fiscalité |
LMNP vs location nue à Annecy : comparatif 2026
Aide à la décision fiscale
Voir le comparatif détaillé LMNP vs location nue (7 critères)
| Critère | LMNP au réel | Location nue (réel) |
|---|---|---|
| Impôt sur loyers | ~0 € (amortissement bien + mobilier) | TMI × loyers nets |
| Charges déductibles | Amortissement + toutes charges | Charges réelles uniquement |
| Formulaires fiscaux | 2031 + 2033 A-E | 2044 |
| Expert-comptable | Recommandé (~900 €/an) | Optionnel |
| Souplesse à la sortie | Cession facilitée | Abattements selon durée |
| Rendement brut observé | Rendement brut moyen 3 à 4,5 % en location annuelle | Légèrement inférieur (loyer nu ~10-15 % plus bas) |
| Zonage fiscal | Zone A (Pinel ancien dispositif fermé). Pas éligible Denormandie (commune non listée). | Zone A (Pinel ancien dispositif fermé). Pas éligible Denormandie (commune non listée). |
Stratégie d'investissement à Annecy
Méthode CPIM
Meilleurs quartiers selon objectif : Pour du rendement : Cran-Gevrier, Novel, Meythet. Pour la plus-value : Vieille Ville, Albigny, Annecy-le-Vieux. Pour mix : Pringy.
Budgets indicatifs :
- Investissement locatif : Studio dès 180 000 € à Cran-Gevrier, 240 000 € en centre. T2 centre 300-400 k€. Vieille Ville lac : 500 k€+ pour T2.
- Patrimoine global : Budget d'entrée 220 000 €+. Immeubles 3-5 lots à 800 k€-1,5 M€.
- Défiscalisation : Pas de Denormandie possible. Malraux secteur sauvegardé Vieille Ville : 500 k€+ pour patrimoine exceptionnel.
Risques locaux à intégrer : Marché surchauffé, prix élevés vs rendement (3-4 % brut), risque de correction si taux d'intérêt durablement élevés. Encadrement loyers possible à terme.
Simulation : investir à Annecy en 2026
Cas pratique CPIM — ordre de grandeur
Voir un cas pratique chiffré (T2, TMI 30 %, horizon 15 ans)
Profil investisseur type: salarié, TMI 30 %, capacité d'emprunt 200 000 €, horizon 15 ans.
Bien cible : T2 dans l'un des quartiers prioritaires à Annecy. Budget indicatif : Studio dès 180 000 € à Cran-Gevrier, 240 000 € en centre. T2 centre 300-400 k€. Vieille Ville lac : 500 k€+ pour T2..
Rendement brut attendu : Rendement brut moyen 3 à 4,5 % en location annuelle. 4-6 % en saisonnier (touristes + frontaliers).
Stratégie recommandée par CPIM : LMNP au réel (amortissement comptable bien + mobilier). Sur un T2 loué en meublé à Annecy, l'amortissement neutralise typiquement les revenus imposables pendant 12 à 15 ans — soit un effort fiscal proche de zéro sur toute la période de constitution du capital.
| Paramètre | Ordre de grandeur 2026 |
|---|---|
| Prix médian à Annecy | Médiane constatée 5 152 €/m² sur 3 304 ventes (DVF 2024-2025). |
| Rendement brut cible | Rendement brut moyen 3 à 4,5 % en location annuelle |
| Effort mensuel net (LMNP) | Faible à neutre (loyer ≈ mensualité) |
| Capital constitué sur 15 ans | Remboursement + plus-value latente |
| Économie fiscale LMNP réel (TMI 30%) | ~2 000-4 000 €/an pendant 12-15 ans |
| Zonage fiscal applicable | Zone A (Pinel ancien dispositif fermé). Pas éligible Denormandie (commune non listée). |
* Simulation indicative à titre pédagogique. Les chiffres réels dépendent du bien, du financement et de votre situation fiscale personnelle. Diagnostic gratuit par un conseiller CPIM pour une simulation précise.
Contexte local : Annecy
Comment lire le marché
Un marché ne se résume pas à un prix au m². À Annecy, trois signaux locaux méritent d'être croisés avant d'investir : la profondeur de la demande locative, la qualité de la desserte, et les projets d'aménagement qui redessinent l'attractivité des quartiers à moyen terme.
1. Demande locative— c'est le facteur qui sécurise le revenu. Demande très forte : étudiants, jeunes actifs, frontaliers, télétravailleurs parisiens. Vacance locative quasi-nulle, T1/T2 partent en 3-7 jours.
2. Desserte— un bien proche d'un axe lourd se reloue plus vite et résiste mieux à la vacance : Réseau bus Sibra, gare SNCF Annecy (Paris 3h30, Genève 45 min). Liaison TER Genève renforcée 2025.
3. Projets urbains— ils anticipent les futures poches de plus-value : Téléphérique urbain Annecy ↔ Annecy-le-Vieux (étude), restructuration gare, écoquartier des Carrés.
Points de vigilance à intégrer au business planà Annecy : Marché surchauffé, prix élevés vs rendement (3-4 % brut), risque de correction si taux d'intérêt durablement élevés. Encadrement loyers possible à terme.
La méthode CPIM consiste à pondérer ces trois signaux selon votre objectif (rendement, plus-value ou patrimoine) plutôt qu'à raisonner sur le seul prix d'achat.
Questions fréquentes
Ce qui revient le plus.
01Pourquoi investir à Annecy en 2026 ?
Pourquoi investir à Annecy en 2026 ?
02Quel est le prix au m² à Annecy en 2026 ?
Quel est le prix au m² à Annecy en 2026 ?
03Quel rendement locatif espérer à Annecy ?
Quel rendement locatif espérer à Annecy ?
04Quels sont les meilleurs quartiers à Annecy ?
Quels sont les meilleurs quartiers à Annecy ?
05Quels sont les risques locaux du marché à Annecy ?
Quels sont les risques locaux du marché à Annecy ?
06Annecy est-elle en zone Pinel ou Denormandie ?
Annecy est-elle en zone Pinel ou Denormandie ?
07Vaut-il mieux investir en LMNP ou en location nue à Annecy ?
Vaut-il mieux investir en LMNP ou en location nue à Annecy ?
À découvrir également
Continuez la lecture.
- 01Où investir à Annecy : quartiersAnalyse des quartiers par objectif (rendement, plus-value).
- 02Rentabilité locative AnnecyCalculs de rendement brut / net / cash-flow par stratégie.
- 03Colocation à AnnecyRendement +25-40 % vs location classique, LMNP au réel.
- 04Coliving à AnnecyMarché du coliving, services intégrés et rentabilité.
- 05Airbnb & réglementation AnnecyLocation courte durée : règles locales et fiscalité.
- 06Étude rendement 2026 : 40 villes comparéesClassement des 40 villes françaises par rendement brut et prix au m².
- 07Dispositifs fiscaux 2026LMNP, Denormandie, Loc'Avantages, Malraux, déficit foncier.