Marché immobilier
à Caen

Capitale du Calvados et de la Normandie, pôle universitaire (Université Caen, 30 000 étudiants), pôle santé (CHU, GANIL), tourisme historique (Mémorial, plages D-Day), liaison TGV Paris 2h.

Marché stable historique, hausse modérée post-Covid (+15 %). Demande étudiante stable, télétravailleurs parisiens en augmentation.

Prix au m² : De 1 200 €/m² (Guérinière) à 3 600 €/m² (vieille ville), médiane ~2 200 €/m² mai 2026.

Rendement locatif brut : Rendement brut moyen 5,5 à 7 %, jusqu'à 8-9 % en colocation étudiante.

Zonage fiscal : Zone B1 (Pinel ancien dispositif fermé). Éligible Denormandie centre.

Demande locative : Étudiants + jeunes actifs + retraités. T1/T2 partent en 15-25 jours en centre.

• Centre-Ville (Saint-Jean, République) : Hyper-centre reconstruit, plus-value modérée. 2 400-3 200 €/m².
• Saint-Pierre / Saint-Sauveur (vieille ville) : Patrimoine, charme normand, demande touristes + cadres. 2 800-3 600 €/m².
• Université / Lorge : Quartier étudiant majeur, colocation. 1 800-2 400 €/m².
• Saint-Gilles / Vaucelles : Résidentiel familles, écoles, demande stable. 2 200-2 800 €/m².
• Guérinière (sud) : ANRU, prix bas, opportunités. 1 200-1 700 €/m².
• Pierre-Heuzé / Calvaire : Périphérie rendements 5-7 %. 1 800-2 200 €/m².

Transports : 2 lignes de tramway (T1, T2, T3), réseau bus Twisto, gare TGV Caen (Paris 2h).

Projets urbains structurants : Extension tramway, rénovation Plage Verte (port-péniche), Caen 2030 (renouvellement urbain).

Meilleurs quartiers selon objectif : Pour du rendement : Université, Guérinière, Pierre-Heuzé. Pour la plus-value : Saint-Pierre, Centre. Pour mix : Saint-Gilles.

Budgets indicatifs :

• Investissement locatif : Studio dès 65 000 € à Guérinière, 100 000 € en centre. T2 centre 140-180 k€. Colocation T4 Université 170-230 k€.
• Patrimoine global : Budget d'entrée 80 000-150 000 €. Immeubles de rapport 280-500 k€.
• Défiscalisation : Denormandie sur Saint-Pierre vieille ville ou Centre-Ville : 170-250 k€.

Risques locaux à intégrer : Marché moins liquide que les top 10. Climat normand pluvieux et venteux (entretien biens). Économie dépendante du CHU et Université.