Marché immobilier
à Versailles

Ville royale, château UNESCO, banlieue chic de Paris (RER 25 min). Pôle universitaire (Sciences Po Saint-Germain), fonction publique (ministères, défense), tourisme massif.

Marché premium ultra-stable. Prix très élevés portés par les CSP+ parisiens et les fonctionnaires haut placés. Valorisation continue depuis 30 ans.

Prix au m² : De 5 000 €/m² (Chantiers) à 10 500 €/m² (Notre-Dame château), médiane ~7 200 €/m² mai 2026.

Rendement locatif brut : Rendement brut 2,5 à 4 %. Plus-value forte, sécurité maximale.

Zonage fiscal : Zone A bis (Pinel ancien dispositif fermé). Pas éligible Denormandie.

Demande locative : Demande très forte de cadres parisiens et fonctionnaires. T2/T3 partent en 7-15 jours. Demande étudiante Sciences Po.

• Notre-Dame / Saint-Louis (centre) : Hyper-prestige, château proche, plus-value premium. 7 500-10 500 €/m².
• Clagny-Glatigny : Bourgeois résidentiel, demande cadres. 6 500-8 500 €/m².
• Montreuil (Versailles) : Quartier résidentiel chic, parc. 6 000-7 800 €/m².
• Porchefontaine : RER C, jeunes actifs, demande dynamique. 5 800-7 200 €/m².
• Bernard de Jussieu : Familles, écoles. 5 500-6 800 €/m².
• Chantiers (gare) : Quartier en gentrification, RER C+. 5 000-6 500 €/m².

Transports : RER C (Paris Austerlitz 25 min), Transilien N et U, gare Versailles-Chantiers (5 lignes), tramway T13 (St-Cyr-Versailles).

Projets urbains structurants : Réaménagement quartier gare Chantiers, prolongement T13, écoquartier Pion.

Meilleurs quartiers selon objectif : Pour rendement : Chantiers, Porchefontaine. Pour plus-value : Notre-Dame, Clagny. Pour mix : Montreuil.

Budgets indicatifs :

• Investissement locatif : Studio dès 250 000 €. T2 centre 400-550 k€. Notre-Dame château dès 600 k€ pour T2.
• Patrimoine global : Budget d'entrée 300 000 €+. Biens d'exception 1-3 M€ très liquides.
• Défiscalisation : Pas de Denormandie. Malraux possible dans le secteur sauvegardé (très rare et cher).

Risques locaux à intégrer : Marché premium, rendements bas (2,5-4 %), sensible à la fiscalité locale. Exposition aux cycles RER C (grèves, travaux).