Marché immobilier
à Toulon

Capitale du Var, 14ᵉ ville française. Première rade militaire d'Europe (Marine nationale, 25 000 emplois), tourisme méditerranéen (Mont Faron, plages du Mourillon), pôle universitaire (Université de Toulon, 10 000 étudiants), industries navales.

Marché historiquement décoté, en rattrapage post-Covid (+22 % depuis 2020), porté par les nouveaux arrivants télé-travailleurs et les retraités. Prix très accessibles vs Nice/Marseille. Hétérogénéité importante entre centre et faubourgs.

Prix au m² : De 1 800 €/m² (Pont du Las, St-Jean-du-Var) à 5 800 €/m² (Le Mourillon front de mer), médiane intra-muros ~2 900 €/m² mai 2026.

Rendement locatif brut : Rendement brut moyen 5 à 7 % en location annuelle. 6-9 % en colocation ou Airbnb réglementé.

Zonage fiscal : Zone A bis (anciennement Pinel). Éligible Denormandie sur centre-ville historique.

Demande locative : Demande militaires (Marine nationale), étudiants, retraités. Demande saisonnière estivale forte (Airbnb réglementé). T1/T2 partent en 15-30 jours. Demande croissante des télétravailleurs parisiens.

• Centre-ville (Place Liberté) : Hyper-centre en gentrification rapide depuis 2020, Denormandie possible. 2 800-3 800 €/m².
• Le Mourillon (sud) : Quartier résidentiel chic, plages, plus-value forte. 4 200-5 800 €/m².
• Pont du Las (ouest) : Quartier populaire en revitalisation, prix bas, rendements 6-8 %. 1 800-2 500 €/m².
• Sainte-Anne (résidentiel) : Familles, demande stable, charme provençal. 3 200-4 200 €/m².
• Vauban (proche gare) : Demande militaires et jeunes actifs, transports. 2 800-3 500 €/m².
• Saint-Jean-du-Var (nord) : Quartier populaire, opportunités d'achat ancien à rénover, rendements 7-9 %. 1 800-2 500 €/m².

Transports : Réseau bus + bateau bus (rade), gare TGV Toulon (Paris 3h45, Marseille 50 min). Aéroport Toulon-Hyères (35 min). Pas de métro ni de tramway (handicap mobilité).

Projets urbains structurants : Réaménagement de la corniche Mistral, rénovation centre ancien (Denormandie). Refonte du quartier Chalucet (cité numérique + Esadtpm).

Meilleurs quartiers selon objectif : Pour du rendement : Pont du Las, St-Jean-du-Var, Vauban. Pour la plus-value : Le Mourillon, Sainte-Anne. Pour mix : Centre rénové.

Budgets indicatifs :

• Investissement locatif : Studio dès 55 000 € à St-Jean-du-Var, 90 000 € en centre. T2 centre 130-180 k€. Mourillon vue mer dès 250 k€ pour T2.
• Patrimoine global : Budget d'entrée 70 000-130 000 € très accessible. Immeubles de rapport 3-6 lots à 300-650 k€ disponibles.
• Défiscalisation : Denormandie en centre ancien à rénover (Place Liberté, Chalucet) : opérations 150-250 k€ très accessibles. Malraux possible sur le secteur sauvegardé.

Risques locaux à intégrer : Image sécuritaire historique (en amélioration mais à intégrer dans la sélection locataire). Concentration militaire = cycle Marine (mutations). Aérage humide impacte la copropriété.