Rendement locatif & prix au m² : 40 villes comparées (2026)

Méthodologie

Fourchettes indicatives 2026 estimées par les analystes CPIM à partir des prix observés (bases notariales, annonces) et de la tension locative locale, ville par ville. Le rendement est brut (avant charges, vacance et fiscalité). Le « prix médian » est la valeur centrale du marché intra-muros. Ce panorama est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.

Podium · Rendement brut

Les villes les plus rentables.

Podium · Ticket d'entrée

Les villes les plus accessibles.

Classement complet

Les 40 villes, du rendement le plus élevé au plus faible.

Rendement brut moyen et prix médian au m². Cliquez une ville pour son analyse de marché détaillée.

#	Ville	Rendement brut	Prix médian €/m²
01	Le Havre	6,5–9,5 %	≈ 1 600
02	Cherbourg-en-Cotentin	6,5–9,5 %	≈ 1 500
03	Mulhouse	6,5–9 %	≈ 1 750
04	Saint-Étienne	6–9 %	≈ 1 850
05	Brest	6–9 %	≈ 1 600
06	Perpignan	6–9 %	≈ 1 700
07	Poitiers	6–9 %	≈ 1 700
08	Pau	5,5–8 %	≈ 2 100
09	Orléans	5,5–7,5 %	≈ 2 200
10	Nîmes	5,5–7,5 %	≈ 2 350
11	Le Mans	5,5–7,5 %	≈ 1 850
12	Tours	5–7,5 %	≈ 2 800
13	Reims	5–7,5 %	≈ 2 600
14	Caen	5,5–7 %	≈ 2 200
15	Nancy	5–7,5 %	≈ 2 400
16	Clermont-Ferrand	5–7 %	≈ 2 400
17	Marseille	5–7 %	≈ 3 800
18	Lille	5–7 %	≈ 3 600
19	Grenoble	5–7 %	≈ 3 400
20	Toulon	5–7 %	≈ 2 900
21	Dijon	5–7 %	≈ 2 450
22	Rouen	5–7 %	≈ 2 300
23	Saint-Nazaire	5–7 %	≈ 2 100
24	Rennes	4,5–6,5 %	≈ 3 800
25	Avignon	4,5–6,5 %	≈ 2 600
26	Toulouse	4–6,5 %	≈ 4 200
27	Strasbourg	4–6,5 %	≈ 3 900
28	La Rochelle	4–6,5 %	≈ 3 800
29	Lyon	4–6 %	≈ 5 200
30	Bordeaux	4–6 %	≈ 4 400
31	Montpellier	4–6 %	≈ 3 800
32	Nantes	4–6 %	≈ 4 300
33	Bayonne	3,5–5,5 %	≈ 4 200
34	Nice	3–5 %	≈ 5 800
35	Aix-en-Provence	3–5 %	≈ 4 800
36	Annecy	3–4,5 %	≈ 6 200
37	Versailles	2,5–4 %	≈ 7 200
38	Boulogne-Billancourt	2,5–4 %	≈ 8 800
39	Paris	2–4 %	≈ 10 500
40	Savoie	—	≈ 3 800

Lecture CPIM

Le rendement ne se lit jamais seul.

Le classement ci-dessus oppose deux logiques. En haut, des villes à rendement brut élevé (souvent 7-12 %) : marchés à prix d'entrée bas, cash-flow positif plus facile, mais où la démographie et la liquidité à la revente demandent une vigilance accrue. En bas, les grandes métropoles tendues : rendement brut plus modeste (2-5 %), mais profondeur de marché, sécurité du capital et plus-value attendue supérieures.

Un rendement brut affiché n'est pas un rendement net. Charges de copropriété, taxe foncière, vacance locative, frais de gestion et fiscalité (TMI + prélèvements sociaux) peuvent diviser le brut par deux. Une ville à 9 % brut avec 3 mois de vacance annuelle peut rapporter moins, net, qu'une ville à 5,5 % louée en continu.

La bonne lecture dépend de votre objectif: du cash-flow immédiat (viser le haut du classement, en sécurisant la demande locative), de la plus-value à 10 ans (viser les métropoles en bas de tableau), ou de la transmission. C'est précisément ce qu'un bilan patrimonial cadre avant de choisir un marché.

Questions fréquentes

Ce qui revient le plus.

Quelle ville française offre le meilleur rendement locatif en 2026 ?

D'après notre panorama, les rendements bruts moyens les plus élevés se trouvent à Le Havre (6,5–9,5 %), Cherbourg-en-Cotentin (6,5–9,5 %), Mulhouse (6,5–9 %). Attention : un rendement brut élevé s'accompagne souvent d'une démographie plus fragile ou d'une liquidité plus faible à la revente. Le rendement net après charges et fiscalité, et la sécurité du capital, comptent autant que le brut.

Quelle ville a le prix au m² le plus accessible pour investir ?

Parmi les 40 villes étudiées, les tickets d'entrée les plus bas se situent à Cherbourg-en-Cotentin (≈ 1 500 €/m² médian), Brest (≈ 1 600 €/m² médian), Le Havre (≈ 1 600 €/m² médian). Un prix bas facilite le cash-flow positif mais impose de vérifier la profondeur du marché locatif et la dynamique démographique locale.

Comment ces rendements et prix sont-ils estimés ?

Ce sont des fourchettes indicatives 2026 établies par les analystes CPIM à partir des prix observés (bases notariales, annonces) et de la tension locative locale, ville par ville. Le rendement est brut (hors charges, vacance et fiscalité). Ce panorama est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé.

Le rendement le plus élevé suffit-il à choisir une ville ?

Non. Un rendement brut de 9-12 % dans une ville à démographie déclinante peut être moins solide qu'un 5-6 % dans une métropole tendue, plus liquide à la revente et à plus-value attendue. La bonne ville dépend de votre objectif (cash-flow vs plus-value vs transmission), de votre horizon et de votre fiscalité (TMI).