Céder l'usufruit ou la nue-propriété : la PV change

L'article 669 du CGI fixe un barème fiscal de répartition entre usufruit et nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier. À 21-30 ans, l'usufruit vaut 80 % et la nue-propriété 20 % ; à 61-70 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % ; à 81-90 ans, l'usufruit vaut 20 % et la nue-propriété 80 %. Le barème évolue par tranches de dix ans.

Ce barème s'applique pour l'assiette des droits d'enregistrement (donations, succession) et constitue le point d'ancrage de la plupart des calculs fiscaux. Pour les plus-values, il sert de référence pour évaluer la valeur d'acquisition d'un droit reçu par donation ou succession (sauf si une évaluation économique a été retenue dans l'acte).

Attention : le barème CGI 669 diffère de l'évaluation économique réelle d'un usufruit, qui dépend des revenus capitalisés et de l'espérance de vie statistique. Dans les cessions à titre onéreux entre tiers, c'est généralement l'évaluation économique qui sert de référence, tandis que le barème 669 reste utilisé pour les opérations familiales et les calculs d'impôt.

Lorsque l'usufruitier cède son seul droit (au nu-propriétaire ou à un tiers), la plus-value se calcule classiquement : prix de cession de l'usufruit, moins valeur d'acquisition de ce même usufruit, moins frais et travaux justifiés. Le régime fiscal applicable est celui des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI), avec les mêmes abattements durée que pour la pleine propriété.

La valeur d'acquisition pose souvent problème, surtout lorsque l'usufruit a été reçu par succession ou donation. Dans ce cas, la valeur retenue est celle déclarée lors de la mutation à titre gratuit (souvent évaluée selon le barème CGI 669). Si aucune valeur n'a été déclarée ou si elle est manifestement sous-évaluée, l'administration peut redresser sur la base de la valeur vénale réelle au jour de l'acquisition.

La durée de détention se calcule à partir de l'acquisition du droit, pas du bien sous-jacent. Un usufruitier ayant reçu son droit par donation il y a 25 ans bénéficie de l'exonération IR (22 ans atteints) mais pas encore de l'exonération totale PS (30 ans). Voir le détail du calendrier dans notre dossier plus-value 22 ans / 30 ans.

La cession de la seule nue-propriété fonctionne symétriquement : prix de cession de la nue-propriété, moins valeur d'acquisition de ce droit, abattements durée selon l'ancienneté du droit. Là encore, la valeur d'acquisition pose souvent question en cas de réception par donation ou succession.

Cas le plus fréquent en pratique : l'usufruitier et le nu-propriétaire cèdent ensemble le bien en pleine propriété à un même acquéreur. Le prix global est alors réparti entre les deux selon le barème 669 (ou selon une répartition économique négociée). Chacun calcule sa propre plus-value sur sa quote-part, avec sa propre durée de détention et ses propres abattements.

Exemple chiffré : bien vendu 600 000 €, usufruitier de 65 ans (barème 40 %), nu-propriétaire (barème 60 %). Répartition : 240 000 € à l'usufruitier, 360 000 € au nu-propriétaire. Chacun calcule sa plus-value distincte. Si l'usufruitier a reçu son droit par décès il y a 8 ans avec une valeur déclarée de 200 000 €, sa plus-value est de 40 000 €, à laquelle s'appliquent les abattements pour 8 ans (modestes).

Le démembrement reste l'outil de transmission patrimoniale le plus puissant du droit français. Donation de la nue-propriété aux enfants avec conservation de l'usufruit : l'assiette des droits de donation est réduite (60 % à 65 ans), et au décès de l'usufruitier, la nue-propriété se reconstitue en pleine propriété sans nouveaux droits. C'est l'article 1133 du CGI qui prévoit cette exonération de droits au remembrement.

Le point d'attention : si les enfants nu-propriétaires cèdent leur droit avant le décès du parent usufruitier (ou si tout le monde cède ensemble), la plus-value se calcule sur la valeur d'acquisition par donation, donc souvent une faible base, générant une forte plus-value imposable. Une donation récente peut donc être contre-productive si une cession rapide est envisagée. À anticiper.

Stratégie complémentaire : la cession démembrée peut s'articuler avec une assurance-vie, une SCI familiale ou un quasi-usufruit. Chaque montage a ses avantages mais aussi ses pièges (réintégration successorale, requalification d'abus de droit). CPIM accompagne ses clients en coordination avec leur notaire et leur fiscaliste pour valider chaque étape, et intègre systématiquement l'impact IFI dans la modélisation.

Mme Dubois (72 ans, usufruitière) et ses deux enfants (nus-propriétaires depuis donation 2010) cèdent ensemble un appartement parisien acquis en pleine propriété par Mme Dubois en 1985 pour 110 000 € équivalents euros. Cession 2026 à 680 000 €.

Barème 669 CGI à 72 ans (tranche 71-80 ans) : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %. Répartition du prix : 204 000 € à Mme Dubois (usufruit), 238 000 € par enfant (476 000 € total nue-propriété).

Calcul PV Mme Dubois : usufruit reçu en 1985 valait alors (Mme Dubois 31 ans, usufruit 70 %) = 77 000 € équivalents. PV usufruit : 204 000 − 77 000 = 127 000 €. Durée détention 41 ans = exonération totale IR + PS. Aucune imposition.

Calcul PV enfants : nue-propriété reçue par donation 2010, valeur déclarée alors 80 000 € par enfant. PV chaque enfant : 238 000 − 80 000 = 158 000 €. Durée détention 16 ans depuis donation, abattements IR 60 %, PS 16,5 %. Imposition par enfant : IR 158 000 × 40 % × 19 % = 12 008 €, PS 158 000 × 83,5 % × 17,2 % = 22 687 €. Total 34 695 € / enfant = 69 390 €. La donation préalable n'a pas purgé la PV mais a fait courir la durée depuis 2010.

Face à la cession démembrée, plusieurs alternatives existent. La cession en pleine propriété par le seul usufruitier après remembrement n'est pas possible sans accord du nu-propriétaire. Mais en cas de cession unique conjointe (cas réel), le prix se répartit selon barème 669 ou évaluation économique.

Le quasi-usufruit sur le prix de vente (les fonds reçus par l'usufruitier deviennent propriété de l'usufruitier avec créance de restitution au profit des nus-propriétaires) peut être prévu par convention. Permet à l'usufruitier de disposer librement du capital, créance restituée au décès.

La conservation jusqu'au décès de l'usufruitier permet la consolidation automatique de la pleine propriété sur les enfants sans nouvelle imposition (article 1133 CGI). Les enfants conservent leur valeur d'acquisition (donation 2010) pour une éventuelle cession ultérieure.

1. Sous-évaluer la valeur d'acquisition à la donation. La valeur déclarée à la donation sert de base pour la future PV. Une sous-évaluation initiale économise les droits mais gonfle la PV à la revente.

2. Confondre barème 669 (fiscal) et évaluation économique (cession à tiers). Pour les cessions intra-familiales, le barème 669 s'impose. Pour les cessions à tiers, l'évaluation économique peut être négociée.

3. Oublier que la durée de détention court à partir de l'acquisition du droit, pas du bien sous-jacent. Une nue-propriété reçue récemment par donation n'ouvre pas droit aux abattements anciens.

4. Procéder à la donation peu avant une cession envisagée. La base d'acquisition récente génère mécaniquement une plus-value forte, contre-productive.

5. Ne pas anticiper la consolidation automatique au décès (article 1133 CGI). La transmission via décès reste fiscalement la plus avantageuse pour purger les PV latentes.

Q : Mes enfants nu-propriétaires peuvent-ils vendre sans mon accord usufruitier ? Non, la cession doit être conjointe ou faire l'objet d'un accord. La cession isolée des seuls droits démembrés (vente de la nue-propriété à un tiers) est légalement possible mais peu pratique.

Q : Le barème 669 est-il applicable obligatoirement ? Pour les calculs fiscaux (PV, donation, succession), oui. Pour la répartition économique du prix lors d'une cession à tiers, les parties peuvent convenir d'une autre répartition (évaluation économique).

Q : Que se passe-t-il si l'usufruitier décède pendant le délai de vente ? Le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire (article 1133 CGI), avec consolidation. La cession ultérieure se fait alors en pleine propriété, avec sa propre fiscalité.

Q : Quasi-usufruit après cession ? Possible par convention. L'usufruitier reçoit le prix et en a la libre disposition. Les nus-propriétaires reçoivent une créance restituée à terme.

Q : Donation préalable utile ? Oui pour la transmission, mais à anticiper bien avant la cession pour bénéficier des abattements durée sur la période de détention de la nue-propriété.

1. Lors d'une cession démembrée, la PV se calcule séparément pour l'usufruitier et le nu-propriétaire, sur la base de la valeur de leur droit respectif.

2. Le barème 669 CGI (basé sur l'âge de l'usufruitier) sert de référence pour la répartition fiscale du prix.

3. La durée de détention court à partir de l'acquisition du droit (donation, succession), pas du bien sous-jacent.

4. La consolidation automatique au décès de l'usufruitier (article 1133 CGI) reste la voie la plus efficace pour purger une PV latente.

5. Le démembrement est un outil patrimonial puissant, mais nécessite une anticipation pluriannuelle : donation préalable, choix du barème, accompagnement notarial.