Quitter la France : que devient votre immobilier ?

L'expatriation fiscale ne se décrète pas sur la base d'un déménagement administratif. L'administration française s'appuie sur les critères de l'article 4B du CGI pour qualifier la résidence fiscale : foyer ou lieu de séjour principal en France (plus de 183 jours), activité professionnelle principale, centre des intérêts économiques. Il suffit qu'un seul critère soit rempli pour rester résident fiscal français, sauf application d'une convention internationale.

Les conventions fiscales bilatérales (France a signé plus de 120 conventions) prévoient des règles de départage en cas de double résidence apparente, généralement basées sur le foyer permanent, puis le centre des intérêts vitaux, puis la nationalité. Pour un Français s'installant durablement à l'étranger avec sa famille et son activité, la convention bascule la résidence fiscale dans le nouveau pays.

Le statut de non-résident s'acquiert au moment où l'ensemble des critères bascule, pas nécessairement le 1er janvier. La déclaration de départ doit être faite au centre des impôts dans les deux mois suivant le départ effectif. Une mauvaise gestion de cette transition peut entraîner une imposition concurrente dans les deux pays sur l'année du départ.

Si vous conservez un bien locatif en France après votre expatriation, les loyers restent imposés en France. La convention fiscale prévoit l'imposition au lieu de situation de l'immeuble (article 6 du modèle OCDE). Le taux minimum applicable au non-résident est de 20 % jusqu'à 28 797 € de revenu (2026), 30 % au-delà, sauf à prouver que votre taux moyen mondial serait inférieur (taux effectif).

Les prélèvements sociaux (CSG-CRDS-PS) de 17,2 % s'appliquent en principe sur les revenus fonciers de source française. Cependant, les expatriés dans l'UE/EEE ou en Suisse bénéficient d'une exonération de CSG-CRDS (10,1 %) au titre du règlement européen 883/2004 sur la sécurité sociale : seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. Pour les expatriés hors UE/EEE/Suisse, les 17,2 % sont intégralement dus.

Le bien français entre aussi dans la déclaration du pays de résidence, qui appliquera ses propres règles avec crédit d'impôt pour éviter la double imposition. Selon la convention, le mécanisme retenu peut être l'exonération avec progressivité ou le crédit d'impôt équivalent à l'impôt français. Pour le régime LMNP, les règles restent identiques sur le calcul de l'assiette mais le taux change.

L'IFI reste applicable aux non-résidents sur leurs seuls biens immobiliers situés en France si la valeur nette taxable dépasse 1,3 M€. C'est une différence majeure avec les résidents fiscaux français, taxés sur leur patrimoine immobilier mondial. Pour un expatrié possédant un bien français de 1,5 M€ et un patrimoine immobilier de 5 M€ à l'étranger, seul le bien français entre dans l'assiette IFI.

Les plus-values immobilières françaises réalisées par un non-résident sont taxées à 19 % (IR) + 17,2 % (PS) ou 7,5 % pour les expatriés UE/EEE/Suisse. L'abattement pour durée de détention s'applique normalement : exonération totale IR après 22 ans, exonération PS après 30 ans. La vente d'une résidence principale française est exonérée si le départ est intervenu il y a moins de 5 ans (régime de tolérance).

Un point spécifique aux résidents fiscaux hors UE : la désignation d'un représentant fiscal en France est obligatoire pour les ventes de plus de 150 000 €, sauf exonération expresse de l'administration. Ce représentant (entreprise spécialisée, notaire) garantit le paiement de l'impôt : comptez 0,3 à 1 % du prix de vente en honoraires.

L'exit tax (article 167 bis du CGI) s'applique aux résidents fiscaux français qui transfèrent leur domicile fiscal hors de France et dont le patrimoine mobilier (titres, parts de sociétés) dépasse 800 000 € ou qui détiennent plus de 50 % du capital d'une société. Les plus-values latentes sont taxées au moment du départ, avec sursis automatique en UE/EEE et sursis sur demande hors UE/EEE.

Pour l'immobilier détenu en direct, l'exit tax ne s'applique pas : seuls les titres et parts sociales sont visés. En revanche, si vous détenez votre immobilier via une SCI ou une SC à l'IS, les parts entrent dans le champ. Une restructuration préalable (passage en détention directe, scission) peut être nécessaire avant le départ pour éviter une exit tax sur des plus-values latentes de plusieurs centaines de milliers d'euros.

Le sursis de paiement est levé à la cession effective des titres (15 ans après le départ pour certains cas), ce qui laisse de la flexibilité. Pour les profils combinant immobilier et titres, la décision de conserver, vendre avant ou structurer autrement doit se prendre 12 à 24 mois avant le départ effectif.

Trois grandes options se présentent au candidat à l'expatriation propriétaire en France. Conserver et louer : l'immeuble continue à produire des revenus, taxés en France à 20 % minimum + PS, généralement neutres dans le nouveau pays via crédit d'impôt. Cette stratégie convient si le rendement net après impôt reste satisfaisant et si vous envisagez un retour à terme.

Vendre avant le départ : la résidence principale est exonérée d'IR sur la plus-value. Les biens locatifs bénéficient de l'abattement pour durée de détention. Vendre alors que vous êtes encore résident fiscal français peut être plus simple administrativement et permet de réinvestir dans le pays de destination. Attention : la vente doit être réalisée avant la perte effective de la résidence fiscale.

Structurer pour la transmission : l'expatriation peut être l'occasion de mettre en place une donation avec démembrement au profit des enfants, en profitant des abattements (100 000 € par enfant tous les 15 ans) avant le départ. Les donations consenties par un non-résident à un bénéficiaire non-résident sur des biens situés hors de France échappent à la taxation française, mais le bien français reste taxable.

Chez CPIM, nous accompagnons les expatriés en amont de leur départ pour cartographier ces choix et coordonner avec leurs conseils fiscaux dans le pays de destination. L'analyse doit intégrer le bilan patrimonial complet et les conventions fiscales applicables, parfois très différentes d'un pays à l'autre.

Étude de cas : Julien, 44 ans, dirigeant d'une PME, s'expatrie à Dubaï pour 5 ans en tant que directeur régional. Patrimoine français : résidence principale Paris 1,2 M €, 2 LMNP locatifs 480 k€ générant 28 000 €/an, parts SCPI 220 k€ générant 11 000 €/an, 60 % capital PME 1,5 M €.

Exit tax : patrimoine mobilier > 800 k€ (titres PME 1,5 M €), plus-value latente sur titres ~900 k€. Sans sursis automatique (Dubaï hors UE/EEE), sursis sur demande accepté. Plus-value figée 900 k€ × 30 % PFU = 270 k€ à payer ou en sursis. Sursis demandé contre garantie bancaire 270 k€. Au retour effectif en France après 5 ans, le sursis se prolonge jusqu'à cession éventuelle des titres (15 ans).

Revenus locatifs France post-expatriation : 28 000 € LMNP + 11 000 € SCPI = 39 000 €/an. Taux minimum 20 % jusqu'à 28 797 €, 30 % au-delà : impôt brut 8 820 €. Prélèvements sociaux hors UE 17,2 % = 6 708 €. Total fiscalité France 15 528 €/an. Convention France-Émirats limite la double imposition : aucun impôt à Dubaï (pas d'IR personnel). Net annuel pour Julien : 23 472 €.

IFI : patrimoine immobilier France 1,9 M € > seuil 1,3 M €. Assiette taxable 1,9 M €, IFI ~5 500 €/an. Bilan total expatriation 5 ans : fiscalité France 105 000 € (revenus + IFI), revenu Dubaï 100 % net (TMI 0 %), patrimoine immobilier conservé, sursis exit tax actif. Économie fiscale nette versus rester en France (TMI 45 %) : ~280 000 € sur 5 ans. À pondérer par le coût familial et opérationnel d'une expatriation Émirats.

Face à l'expatriation classique, trois alternatives méritent comparaison. L'expatriation UE/EEE (Portugal, Espagne, Italie) : avantage prélèvements sociaux limités au 7,5 % (vs 17,2 % hors UE), conventions fiscales plus protectrices. Inconvénient : fiscalité personnelle du pays de destination souvent élevée (barème portugais jusqu'à 48 %, espagnol 47 %).

L'expatriation paradis fiscal pur (Émirats, Monaco, Bahamas) : pas d'IR personnel, mais coût de la vie élevé, distance géographique, sécurité juridique parfois moins prévisible. Pour les patrimoines > 5 M € avec activité internationale, peut être pertinent.

Le maintien de résidence fiscale française : structurer le patrimoine en France avec LMNP au réel (amortissement neutralisant l'impôt) + assurance-vie (fiscalité douce après 8 ans) + démembrement (réduction transmission). Sur 10-15 ans, ce schéma peut générer une fiscalité effective de 10-15 %, comparable à certains régimes d'expatriation, sans le coût familial. Voir bilan patrimonial CPIM.

1. Confondre déménagement administratif et transfert de résidence fiscale. Le critère de résidence fiscale repose sur le foyer effectif (famille, séjour > 183 jours, centre des intérêts économiques). Un « faux » transfert (résidence administrative sans vie effective) est sanctionné par l'administration française avec rappels d'impôt + 40-80 % pénalités.

2. Oublier l'exit tax sur les titres. Patrimoine mobilier (titres, parts SCI, parts PME) > 800 k€ ou détention > 50 % capital : l'exit tax s'applique. Sursis automatique en UE/EEE, sur demande hors UE/EEE avec garantie bancaire. L'oubli expose à imposition immédiate et pénalités.

3. Ne pas anticiper la déclaration de départ. La déclaration au centre des impôts doit être faite dans les 2 mois suivant le départ effectif. Une déclaration tardive peut entraîner imposition concurrente France + pays d'accueil sur l'année du départ.

4. Sous-estimer l'IFI sur les biens français conservés. Un expatrié reste assujetti à l'IFI sur ses biens immobiliers situés en France si valeur taxable > 1,3 M €. Pour les patrimoines élevés, l'IFI annuel peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros, à anticiper.

5. Ne pas désigner de représentant fiscal en France (hors UE). Pour les ventes > 150 k€ par un résident hors UE/EEE, désignation obligatoire d'un représentant fiscal. Honoraires 0,3 à 1 % du prix. Sans représentant, blocage de la vente.

Q : Puis-je conserver ma résidence principale française après expatriation ? Oui, mais elle devient une résidence secondaire au sens fiscal. Vacance autorisée, mise en location possible. La vente reste exonérée d'IR sur la plus-value si elle intervient dans les 5 ans suivant le départ (régime de tolérance).

Q : Mon LMNP français reste-t-il optimal après expatriation ? Pour un résident UE/EEE, oui (amortissement toujours déductible, PS limités 7,5 %). Pour un résident hors UE/EEE, la fiscalité PS 17,2 % entame la rentabilité. Comparer au cas par cas.

Q : Combien coûte l'exit tax si je vends mes titres après expatriation ? La plus-value figée à la date du départ est due si vente effective dans les 15 ans suivants. Le sursis est levé. Au taux PFU 30 %, c'est cohérent avec le coût d'une vente en résidence française.

Q : Mon IFI baisse-t-il après expatriation ? Oui généralement. Le résident français paie l'IFI sur son patrimoine immobilier mondial. Le résident non-français paie uniquement sur les biens situés en France. Sur un patrimoine immobilier majoritairement étranger, l'économie est significative.

Q : Une convention bilatérale s'applique-t-elle automatiquement ? Oui pour les 120+ pays ayant signé. Mais les règles varient. Toujours vérifier la convention spécifique au pays cible avant le départ, idéalement avec un fiscaliste binational.

1. L'expatriation fiscale exige un transfert effectif du foyer (> 183 jours, famille, centre des intérêts). Un déménagement administratif sans vie effective est sanctionné.

2. Les revenus fonciers et locatifs français restent imposés en France pour le non-résident, avec un taux minimum 20-30 % + prélèvements sociaux (7,5 % UE/EEE, 17,2 % hors UE/EEE). 3. L'exit tax (article 167 bis CGI) s'applique aux patrimoines mobiliers > 800 k€ : sursis automatique UE/EEE, sur demande hors UE/EEE. 4. L'IFI reste applicable sur les biens français du non-résident (assiette > 1,3 M €). 5. La structuration pré-expatriation (vente avant départ vs conservation + location vs donation aux enfants) doit se décider 12-24 mois en amont. CPIM accompagne cette cartographie en coordination avec les conseils du pays de destination.