La plus-value sans les contraintes.

La nue-propriété repose sur le mécanisme juridique du démembrement de propriété, qui divise temporairement la pleine propriété d'un bien entre deux parties aux intérêts distincts.

• L'usufruitier— le plus souvent un bailleur institutionnel (Caisse des Dépôts, SNI, Batigère…) — occupe le bien, le loue à ses propres locataires, perçoit les loyers et supporte toutes les charges d'entretien, de gestion et les travaux. La durée de l'usufruit est fixée contractuellement à 10, 15 ou 20 ans.
• Le nu-propriétaire— l'investisseur — achète le bien avec une décote de 30 à 50 % sur la valeur en pleine propriété. Il ne perçoit aucun loyer, ne se charge d'aucune gestion, ne paie aucune charge. Au terme de l'usufruit, il récupère automatiquement la pleine propriété du bien, en état d'entretien garanti contractuellement.

Exemple concret : un appartement valant 300 000 € en pleine propriété peut être acquis en nue-propriété pour 180 000 € (décote 40 % sur 15 ans d'usufruit). Au bout de 15 ans, l'investisseur détient un bien qui vaut potentiellement 300 000 € ou plus, sans avoir jamais eu à le gérer.

C'est une stratégie de capitalisation pure, sans rendement immédiat, mais avec une plus-value mécanique garantie dès l'achat par la décote.

La nue-propriété cumule des avantages fiscaux exceptionnels qui en font la stratégie de référence pour les patrimoines déjà constitués et fortement imposés.

• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) neutre : le bien acquis en nue-propriété n'entre pas dans l'assiette de l'IFI du nu-propriétaire pendant toute la durée de l'usufruit. C'est l'usufruitier qui porte l'IFI sur la valeur de la pleine propriété. Résultat : vous investissez sans alourdir votre base IFI.
• Revenus imposables : 0 €.Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer pendant la durée de l'usufruit — donc aucun revenu locatif imposable, aucune cotisation sociale, aucune déclaration de revenus fonciers. C'est l'usufruitier qui déclare les loyers.
• Plus-value calculée sur la valeur en pleine propriété : à la revente après récupération de la pleine propriété, la plus-value est calculée en déduisant le prix d'acquisition de la nue-propriété du prix de vente en pleine propriété. Les abattements pour durée de détention s'appliquent normalement (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux). Concrètement, si vous avez détenu 15 ans d'usufruit + quelques années de pleine propriété, la plus-value peut être totalement exonérée.
• Transmission facilitée :donner la nue-propriété à ses enfants (en conservant l'usufruit) permet de transmettre un patrimoine à une valeur décotée de 30 à 50 %, réduisant d'autant les droits de donation. C'est l'un des piliers de l'optimisation successorale.

La nue-propriété n'est pas une stratégie pour tout le monde. Elle est taillée pour un profil précis.

• TMI 41 ou 45 % :déjà bien équipé en LMNP et déficit foncier, chaque revenu locatif supplémentaire serait imposé à plus de 58 % (TMI + prélèvements sociaux). La nue-propriété génère 0 € de revenus imposables — c'est la seule stratégie qui ne dégrade pas la situation fiscale.
• Patrimoine net supérieur à 1,3 M€ (IFI) : chaque investissement classique fait monter l'IFI. La nue-propriété n'entre pas dans l'assiette — vous constituez du patrimoine sans alourdir votre cotisation IFI annuelle.
• Horizon 15 à 20 ans :la nue-propriété est une stratégie de capitalisation à long terme. Elle n'est pas adaptée si vous avez besoin d'un revenu complémentaire rapide ou d'une liquidité à court terme.
• Zéro temps disponible (0 gestion) : médecins, chefs d'entreprise, cadres dirigeants qui n'ont pas le temps de gérer — la nue-propriété est le placement le plus passif qui soit dans l'immobilier.
• Stratégie transmission-famille : vous souhaitez organiser la transmission de votre patrimoine, réduire les droits de succession de vos enfants, et construire un actif commun avec une valeur garantie à terme.

Il existe deux grandes familles de montages en nue-propriété.

Programmes institutionnels neufs

Les grands organismes de logement social (Caisse des Dépôts, SNI — Société Nationale Immobilière, Batigère, ICF Habitat…) proposent régulièrement des programmes en démembrement institutionnel. L'usufruitier est un bailleur social ou parapublic, garant de la remise en état du bien au terme. C'est la formule la plus sécurisée : risque de contrepartie quasi nul, patrimoine entretenu par un professionnel, aucun litige locatif possible pour le nu-propriétaire.

Ces programmes se concentrent sur les grandes métropoles françaises : Paris (17e, 19e, périphérie proche), Lyon (3e, 7e, Confluence), Bordeaux (Bordeaux Métropole), Nantes et Montpellier. CPIM dispose d'une veille permanente sur les programmes disponibles.

Montages privés sur actifs existants

Un démembrement peut aussi être organisé de gré à gré entre deux parties sur un actif existant, avec l'intervention d'un notaire. Ce type de montage est fréquent dans un cadre familial (transmission) ou entre investisseurs professionnels. Il est plus complexe juridiquement mais offre davantage de flexibilité sur la durée et les conditions.

CPIM accompagne les deux types de montages, avec un réseau de notaires partenaires spécialisés en droit patrimonial et démembrement de propriété.