Rentabilité locative
à Fréjus en 2026.

Rendement brut généralement compris entre 4 et 6 % en location classique, autour de 4,7 % pour un appartement et 4,5 % pour une maison (immo-land). Les petites surfaces et la location saisonnière sur le littoral peuvent dépasser ces niveaux, au prix d'une gestion et d'une saisonnalité plus fortes.

Méthode de calcul du rendement brut : (loyer mensuel hors charges × 12) / prix d'achat tout frais inclus × 100. Indicateur simple mais incomplet : il n'intègre ni les charges, ni la vacance locative, ni la fiscalité.

Pour un calcul personnalisé sur votre projet, utilisez notre simulateur de prix juste et notre comparateur micro-BIC vs réel LMNP.

Le rendement net déduit les charges récurrentes du calcul brut : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance PNO, provisions travaux. Rendement net ≈ rendement brut - 1 à 2 pointsselon la qualité du bien.

Charges typiques à Fréjus : copro 10-25 €/m²/an, taxe foncière 8-15 €/m²/an, assurance PNO 80-150 €/an, provisions travaux 5-10 % du loyer. Sur un studio loué 600 € HC, comptez environ 800-1 500 €/an de charges récurrentes.

Le rendement nette-nette intègre la fiscalité (IR + PS) et le remboursement du crédit. C'est le vrai cash-flow mensuel en poche.

Scénario type LMNP au réel : amortissement du bien réduit l'imposition à zéro pendant 10-15 ans. Cash-flow net positif ou neutre dès l'année 1 sur un projet bien sélectionnéà Fréjus.

Scénario type location nue micro-foncier : abattement 30 % sur les loyers, mais imposition IR+PS sur le solde. Cash-flow souvent négatif les premières années, compensé par le remboursement du capital (constitution patrimoniale).

• Colocation : +20 à +35 % de loyer total vs location classique sur un T3-T4. Particulièrement performant sur les quartiers étudiants.
• LMNP au réel : neutralisation fiscale des loyers pendant 10-15 ans grâce à l'amortissement. Voir notre guide LMNP 2026.
• Travaux d'amélioration énergétique : passe le DPE de F/G à D/E, augmente le loyer, valorise à la revente, ouvre droit à MaPrimeRénov' Bailleur et au déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 € imputables).
• Négociation à l'achat : gagner 5-10 % sur le prix d'achat améliore mécaniquement le rendement brut de la même proportion.

Pour la location saisonnière : Fréjus-Plage, Port-Fréjus et Saint-Aygulf, près des plages. Pour la location longue durée à faible vacance : le centre-ville historique, Caïs-Capitou et Valescure/La Tour de Mare, prisés des familles et actifs stables. Le choix dépend de la stratégie (rendement saisonnier élevé mais variable, ou revenus réguliers plus lissés).

Quartiers à fort rendement : en général, les quartiers en émergence (gentrification en cours, ANRU, future ligne de transport) offrent le meilleur ratio rendement actuel + plus-value future. À sélectionner avec discernement (un quartier trop précoce peut décevoir).

Le rendement d'un bien ne se lit pas seulement dans un calcul : il dépend de la profondeur de la demande locative, de la desserte et des dynamiques d'aménagement propres à Fréjus. Voici les éléments locaux à intégrer dans votre business plan.

Dynamique de la demande locative : Demande locative soutenue et marché tendu (taux de vacance d'environ 3,3 %). Forte saisonnalité : la location courte durée touristique domine sur le littoral (Fréjus-Plage, Port-Fréjus, Saint-Aygulf), tandis que la location longue durée trouve preneurs auprès de familles, actifs et retraités dans le centre historique, Caïs-Capitou, Valescure et la Tour de Mare. Loyer moyen autour de 17 €/m²/mois, avec des petites surfaces (T1-T2) proches de 19 à 20 €/m²/mois et des surfaces plus grandes (T3 et plus) autour de 15 €/m²/mois.

Desserte et transports : Gare TER de Fréjus sur la ligne Marseille-Vintimille ; gare TGV de Saint-Raphaël-Valescure à environ 3 km, avec liaisons directes Paris en environ 4 h 40 (jusqu'à 6 trains directs/jour, davantage l'été). Accès autoroute A8 (sortie 38 Fréjus/Saint-Raphaël) : Nice à environ 65 km (50 min), Marseille à environ 130 km (1 h 30). Aéroport de Nice-Côte d'Azur à proximité. Un bien proche d'un arrêt structurant se reloue plus vite et limite la vacance, deux paramètres qui améliorent directement le rendement net.

Projets urbains à fort impact : Développement résidentiel au nord (secteur Caïs-Capitou) avec environ 1 200 logements neufs prévus d'ici 2028 et construction du nouveau groupe scolaire de la Baume (première pierre posée le 9 juin 2026, investissement d'environ 32,1 M€, ouverture prévue en septembre 2026) ; poursuite de la réhabilitation du centre historique en 2025-2026 (rue Ciamin, place Lech Walesa) pour valoriser le patrimoine antique et redynamiser l'hyper-centre. Données à confirmer auprès des sources officielles de la commune.

Points de vigilance locaux : Forte saisonnalité de la demande locative sur le littoral (revenus concentrés sur la haute saison), charges de copropriété parfois élevées dans les résidences de bord de mer, et exposition à des risques naturels (inondation et submersion marine sur la plaine de l'Argens, incendie de forêt sur les massifs) à vérifier au cas par cas via le site Géorisques. Certains secteurs proches de l'Argens (Magdeleine, La Gabelle, Plaine) sont classés sensibles au risque inondation.

Repères par quartier pour calibrer un rendement réaliste à Fréjus :

• Fréjus-Plage : Front de mer balnéaire, le plus recherché : prix élevés (souvent 5 000 à 6 000 €/m², davantage avec vue mer ; environ 5 480 €/m² selon SeLoger). Forte rentabilité en location saisonnière, attention à la saisonnalité, aux charges de copropriété et au risque inondation sur la plaine de l'Argens.
• Port-Fréjus : Quartier portuaire de résidences récentes, biens haut de gamme (environ 6 000 €/m², jusqu'à 9 000 €/m² selon MeilleursAgents). Cible touristes et plaisanciers ; location courte durée prisée, ticket d'entrée élevé.
• Centre-ville historique : Cœur piéton, patrimoine romain et commerces (autour de 3 900 €/m² selon SeLoger). Plus accessible, adapté à la location longue durée (étudiants, jeunes actifs) avec faible vacance.
• Saint-Aygulf : Secteur littoral sud-est résidentiel et familial, accès direct aux plages. Très prisé en location saisonnière, relativement abordable face aux autres fronts de mer, bon potentiel de valorisation.
• Caïs-Capitou : Arrière-pays familial au nord, écoles et espaces verts. Zone de développement (programmes neufs, nouveau groupe scolaire de la Baume), adaptée à la location longue durée familiale avec vacance réduite.
• Valescure / La Tour de Mare : Quartiers résidentiels verdoyants de villas, proches de Saint-Raphaël et de la gare TGV (Valescure autour de 5 000 €/m²). Locataires stables (familles, cadres), rendements bruts modérés mais faible vacance.