Rentabilité locative
à Bayonne en 2026.

Rendement brut 3,5 à 5,5 %. Plus-value forte.

Méthode de calcul du rendement brut : (loyer mensuel hors charges × 12) / prix d'achat tout frais inclus × 100. Indicateur simple mais incomplet : il n'intègre ni les charges, ni la vacance locative, ni la fiscalité.

Pour un calcul personnalisé sur votre projet, utilisez notre simulateur de prix juste et notre comparateur micro-BIC vs réel LMNP.

Le rendement net déduit les charges récurrentes du calcul brut : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance PNO, provisions travaux. Rendement net ≈ rendement brut - 1 à 2 pointsselon la qualité du bien.

Charges typiques à Bayonne : copro 10-25 €/m²/an, taxe foncière 8-15 €/m²/an, assurance PNO 80-150 €/an, provisions travaux 5-10 % du loyer. Sur un studio loué 600 € HC, comptez environ 800-1 500 €/an de charges récurrentes.

Le rendement nette-nette intègre la fiscalité (IR + PS) et le remboursement du crédit. C'est le vrai cash-flow mensuel en poche.

Scénario type LMNP au réel : amortissement du bien réduit l'imposition à zéro pendant 10-15 ans. Cash-flow net positif ou neutre dès l'année 1 sur un projet bien sélectionnéà Bayonne.

Scénario type location nue micro-foncier : abattement 30 % sur les loyers, mais imposition IR+PS sur le solde. Cash-flow souvent négatif les premières années, compensé par le remboursement du capital (constitution patrimoniale).

• Colocation : +20 à +35 % de loyer total vs location classique sur un T3-T4. Particulièrement performant sur les quartiers étudiants.
• LMNP au réel : neutralisation fiscale des loyers pendant 10-15 ans grâce à l'amortissement. Voir notre guide LMNP 2026.
• Travaux d'amélioration énergétique : passe le DPE de F/G à D/E, augmente le loyer, valorise à la revente, ouvre droit à MaPrimeRénov' Bailleur et au déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 € imputables).
• Négociation à l'achat : gagner 5-10 % sur le prix d'achat améliore mécaniquement le rendement brut de la même proportion.

Pour rendement : Polo Beyris, Saint-Léon, Marracq. Pour plus-value : Grand Bayonne, Petit Bayonne, Saint-Esprit. Pour mix : Mousserolles.

Quartiers à fort rendement : en général, les quartiers en émergence (gentrification en cours, ANRU, future ligne de transport) offrent le meilleur ratio rendement actuel + plus-value future. À sélectionner avec discernement (un quartier trop précoce peut décevoir).

Le rendement d'un bien ne se lit pas seulement dans un calcul : il dépend de la profondeur de la demande locative, de la desserte et des dynamiques d'aménagement propres à Bayonne. Voici les éléments locaux à intégrer dans votre business plan.

Dynamique de la demande locative : Demande très tendue : cadres mobiles, télétravailleurs, retraités, frontaliers. T1/T2 partent en 5-15 jours.

Desserte et transports : Réseau bus Tram'bus Chronoplus, gare TGV Bayonne (Paris 4h, San Sebastian 30 min, Bordeaux 1h45), aéroport Biarritz-Pays-Basque 10 min. Un bien proche d'un arrêt structurant se reloue plus vite et limite la vacance, deux paramètres qui améliorent directement le rendement net.

Projets urbains à fort impact : Réhabilitation Saint-Esprit (ZAC), classement UNESCO en cours (Grand Bayonne).

Points de vigilance locaux : Marché surchauffé, prix élevés vs rendement. Encadrement loyers possible si la tendance continue.

Repères par quartier pour calibrer un rendement réaliste à Bayonne :

• Grand Bayonne (centre médiéval) : Patrimoine UNESCO en cours, plus-value très forte. 4 500-6 000 €/m².
• Petit Bayonne : Quartier basque historique, bars, ambiance. 4 200-5 500 €/m².
• Saint-Esprit (gare) : En gentrification rapide, demande télétravailleurs. 3 800-4 800 €/m².
• Mousserolles / Pont d'Espagne : Résidentiel, demande familles + cadres. 3 500-4 500 €/m².
• Saint-Léon (sud) : Quartier en émergence, rendements 5-6 %. 3 200-4 000 €/m².
• Polo Beyris / Marracq : Périphérie résidentielle. 3 000-3 800 €/m².