Rentabilité locative
à Tours en 2026.

Rendement brut moyen 5 à 7,5 %. Jusqu'à 9 % en colocation étudiante optimisée près des facs.

Méthode de calcul du rendement brut : (loyer mensuel hors charges × 12) / prix d'achat tout frais inclus × 100. Indicateur simple mais incomplet : il n'intègre ni les charges, ni la vacance locative, ni la fiscalité.

Pour un calcul personnalisé sur votre projet, utilisez notre simulateur de prix juste et notre comparateur micro-BIC vs réel LMNP.

Le rendement net déduit les charges récurrentes du calcul brut : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance PNO, provisions travaux. Rendement net ≈ rendement brut - 1 à 2 pointsselon la qualité du bien.

Charges typiques à Tours : copro 10-25 €/m²/an, taxe foncière 8-15 €/m²/an, assurance PNO 80-150 €/an, provisions travaux 5-10 % du loyer. Sur un studio loué 600 € HC, comptez environ 800-1 500 €/an de charges récurrentes.

Le rendement nette-nette intègre la fiscalité (IR + PS) et le remboursement du crédit. C'est le vrai cash-flow mensuel en poche.

Scénario type LMNP au réel : amortissement du bien réduit l'imposition à zéro pendant 10-15 ans. Cash-flow net positif ou neutre dès l'année 1 sur un projet bien sélectionnéà Tours.

Scénario type location nue micro-foncier : abattement 30 % sur les loyers, mais imposition IR+PS sur le solde. Cash-flow souvent négatif les premières années, compensé par le remboursement du capital (constitution patrimoniale).

• Colocation : +20 à +35 % de loyer total vs location classique sur un T3-T4. Particulièrement performant sur les quartiers étudiants.
• LMNP au réel : neutralisation fiscale des loyers pendant 10-15 ans grâce à l'amortissement. Voir notre guide LMNP 2026.
• Travaux d'amélioration énergétique : passe le DPE de F/G à D/E, augmente le loyer, valorise à la revente, ouvre droit à MaPrimeRénov' Bailleur et au déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 € imputables).
• Négociation à l'achat : gagner 5-10 % sur le prix d'achat améliore mécaniquement le rendement brut de la même proportion.

Pour du rendement : Sanitas, Tonnellé, Beaujardin. Pour la plus-value : Plumereau, Halles. Pour mix : Tranchée, Saint-Symphorien.

Quartiers à fort rendement : en général, les quartiers en émergence (gentrification en cours, ANRU, future ligne de transport) offrent le meilleur ratio rendement actuel + plus-value future. À sélectionner avec discernement (un quartier trop précoce peut décevoir).

Le rendement d'un bien ne se lit pas seulement dans un calcul : il dépend de la profondeur de la demande locative, de la desserte et des dynamiques d'aménagement propres à Tours. Voici les éléments locaux à intégrer dans votre business plan.

Dynamique de la demande locative : Demande étudiante (30 000), jeunes actifs, retraités cadres parisiens. T1/T2 partent en 10-20 jours. Colocation active sur le centre et les quartiers facultaires.

Desserte et transports : 1 ligne de tramway (T1 nord-sud), réseau bus Fil Bleu, gare TGV Tours (Paris 1h05). Aéroport Tours Val de Loire (15 min). Vélo très développé (Loire à Vélo). Un bien proche d'un arrêt structurant se reloue plus vite et limite la vacance, deux paramètres qui améliorent directement le rendement net.

Projets urbains à fort impact : 2ᵉ ligne de tramway en projet (axe est-ouest), reconversion friches SNCF près de la gare, rénovation des centres anciens Plumereau-Châteauneuf.

Points de vigilance locaux : Marché moins liquide que les métropoles top 10 — revente plus lente sur le haut de gamme. Dépendance économique au tourisme et au CHU. Climat humide et hivers doux mais pluvieux.

Repères par quartier pour calibrer un rendement réaliste à Tours :

• Centre Vieux-Tours (Place Plumereau) : Charme tourangeau, demande étudiants + cadres + touristes, plus-value soutenue. 3 200-4 200 €/m².
• Centre Halles : Bobo gentrifié, demande jeunes actifs. 3 000-3 800 €/m².
• Tonnellé-Bretonneau (proche CHU) : Quartier médical, demande personnels CHU, internes. 2 800-3 500 €/m².
• Beaujardin / Tranchée (nord-est) : Quartier en émergence post-tram, bonnes affaires. 2 500-3 200 €/m².
• Saint-Symphorien (rive droite) : Quartier résidentiel calme, familles, demande stable. 2 600-3 200 €/m².
• Sanitas (sud) : Renouvellement urbain ANRU, prix bas, rendements 7-9 %. 1 800-2 500 €/m².