Rentabilité locative
à Chartres en 2026.

Environ 5 à 6 % brut sur un bien classique (rentabilité moyenne ville ~5,9 % selon Horiz.io/Trackstone/Meilleurtaux), avec 4 à 5 % en centre historique recherché et jusqu'à 6 à 8 % sur studios bien placés ou en colocation près des axes et pôles de formation.

Méthode de calcul du rendement brut : (loyer mensuel hors charges × 12) / prix d'achat tout frais inclus × 100. Indicateur simple mais incomplet : il n'intègre ni les charges, ni la vacance locative, ni la fiscalité.

Pour un calcul personnalisé sur votre projet, utilisez notre simulateur de prix juste et notre comparateur micro-BIC vs réel LMNP.

Le rendement net déduit les charges récurrentes du calcul brut : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance PNO, provisions travaux. Rendement net ≈ rendement brut - 1 à 2 pointsselon la qualité du bien.

Charges typiques à Chartres : copro 10-25 €/m²/an, taxe foncière 8-15 €/m²/an, assurance PNO 80-150 €/an, provisions travaux 5-10 % du loyer. Sur un studio loué 600 € HC, comptez environ 800-1 500 €/an de charges récurrentes.

Le rendement nette-nette intègre la fiscalité (IR + PS) et le remboursement du crédit. C'est le vrai cash-flow mensuel en poche.

Scénario type LMNP au réel : amortissement du bien réduit l'imposition à zéro pendant 10-15 ans. Cash-flow net positif ou neutre dès l'année 1 sur un projet bien sélectionnéà Chartres.

Scénario type location nue micro-foncier : abattement 30 % sur les loyers, mais imposition IR+PS sur le solde. Cash-flow souvent négatif les premières années, compensé par le remboursement du capital (constitution patrimoniale).

• Colocation : +20 à +35 % de loyer total vs location classique sur un T3-T4. Particulièrement performant sur les quartiers étudiants.
• LMNP au réel : neutralisation fiscale des loyers pendant 10-15 ans grâce à l'amortissement. Voir notre guide LMNP 2026.
• Travaux d'amélioration énergétique : passe le DPE de F/G à D/E, augmente le loyer, valorise à la revente, ouvre droit à MaPrimeRénov' Bailleur et au déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 € imputables).
• Négociation à l'achat : gagner 5-10 % sur le prix d'achat améliore mécaniquement le rendement brut de la même proportion.

Pour la valorisation et la liquidité : le centre-ville historique et le quartier gare (porté par le Pôle gare). Pour le rendement : Beaulieu et la Madeleine (prix bas, rendements ~6-7 %, mais sélectivité sur le bien). Pour un profil équilibré famille : Rechèvres, Saint-Brice et Saint-Chéron.

Quartiers à fort rendement : en général, les quartiers en émergence (gentrification en cours, ANRU, future ligne de transport) offrent le meilleur ratio rendement actuel + plus-value future. À sélectionner avec discernement (un quartier trop précoce peut décevoir).

Le rendement d'un bien ne se lit pas seulement dans un calcul : il dépend de la profondeur de la demande locative, de la desserte et des dynamiques d'aménagement propres à Chartres. Voici les éléments locaux à intégrer dans votre business plan.

Dynamique de la demande locative : Demande soutenue et diversifiée : cadres et techniciens de la Cosmetic Valley et des zones d'activité, actifs faisant la navette vers Paris (gare à ~1 h), jeunes ménages et étudiants des formations locales (BTS, IUT, écoles). Les petites surfaces (studios, T2) et les T3 familiaux en centre se louent rapidement ; la colocation est recherchée près des axes et des pôles de formation.

Desserte et transports : Gare de Chartres reliée à Paris-Montparnasse en ~1 h (TER Rémi, environ 30 trains/jour), atout central pour les navetteurs ; accès routier par l'A11 (Paris–Le Mans–Nantes) et la RN154/RN10. Pas de tramway ; réseau de bus urbain Filibus. La desserte ferroviaire vers Paris est le principal moteur d'attractivité résidentielle et locative. Un bien proche d'un arrêt structurant se reloue plus vite et limite la vacance, deux paramètres qui améliorent directement le rendement net.

Projets urbains à fort impact : Deux opérations structurantes réelles et confirmées par la Ville et Chartres Aménagement : le Pôle gare (réaménagement complet du quartier de la gare ; ~24 000 m² de logements, ~29 000 m² de tertiaire et ~7 400 m² de commerces/services, équipements dont le Colisée ; programme mixte logements/co-living « Harvey » de ~115 studios et appartements avec espaces partagés) et la ZAC Plateau Nord-Est (~250 ha, programmation à terme d'environ 2 600 logements, ~70 000 m² de commerces/loisirs et ~55 000 m² de tertiaire, nouveau parc des expositions « Illiade », plaine sportive, phasage jusqu'aux années 2045-2050). S'y ajoute l'Opération « Action Cœur de Ville » de requalification du centre ancien.

Points de vigilance locaux : Risques principaux : vacance locative et image dégradée dans certains quartiers populaires/en rénovation (Beaulieu, Madeleine), où l'on observe aussi une déprise démographique ; offre d'enseignement supérieur limitée (demande étudiante plus étroite que dans une ville universitaire) ; marché de revente plus lent hors centre et quartier gare ; dépendance à la conjoncture francilienne et au calendrier des grands projets. Pas d'encadrement des loyers à ce jour ; statut de zone tendue à vérifier selon le classement ABC en vigueur (B1).

Repères par quartier pour calibrer un rendement réaliste à Chartres :

• Centre-ville (cathédrale, vieille ville et basse ville) : Cœur historique et commerçant le plus recherché (maisons à colombages, charme ancien) : prix élevés (~2 500 €/m² et au-delà, jusqu'à ~3 600 €/m² pour le bel ancien), rendement modéré (~4 à 5 %) mais demande locative et revente très liquides. Profil patrimonial.
• Quartier gare : Cible prioritaire des investisseurs grâce au projet Pôle gare et à la liaison vers Paris : valorisation attendue, bon compromis prix/locatif pour studios et T2 destinés aux navetteurs. Profil plus-value + rendement (~5 à 6 %).
• Rechèvres : Quartier résidentiel au nord (~5 200 hab.), prix intermédiaires (~2 400-2 500 €/m²), demande familiale stable. Profil équilibré rendement/sécurité locative (~5 %).
• Beaulieu (dont Clos-Brette) : Secteur populaire en rénovation urbaine, parmi les plus abordables (secteur Clos-Brette dès ~1 925 €/m²) : rendement brut élevé (~6 à 7 %) mais vigilance sur la vacance, la déprise démographique et la qualité du bâti. Profil cash-flow.
• La Madeleine : Quartier en mutation à l'est (proche du Plateau Nord-Est), prix bas (~1 550 €/m² appartement selon MeilleursAgents) et rendements élevés possibles, mais profil plus risqué (image, requalification en cours). Profil opportuniste.
• Saint-Brice / Saint-Chéron : Secteurs résidentiels recherchés des familles, prix proches ou au-dessus de la médiane ; demande locative T3/T4 régulière. Profil sécurisé (~4,5 à 5,5 %).