Rentabilité locative
à Nice en 2026.

Rendement brut moyen 4,5 à 6 %, jusqu'à 8-10 % en saisonnier touristique réglementé.

Méthode de calcul du rendement brut : (loyer mensuel hors charges × 12) / prix d'achat tout frais inclus × 100. Indicateur simple mais incomplet : il n'intègre ni les charges, ni la vacance locative, ni la fiscalité.

Pour un calcul personnalisé sur votre projet, utilisez notre simulateur de prix juste et notre comparateur micro-BIC vs réel LMNP.

Le rendement net déduit les charges récurrentes du calcul brut : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance PNO, provisions travaux. Rendement net ≈ rendement brut - 1 à 2 pointsselon la qualité du bien.

Charges typiques à Nice : copro 10-25 €/m²/an, taxe foncière 8-15 €/m²/an, assurance PNO 80-150 €/an, provisions travaux 5-10 % du loyer. Sur un studio loué 600 € HC, comptez environ 800-1 500 €/an de charges récurrentes.

Le rendement nette-nette intègre la fiscalité (IR + PS) et le remboursement du crédit. C'est le vrai cash-flow mensuel en poche.

Scénario type LMNP au réel : amortissement du bien réduit l'imposition à zéro pendant 10-15 ans. Cash-flow net positif ou neutre dès l'année 1 sur un projet bien sélectionnéà Nice.

Scénario type location nue micro-foncier : abattement 30 % sur les loyers, mais imposition IR+PS sur le solde. Cash-flow souvent négatif les premières années, compensé par le remboursement du capital (constitution patrimoniale).

• Colocation : +20 à +35 % de loyer total vs location classique sur un T3-T4. Particulièrement performant sur les quartiers étudiants.
• LMNP au réel : neutralisation fiscale des loyers pendant 10-15 ans grâce à l'amortissement. Voir notre guide LMNP 2026.
• Travaux d'amélioration énergétique : passe le DPE de F/G à D/E, augmente le loyer, valorise à la revente, ouvre droit à MaPrimeRénov' Bailleur et au déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 € imputables).
• Négociation à l'achat : gagner 5-10 % sur le prix d'achat améliore mécaniquement le rendement brut de la même proportion.

Pour rendement : Saint-Roch, Arenas, Libération. Pour plus-value : Vieux-Nice, Cimiez, Gambetta. Pour mix : Madeleine.

Quartiers à fort rendement : en général, les quartiers en émergence (gentrification en cours, ANRU, future ligne de transport) offrent le meilleur ratio rendement actuel + plus-value future. À sélectionner avec discernement (un quartier trop précoce peut décevoir).

Le rendement d'un bien ne se lit pas seulement dans un calcul : il dépend de la profondeur de la demande locative, de la desserte et des dynamiques d'aménagement propres à Nice. Voici les éléments locaux à intégrer dans votre business plan.

Dynamique de la demande locative : Très forte : retraités aisés, cadres, touristes, étudiants (30 000 à l'UCA). T1/T2 partent en 5-15 jours. Saisonnier Airbnb ultra-rentable mais réglementé.

Desserte et transports : 2 lignes de tramway (T1 nord-sud, T2 aéroport-port), réseau bus Lignes d'Azur, aéroport Nice-Côte d'Azur (160 destinations), gare TGV Nice-Ville (Paris 5h30, Monaco 20 min). Un bien proche d'un arrêt structurant se reloue plus vite et limite la vacance, deux paramètres qui améliorent directement le rendement net.

Projets urbains à fort impact : Extension tramway T3 (Pasteur-Port Lympia), Grand Arénas (quartier neuf autour de l'aéroport), réhabilitation Promenade des Anglais phase 2.

Points de vigilance locaux : Réglementation Airbnb stricte (enregistrement obligatoire). Taxe de séjour élevée. Marché touristique avec saisonnalité marquée en locatif.

Repères par quartier pour calibrer un rendement réaliste à Nice :

• Vieux-Nice (hyper-centre) : Patrimoine baroque, Airbnb roi, plus-value forte. 5 500-7 500 €/m².
• Libération / Vernier : Marché local animé, jeunes actifs, colocation. 4 200-5 500 €/m².
• Gambetta / Madeleine : Quartier résidentiel central, demande cadres. 4 500-6 000 €/m².
• Cimiez (colline) : CSP+ retraités, familles aisées, plus-value forte. 4 800-6 500 €/m².
• Arenas / Aéroport (ouest) : Quartier d'affaires, cadres Sophia, rendements 5-6 %. 3 800-4 800 €/m².
• Saint-Roch / Pasteur (nord) : Quartier populaire accessible, rendements 6-7 %. 3 200-4 200 €/m².