Rentabilité locative
à Rouen en 2026.

Rendement brut moyen 5 à 7 %, jusqu'à 9 % en colocation Mont-Saint-Aignan.

Méthode de calcul du rendement brut : (loyer mensuel hors charges × 12) / prix d'achat tout frais inclus × 100. Indicateur simple mais incomplet : il n'intègre ni les charges, ni la vacance locative, ni la fiscalité.

Pour un calcul personnalisé sur votre projet, utilisez notre simulateur de prix juste et notre comparateur micro-BIC vs réel LMNP.

Le rendement net déduit les charges récurrentes du calcul brut : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance PNO, provisions travaux. Rendement net ≈ rendement brut - 1 à 2 pointsselon la qualité du bien.

Charges typiques à Rouen : copro 10-25 €/m²/an, taxe foncière 8-15 €/m²/an, assurance PNO 80-150 €/an, provisions travaux 5-10 % du loyer. Sur un studio loué 600 € HC, comptez environ 800-1 500 €/an de charges récurrentes.

Le rendement nette-nette intègre la fiscalité (IR + PS) et le remboursement du crédit. C'est le vrai cash-flow mensuel en poche.

Scénario type LMNP au réel : amortissement du bien réduit l'imposition à zéro pendant 10-15 ans. Cash-flow net positif ou neutre dès l'année 1 sur un projet bien sélectionnéà Rouen.

Scénario type location nue micro-foncier : abattement 30 % sur les loyers, mais imposition IR+PS sur le solde. Cash-flow souvent négatif les premières années, compensé par le remboursement du capital (constitution patrimoniale).

• Colocation : +20 à +35 % de loyer total vs location classique sur un T3-T4. Particulièrement performant sur les quartiers étudiants.
• LMNP au réel : neutralisation fiscale des loyers pendant 10-15 ans grâce à l'amortissement. Voir notre guide LMNP 2026.
• Travaux d'amélioration énergétique : passe le DPE de F/G à D/E, augmente le loyer, valorise à la revente, ouvre droit à MaPrimeRénov' Bailleur et au déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 € imputables).
• Négociation à l'achat : gagner 5-10 % sur le prix d'achat améliore mécaniquement le rendement brut de la même proportion.

Pour rendement : Mont-Saint-Aignan, Grammont, Saint-Sever. Pour plus-value : Vieux-Rouen, Saint-Marc. Pour mix : Bihorel.

Quartiers à fort rendement : en général, les quartiers en émergence (gentrification en cours, ANRU, future ligne de transport) offrent le meilleur ratio rendement actuel + plus-value future. À sélectionner avec discernement (un quartier trop précoce peut décevoir).

Le rendement d'un bien ne se lit pas seulement dans un calcul : il dépend de la profondeur de la demande locative, de la desserte et des dynamiques d'aménagement propres à Rouen. Voici les éléments locaux à intégrer dans votre business plan.

Dynamique de la demande locative : Étudiants, jeunes actifs, cadres. T1/T2 partent en 15-25 jours. Colocation active autour de Mont-Saint-Aignan (fac).

Desserte et transports : 1 ligne de métro (M), réseau bus Astuce, gare TGV Rouen-Rive-Droite (Paris 1h10). Un bien proche d'un arrêt structurant se reloue plus vite et limite la vacance, deux paramètres qui améliorent directement le rendement net.

Projets urbains à fort impact : Réhabilitation Vieux-Rouen, écoquartier Flaubert, prolongement métro vers Sotteville.

Points de vigilance locaux : Climat normand humide. Dépendance économique au pôle industriel.

Repères par quartier pour calibrer un rendement réaliste à Rouen :

• Vieux-Rouen (cathédrale, Gros-Horloge) : Patrimoine médiéval, plus-value forte. 2 500-3 400 €/m².
• Saint-Marc / Saint-Hilaire : Bobo, jeunes actifs, charme. 2 300-3 000 €/m².
• Saint-Sever (rive gauche) : Quartier en gentrification, prix accessibles. 1 900-2 600 €/m².
• Mont-Saint-Aignan (fac) : Étudiants, colocation reine. 1 800-2 400 €/m².
• Grammont : ANRU, opportunités rendement 6-8 %. 1 500-2 000 €/m².
• Bihorel / Bois-Guillaume : Résidentiel familial. 2 200-2 800 €/m².