Rentabilité locative
à Nîmes en 2026.

Rendement brut moyen 6 à 8 %, jusqu'à 9 % en colocation ou secteur ANRU.

Méthode de calcul du rendement brut : (loyer mensuel hors charges × 12) / prix d'achat tout frais inclus × 100. Indicateur simple mais incomplet : il n'intègre ni les charges, ni la vacance locative, ni la fiscalité.

Pour un calcul personnalisé sur votre projet, utilisez notre simulateur de prix juste et notre comparateur micro-BIC vs réel LMNP.

Le rendement net déduit les charges récurrentes du calcul brut : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance PNO, provisions travaux. Rendement net ≈ rendement brut - 1 à 2 pointsselon la qualité du bien.

Charges typiques à Nîmes : copro 10-25 €/m²/an, taxe foncière 8-15 €/m²/an, assurance PNO 80-150 €/an, provisions travaux 5-10 % du loyer. Sur un studio loué 600 € HC, comptez environ 800-1 500 €/an de charges récurrentes.

Le rendement nette-nette intègre la fiscalité (IR + PS) et le remboursement du crédit. C'est le vrai cash-flow mensuel en poche.

Scénario type LMNP au réel : amortissement du bien réduit l'imposition à zéro pendant 10-15 ans. Cash-flow net positif ou neutre dès l'année 1 sur un projet bien sélectionnéà Nîmes.

Scénario type location nue micro-foncier : abattement 30 % sur les loyers, mais imposition IR+PS sur le solde. Cash-flow souvent négatif les premières années, compensé par le remboursement du capital (constitution patrimoniale).

• Colocation : +20 à +35 % de loyer total vs location classique sur un T3-T4. Particulièrement performant sur les quartiers étudiants.
• LMNP au réel : neutralisation fiscale des loyers pendant 10-15 ans grâce à l'amortissement. Voir notre guide LMNP 2026.
• Travaux d'amélioration énergétique : passe le DPE de F/G à D/E, augmente le loyer, valorise à la revente, ouvre droit à MaPrimeRénov' Bailleur et au déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 € imputables).
• Négociation à l'achat : gagner 5-10 % sur le prix d'achat améliore mécaniquement le rendement brut de la même proportion.

Pour rendement : Pissevin, Gambetta, Hoche. Pour plus-value : Écusson, Centre arènes. Pour mix : Castanet.

Quartiers à fort rendement : en général, les quartiers en émergence (gentrification en cours, ANRU, future ligne de transport) offrent le meilleur ratio rendement actuel + plus-value future. À sélectionner avec discernement (un quartier trop précoce peut décevoir).

Le rendement d'un bien ne se lit pas seulement dans un calcul : il dépend de la profondeur de la demande locative, de la desserte et des dynamiques d'aménagement propres à Nîmes. Voici les éléments locaux à intégrer dans votre business plan.

Dynamique de la demande locative : Modérée à forte : télétravailleurs parisiens, retraités, étudiants (20 000 à l'UM Nîmes), personnels hôpital et fonctionnaires.

Desserte et transports : Réseau bus Tango, gare TGV Nîmes (Paris 2h45, Montpellier 30 min, Marseille 1h), aéroport Nîmes-Alès-Camargue-Cévennes. Un bien proche d'un arrêt structurant se reloue plus vite et limite la vacance, deux paramètres qui améliorent directement le rendement net.

Projets urbains à fort impact : Ligne Nouvelle Provence-Côte d'Azur (connexion TGV améliorée), réhabilitation Pissevin-Valdegour (ANRU), réaménagement quartier gare.

Points de vigilance locaux : Marché moins liquide que Montpellier ou Marseille. Image de certains quartiers (Pissevin). Économie moins dynamique que les voisins métropolitains.

Repères par quartier pour calibrer un rendement réaliste à Nîmes :

• Écusson (hyper-centre) : Patrimoine romain, commerces, demande solide. 2 400-3 200 €/m².
• Gambetta / Gare : Quartier animé, jeunes actifs, bonne liquidité. 2 100-2 800 €/m².
• Hoche / Séquoia : Résidentiel, familles, demande stable. 2 000-2 600 €/m².
• Pissevin / Valdegour (ANRU) : Quartier en rénovation, prix bas, rendements 7-9 %. 1 300-1 800 €/m².
• Castanet / Costières : Zone résidentielle calme, télétravailleurs. 1 800-2 300 €/m².
• Centre-ville (arènes) : Locatif touristique, Airbnb, plus-value modérée. 2 600-3 500 €/m².