Rentabilité locative
à Pau en 2026.

Rendement brut 5,5 à 8 %.

Méthode de calcul du rendement brut : (loyer mensuel hors charges × 12) / prix d'achat tout frais inclus × 100. Indicateur simple mais incomplet : il n'intègre ni les charges, ni la vacance locative, ni la fiscalité.

Pour un calcul personnalisé sur votre projet, utilisez notre simulateur de prix juste et notre comparateur micro-BIC vs réel LMNP.

Le rendement net déduit les charges récurrentes du calcul brut : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance PNO, provisions travaux. Rendement net ≈ rendement brut - 1 à 2 pointsselon la qualité du bien.

Charges typiques à Pau : copro 10-25 €/m²/an, taxe foncière 8-15 €/m²/an, assurance PNO 80-150 €/an, provisions travaux 5-10 % du loyer. Sur un studio loué 600 € HC, comptez environ 800-1 500 €/an de charges récurrentes.

Le rendement nette-nette intègre la fiscalité (IR + PS) et le remboursement du crédit. C'est le vrai cash-flow mensuel en poche.

Scénario type LMNP au réel : amortissement du bien réduit l'imposition à zéro pendant 10-15 ans. Cash-flow net positif ou neutre dès l'année 1 sur un projet bien sélectionnéà Pau.

Scénario type location nue micro-foncier : abattement 30 % sur les loyers, mais imposition IR+PS sur le solde. Cash-flow souvent négatif les premières années, compensé par le remboursement du capital (constitution patrimoniale).

• Colocation : +20 à +35 % de loyer total vs location classique sur un T3-T4. Particulièrement performant sur les quartiers étudiants.
• LMNP au réel : neutralisation fiscale des loyers pendant 10-15 ans grâce à l'amortissement. Voir notre guide LMNP 2026.
• Travaux d'amélioration énergétique : passe le DPE de F/G à D/E, augmente le loyer, valorise à la revente, ouvre droit à MaPrimeRénov' Bailleur et au déficit foncier majoré (jusqu'à 21 400 € imputables).
• Négociation à l'achat : gagner 5-10 % sur le prix d'achat améliore mécaniquement le rendement brut de la même proportion.

Pour rendement : Université, Ousse, Saragosse Nord. Pour plus-value : Boulevard Pyrénées, Trespoey. Pour mix : Saragosse.

Quartiers à fort rendement : en général, les quartiers en émergence (gentrification en cours, ANRU, future ligne de transport) offrent le meilleur ratio rendement actuel + plus-value future. À sélectionner avec discernement (un quartier trop précoce peut décevoir).

Le rendement d'un bien ne se lit pas seulement dans un calcul : il dépend de la profondeur de la demande locative, de la desserte et des dynamiques d'aménagement propres à Pau. Voici les éléments locaux à intégrer dans votre business plan.

Dynamique de la demande locative : Étudiants, cadres pétroliers, retraités. T1/T2 partent en 20-30 jours.

Desserte et transports : Réseau bus Idelis, gare SNCF Pau (Paris 4h45 TGV via Bordeaux), aéroport Pau-Pyrénées. Un bien proche d'un arrêt structurant se reloue plus vite et limite la vacance, deux paramètres qui améliorent directement le rendement net.

Projets urbains à fort impact : Tramway en projet, requalification quartier gare, plan de mobilité douce.

Points de vigilance locaux : Marché peu liquide. Dépendance économique au pétrolier (cycles Total).

Repères par quartier pour calibrer un rendement réaliste à Pau :

• Centre (Boulevard des Pyrénées) : Vue Pyrénées, plus-value forte. 2 400-3 200 €/m².
• Saragosse / République : Bobo, demande cadres. 2 100-2 700 €/m².
• Trespoey : Quartier chic résidentiel, golf. 2 600-3 400 €/m².
• Université / Lons : Étudiants, colocation. 1 600-2 100 €/m².
• Saragosse Nord : Périphérie, rendements 6-8 %. 1 400-1 800 €/m².
• Ousse-des-Bois : ANRU, opportunités. 1 200-1 600 €/m².