DPE F au 1er janvier 2028 : dernière ligne droite pour les bailleurs

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G en DPE ne peuvent plus être loués (sauf renouvellement de bail en cours). Au 1er janvier 2028, l'interdiction s'étendra aux F. Au 1er janvier 2034, ce sera le tour des E (calendrier décalé d'un an par rapport au texte initial, suite à la loi de finances 2026).

Selon les chiffres de l'Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE), 1,4 M de logements F existent en France en 2025, dont 720 000 dans le parc locatif privé. Sur ces 720 000, environ 380 000 ont déjà engagé des travaux de rénovation, 180 000 sont en projet, et 160 000 restent sans démarche identifiée à 21 mois de l'échéance.

Le bailleur qui ne respecte pas l'interdiction risque : action en justice du locataire pour mise en conformité, condamnation à des travaux d'office, baisse de loyer judiciaire (5 à 20 % de réfaction), non-décence pouvant entraîner suspension de loyer. Voir aussi rénovation énergétique DPE.

L'article 160 de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fixé l'échéance F au 1er janvier 2028. Concrètement, un bailleur ne peut plus mettre en location ni renouveler un bail si le logement est classé F. Le bail en cours signé avant le 1er janvier 2028 se poursuit jusqu'à son terme (3 ans renouvelable tacitement pour nu, 1 an pour meublé), mais ne peut pas être renouvelé si DPE F au moment du renouvellement.

Le locataire peut, à compter du 1er janvier 2028, demander en justice la mise en conformité du logement (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Le juge peut ordonner : réalisation des travaux dans un délai imparti, réduction du loyer jusqu'à la mise en conformité (jurisprudence 2024-2025 : réfactions de 10 à 25 %), versement de dommages-intérêts.

Sortie de la classe F : requiert généralement un saut de 2 classes (passage de F à D ou C), correspondant à un gain de 60-80 points sur l'échelle énergie + climat du DPE. Travaux typiques : isolation toiture (15-25 points), isolation murs (10-20 points), remplacement chaudière fioul/gaz par PAC (20-30 points), changement menuiseries (5-15 points), ventilation double flux (5-10 points).

Coût moyen de rénovation pour passer de F à D selon ONRE 2026 (logement type T3 70 m²) :

— Isolation thermique extérieure (ITE) sur murs : 18 000 à 28 000 € selon configuration (gain DPE 12-18 points)

— Isolation toiture/combles : 4 000 à 9 000 € (gain 8-15 points)

— Pompe à chaleur air/eau : 14 000 à 22 000 € pose comprise (gain 15-25 points)

— Fenêtres double vitrage performant : 6 000 à 14 000 € (gain 4-10 points)

— VMC double flux : 4 000 à 8 000 € (gain 3-7 points)

Coût total rénovation globale F → C : 35 000 à 65 000 € selon état initial et choix techniques.

Aides 2026 mobilisables : MaPrimeRénov' (4 000 à 25 000 € selon revenus et bouquet travaux), CEE (1 500 à 5 000 €), éco-prêt à taux zéro (jusqu'à 50 000 €), TVA réduite 5,5 %, déficit foncier majoré 21 400 €/an si passage F→C confirmé, crédit d'impôt rénovation locative 25 % (jusqu'à 15 k€ remboursés).

Reste à charge moyen après aides pour un bailleur TMI 30 % : 35 à 50 % du coût brut, soit 13 à 32 k€ pour une rénovation 35-65 k€.

Profil : M. P., 52 ans, propriétaire d'un T3 70 m² loué à Lyon 7e depuis 2014, DPE F (270 kWh/m²/an), loyer actuel 1 050 €/mois (15 €/m²), bail en cours jusqu'à juin 2027 (renouvelable). Trois options pour 2028.

Option 1 — Rénovation complète passage en C : travaux ITE + PAC + menuiseries = 52 000 € HT. Aides cumulées : MaPrimeRénov' 12 000 €, CEE 3 500 €, crédit d'impôt rénovation 13 000 €, déficit foncier sur 36 k€ travaux (économie impôt TMI 41 % : 15 500 €). Coût net : 8 000 €. Loyer revalorisable à 1 150 €/mois (DPE C valorisé). Conserver bail conforme post-2028.

Option 2 — Vente du bien classé F en 2026 : prix estimé en l'état 290 k€ (décote 12 % vs équivalent D). Net vendeur après PV : 268 k€. Réinvestir dans bien D/C à 295 k€ + frais.

Option 3 — Vente après rénovation en 2027 : prix estimé après travaux 360 k€ (surcote DPE C + refresh général). Net vendeur 332 k€. Plus-value sur travaux : 70 k€ bruts pour 8 k€ net effort. Effet de levier remarquable.

Conclusion : option 3 (rénovation puis vente) sort gagnante de 25 k€ vs option 2 et 40 k€ vs option 1 (conservation). Option 1 préférable si bailleur souhaite conserver le bien sur 10+ ans.

Q : Le bail en cours signé avant 2028 sera-t-il interrompu ? Non, il se poursuit jusqu'à son terme. Mais à expiration, le bailleur ne pourra ni renouveler ni proposer un nouveau bail si DPE F. Le locataire peut décider de quitter le logement à terme.

Q : Mon DPE date de 2019, est-il encore valide ? Les DPE réalisés entre 2013 et 2017 ne sont plus valides depuis le 1er janvier 2023. Ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024. Au-delà, les DPE post-juillet 2021 sont valides 10 ans.

Q : Les copropriétés bloquées font-elles exception ? Non, en principe. Le bailleur reste responsable de la décence et donc du DPE. En cas d'impossibilité matérielle (refus AG copro de voter travaux), le bailleur peut être contraint de réaliser des travaux internes (PAC individuelle, fenêtres) ou de vendre.

Q : Peut-on louer un F en bail mobilité ou colocation après 2028 ? Non, l'interdiction concerne tous les types de baux résidentiels (longue durée, courte durée, colocation, étudiant, mobilité).

Q : Le DPE peut-il être contesté ? Oui, en demandant un contre-DPE auprès d'un autre diagnostiqueur certifié. Différences fréquentes : 1 à 2 classes selon méthode et hypothèses. Conserver factures isolation, chaudière, fenêtres pour étayer.

1. DPE F interdit à la location au 1er janvier 2028 : 21 mois pour agir.

2. 160 000 logements F locatifs sans démarche identifiée en mai 2026.

3. Coût moyen rénovation F→C : 35-65 k€, reste à charge 13-32 k€ après aides.

4. Stratégie optimale : rénover (déficit foncier majoré + aides) puis conserver ou vendre avec surcote.

5. Anticiper avant 2027 pour bénéficier des aides 2026-2028 et éviter la cohue de fin 2027.