Méthode JeanBrun, la vraie rentabilité.

La méthode JeanBrun mesure la rentabilité réelled'un investissement financé à crédit. Elle additionne trois flux sur la durée de détention, le cash-flow net, le capital remboursé par le locataire et la plus-value latente, puis rapporte le total à l'apport investi, et non au prix d'achat. C'est l'effet de levier qui démultiplie la performance.

Le calcul se construit toujours dans le même ordre. Les ordres de grandeur ci-dessous sont indicatifs et illustrent la mécanique :

1. Mesurer l'apport réellement engagé : apport personnel + frais d'acquisition (environ 7-8 % du prix dans l'ancien, 2-3 % dans le neuf, indicatif). C'est le dénominateur de tout le calcul.
2. Calculer le cash-flow net annuel : loyers perçus − charges (taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, gestion, vacance) − mensualités de crédit. Il peut être négatif (effort d'épargne) sans disqualifier le projet.
3. Isoler le capital remboursé par le locataire : dans chaque mensualité, la part de capital augmente avec le temps. Sur la durée du prêt, c'est l'essentiel de la dette qui passe du créancier vers vous, financé par le loyer.
4. Estimer la plus-value latente : une revalorisation moyenne de 1,5 à 2 %/an s'applique sur la valeur totale du bien, pas sur le seul apport. Elle reste latente tant que le bien n'est pas revendu.
5. Additionner les trois flux et diviser par l'apportpour obtenir le rendement réel sur capital investi, qui révèle l'effet de levier invisible dans le rendement brut.

Cette méthode est un filtre complémentaire, pas un indicateur unique. Elle a du sens pour un achat à crédit conservé sur 10 ans ou plus ; elle perd sa pertinence pour un achat comptant ou une revente rapide.

Quand on parle de rentabilité d'un investissement locatif, le réflexe est le rendement brut : loyer annuel divisé par prix d'achat. C'est insuffisantparce que cela ignore l'effet de levier du crédit.

Quand vous achetez 250 000 € avec 30 000 € d'apport et 220 000 € de crédit, ce ne sont pas 30 000 € qui travaillent, ce sont 250 000 €. Le locataire rembourse une partie du capital chaque mois, et le bien se valorise. Ces deux flux sont des gains, même s'ils ne sortent pas en cash.

1. Cash-flow net : loyer perçu − charges − mensualité de crédit. Peut être négatif (effort d'épargne) ou positif (autofinancement).
2. Capital remboursé : chaque mois, une fraction de la mensualité rembourse le capital. Cette fraction augmente avec le temps (amortissement classique). Sur 20 ans, c'est 100 % du capital qui est passé du créancier vers vous, payé majoritairement par le locataire.
3. Plus-value latente : la revalorisation annuelle moyenne du marché (généralement 1,5-3 %) s'applique sur la valeur totale du bien, pas sur l'apport. À 2 % sur 250 000 €, c'est 5 000 €/an contre 30 000 € d'apport investi.

L'additionde ces trois flux divisée par votre apport donne le rendement réel, souvent 15-25 % par an, contre un cash-flow nominal proche de zéro. C'est ce que mesure la méthode dite « JeanBrun ».