Tontine immobilière en 2026 : clause d'accroissement et alternatives

La tontine (ou « pacte tontinier ») est un mode d'acquisition collective d'un bien immobilier prévu par l'article 1844-1 du Code civil. Plusieurs personnes (souvent un couple non marié, ou des concubins) achètent ensemble un bien avec une clause d'accroissement : à chaque décès d'un des acquéreurs, sa part revient automatiquement aux survivants, sans passer par la succession.

Mécanisme historique remontant au XVIIe siècle, la tontine a longtemps été utilisée pour protéger le conjoint non marié ou survivant. Aujourd'hui largement supplantée par la SCI familiale et le démembrement, mais conserve des cas d'usage spécifiques.

Au décès d'un acquéreur, sa part est réputée n'avoir jamais existé dans son patrimoine. Elle revient automatiquement aux survivants, par accroissement, en franchise totale de droits de succession sous certaines conditions.

Condition fiscale (article 754 A du CGI) : la fiscalité avantageuse s'applique uniquement si la valeur du bien est inférieure à 76 000 € (seuil de 1980, non revalorisé). Au-delà, la part transmise est taxée aux droits de mutation à titre gratuit selon le lien parental (60 % entre concubins / 45 % entre frères et sœurs / barème progressif).

En pratique en 2026 : la quasi-totalité des biens immobiliers étant au-dessus de 76 000 €, l'avantage fiscal de la tontine est rarement applicable. C'est ce qui a fait sortir la tontine de l'usage courant.

Avantages : protection automatique des survivants (pas de testament à rédiger), transfert hors succession (les héritiers du défunt ne peuvent revendiquer la part), simplicité de mise en œuvre (clause incluse dans l'acte d'achat).

Inconvénients : fiscalité défavorable au-delà de 76 000 € (droits de mutation 45-60 %), inflexibilité (impossible de revendre sa part sans accord des autres), risque de spéculation morbide (les survivants attendent le décès), risque d'abus de droit fiscal si tontine artificielle.

Cas d'usage actuel : tontine quasi-exclusivement utilisée pour des résidences principales modestes (< 76 000 €) entre concubins, ou pour des biens immobiliers historiques familiaux à transmettre indivisément.

SCI familiale : permet la transmission échelonnée via les abattements 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Beaucoup plus souple et fiscalement avantageux que la tontine pour les patrimoines > 76 000 €. Voir SCI familiale.

Démembrement croisé entre conjoints (PACS, mariage) : chacun achète la nue-propriété de la part de l'autre. Au décès, le survivant récupère la pleine propriété sans droits de succession. Mécanisme propre au PACS et au mariage.

Pacte civil de solidarité (PACS) + testament : pour les couples non mariés, le PACS combiné à un testament permet une protection comparable à la tontine, sans ses contraintes fiscales.

Assurance-vie : levier de transmission hors succession, sans plafond (abattement 152 500 € par bénéficiaire pour les versements avant 70 ans).