Loi Malraux : défiscaliser jusqu'à 120 000 € sur 4 ans

Les zones les plus dynamiques pour du Malraux en 2026 : le Vieux Lyon (5e arrondissement), la Presqu'île lyonnaise (2e et 3e), Bordeaux centre historique, Troyes, Colmar, Sarlat, Aix-en-Provence. La demande locative y est solide, les biens traversent les cycles.

Le bon programme : un immeuble entier restauré par un opérateur spécialisé (Histoire & Patrimoine, Sogeprom Patrimoine, CFA, etc.), avec les travaux votés en AG, un architecte des Bâtiments de France (ABF) validant chaque étape.

Attention aux prix : un Malraux se paie cher au m² pour refléter la rareté et le coût des travaux. La rentabilité nette post-défiscalisation ressort entre 2 et 3,5 %, mais l'appréciation du capital est le vrai moteur à 15-20 ans.

Le Malraux vise les contribuables à TMI 41 % ou 45 %, avec un impôt sur le revenu annuel suffisamment élevé pour absorber la réduction (30 000 €+ d'IR par an). Il ne rentre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000 €.

Pour les dossiers plus modestes (TMI 30 %), un dispositif comme le Denormandie ou le déficit foncier sera plus efficient. Un diagnostic patrimonial permet de cibler le bon levier — les simulateurs indépendants référencés sur Finalib ou via un conseiller CPIM permettent de comparer les scénarios.