— Publié le 2 décembre 2025 · mis à jour le 11 mars 2026 · 2 min de lecture · 208 mots
SCI à l'IR vs à l'IS : l'arbitrage en 2026
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Les deux régimes en un coup d'œil
La SCI familiale naît par défaut au régime de l'impôt sur le revenu (IR) : les bénéfices remontent dans la déclaration de chaque associé selon sa quote-part, imposés à sa TMI + prélèvements sociaux. Régime transparent, simple.
L'option pour l'IS — irrévocable depuis 2019 sauf dérogation — fait supporter l'impôt par la SCI elle-même : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Les associés ne sont imposés qu'à la distribution de dividendes (PFU 30 %) ou à la cession de parts.
Quand l'IS devient plus intéressant
L'IS écrase l'IR dans trois configurations classiques : TMI élevée (≥ 41 %), réinvestissement systématique des loyers dans de nouveaux biens, horizon long (> 15 ans).
Revers : à la revente, la plus-value est calculée sur le prix d'origine sans abattement pour durée de détention, et taxée à 25 % + 30 % à la distribution. Soit 47,5 % cumulés : plus lourd qu'une plus-value longue en nom propre (36,2 % sans abattement).
Autre inconvénient majeur : la SCI IS ne permet plus la donation facile des parts puisque leur valeur a grimpé avec les réinvestissements et l'absence d'abattement en plus-value. L'arbitrage IR/IS doit donc intégrer la transmission.
Notre conseil
Pour un projet < 500 k€ ou horizon < 10 ans : rester à l'IR. Pour un patrimoine en accumulation avec plusieurs biens et un horizon 15-25 ans : l'IS peut valoir le coup après simulation fiscale précise.
Un notaire ou un conseiller patrimonial indépendant est indispensable pour sécuriser l'option. Les experts référencés sur Finalib ou sollicités via CPIM peuvent vous faire chiffrer les deux scénarios avant décision.
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