Malraux vs Monuments Historiques : le comparatif 2026

Hors plafond niches fiscales (10 000 €/an global), donc cumulables avec d'autres dispositifs.

Acquisition d'un patrimoine d'exception, rare, classé/inscrit ou en SPR — produit non-réplicable.

Travaux sous contrôle architectural (ABF pour Malraux, DRAC pour MH).

Engagement de conservation/location long : 9 ans Malraux, 15 ans Monuments Historiques.

Mécanique fiscale : Malraux = réduction d'impôt 22 ou 30 % du montant des travaux (plafond 400 k€ sur 4 ans). MH = déduction des travaux du revenu global, à 100 %, sans plafond.

Effet en TMI 45 % : Malraux = 30 % × travaux = max 30 % d'économie fiscale. MH = 45 % × travaux = 45 % d'économie fiscale (TMI). Si vous êtes en TMI maxi, MH gagne.

Ticket d'entrée : Malraux = 300-800 k€ typique. MH = 800 k€ - plusieurs millions selon le bien (chartreuses, hôtels particuliers, châteaux, demeures classées).

Engagement de location : Malraux = location nue obligatoire, 9 ans. MH = location pas obligatoire, 15 ans de conservation. MH peut être en résidence principale du propriétaire.

Transmission : Malraux = régime classique. MH = exonération droits de donation/succession sous convention DRAC, ce qui en fait un outil de transmission patrimoniale exceptionnel.

TMI 30-41 % + budget 300-700 k€ + besoin de revenus locatifs + intérêt patrimonial pour secteur sauvegardé : Malraux est le bon choix.

TMI 45 % + patrimoine ≥ 2 M€ + projet de famille (transmission) + intérêt pour le bâti d'exception (et accepter l'illiquidité 15 ans) : Monuments Historiques sans hésitation.

TMI 41 % + budget 1-1,5 M€ : arbitrage à faire selon les disponibilités du marché. Malraux plus liquide à la sortie, MH plus efficace fiscalement.

Sous-estimation du chantier. Travaux sous contrôle ABF/DRAC = délais 18-48 mois. Provision de trésorerie indispensable.

Liquidité de revente. Marché de niche, recherche d'acheteur 6-18 mois. Pas adapté à un horizon court.

Coûts d'entretien. MH classés impliquent souvent des charges de gardiennage, assurance spécialisée, entretien annuel important.

Sélection du bien. Le rapport qualité/prix est très variable. Un mauvais choix de bien Malraux ou MH plombe l'opération sur 15 ans. Toujours faire un diagnostic indépendant avant de signer.