Marc-Antoine & Sylvie.
- Indépendant100 %
- Depuis2008
- Présences5 villes
- SIREN502 078 769
Profil & stratégie
- Profession
- Chirurgien-dentiste libéral + Cadre RH
- Localisation
- Aix-en-Provence
- Âge
- 52 / 49
- Horizon
- Cohérence patrimoniale + équité successorale
- Dispositif
- SCI familiale à l'IR · Démembrement croisé · Donation NP
- Investissement
- T3 ancien · Aix-en-Provence Mazarin
- TMI
- 41 %
- Démarrage
- 2024
Chapitre 01 sur 03
Trois enfants, deux fratries, un patrimoine commun à inventer
Marc-Antoine, 52 ans, est chirurgien-dentiste libéral à Aix-en-Provence. Sylvie, 49 ans, est cadre RH dans un grand groupe industriel. Ils se sont mariés en 2018 sous le régime de la séparation de biens. Marc-Antoine a deux enfants d'un premier lit (24 et 22 ans, étudiants). Sylvie a un enfant d'un précédent mariage (18 ans, lycéen). Avant leur union, chacun avait constitué un patrimoine immobilier de son côté — Marc-Antoine est seul propriétaire de la résidence familiale et d'un locatif marseillais, Sylvie d'un appartement aixois et d'une maison louée à Toulon. Leur question, qui les amène en janvier 2024 : comment construire un patrimoine vraiment commun, transmissible aux trois enfants à parts égales, sans déstabiliser les droits successoraux que chaque parent a déjà cadrés pour ses propres enfants ?
Couple en seconde union, séparation de biens, 3 enfants au total des deux lits (24, 22, 18 ans).
Chapitre 02 sur 03
Une SCI familiale à parts égales, un démembrement croisé immédiat
La structure choisie : une SCI familiale à l'IR détenue 50/50 par Marc-Antoine et Sylvie, dotée d'un pacte d'associés rédigé chez le notaire qui anticipe les cas de décès, divorce et cession. Le bien acquis est conçu d'emblée comme « bien des trois enfants ». Cible identifiée : un T3 ancien de 78 m² avec terrasse au cœur du quartier Mazarin à Aix-en-Provence, 425 000 € hors frais + 35 000 € de frais de notaire et travaux légers. Apport SCI 200 000 € (mutualisé via les apports en compte courant des deux époux), crédit 260 000 € sur 20 ans à 3,75 % au nom de la SCI. Une fois la SCI propriétaire, donation immédiate de la nue-propriété des parts à parts égales aux trois enfants — 33 % chacun. Marc-Antoine et Sylvie conservent l'usufruit des parts à vie. L'abattement de 100 000 € par enfant et par parent est entièrement activé sur cette donation, et les droits sont calculés sur 60 % de la valeur des parts conformément au barème de l'article 669 du CGI (démembrement par âge).
Chapitre 03 sur 03
Un actif, trois héritiers, zéro friction prévue
Acte SCI signé en mai 2024, acquisition du T3 en juillet 2024, donation NP enregistrée en août 2024, premier loyer octobre 2024. Loyer mensuel 1 350 € HC (rendement brut 3,8 %, cohérent pour le centre historique aixois), cash-flow neutre après crédit et charges. Sur le plan successoral : à terme, les trois enfants reçoivent le bien à parts strictement égales, sans qu'aucun ne puisse contester le partage — la donation a déjà été faite, enregistrée et notariée. La famille recomposée a son premier actif vraiment commun, et les futurs achats de la SCI suivront la même logique. Les patrimoines individuels antérieurs des deux parents restent quant à eux régis par leurs propres dispositions testamentaires, sans interférence.
Pour aller plus loin
Le contexte complet de cette stratégie.
Pour creuser le dispositif, comparer avec les villes voisines ou simuler chez vous, voici les ressources directement liées au parcours de Marc-Antoine et Sylvie.
Questions fréquentes
Ce que les visiteurs nous demandent sur ce parcours.
- Comment protéger les enfants des deux lits dans une famille recomposée ?
- Sans dispositif spécifique, le conjoint survivant hérite en usufruit (sauf clause contraire) et les enfants du défunt en nue-propriété — ce qui crée des configurations complexes quand chaque parent a des enfants distincts. Une SCI familiale avec démembrement immédiat des parts attribue les nue-propriétés à chaque enfant dès aujourd'hui, fige la répartition, et neutralise les futurs conflits successoraux entre les fratries.
- Quelle différence entre démembrement viager et démembrement temporaire ?
- En démembrement viager, l'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier (les parents). En démembrement temporaire, l'usufruit s'éteint à une date fixée à l'avance (typiquement 10-15 ans). Le viager est plus simple et fréquent en transmission familiale ; le temporaire est utile pour les opérations de financement (l'usufruitier touche les revenus pendant la durée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à terme).
- Peut-on cumuler abattement parent-enfant et démembrement ?
- Oui, et c'est même la stratégie la plus efficace fiscalement. L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans) s'applique à la valeur taxable. La valeur taxable d'une nue-propriété démembrée est fixée par le barème de l'article 669 CGI selon l'âge de l'usufruitier. Pour un usufruitier de 50 ans, la NP représente 60 % de la valeur du bien — donc on peut transmettre 167 000 € de valeur réelle par enfant sans droits.
- Faut-il un pacte d'associés en SCI familiale ?
- Oui, c'est même recommandé par tous les notaires. Le pacte d'associés rédigé en amont anticipe les cas particuliers : décès d'un associé, divorce, vente forcée, désaccord majeur. Sans pacte, ces cas sont régis par les statuts standards de la SCI et le code civil, ce qui peut conduire à des blocages ou des cessions forcées non souhaitées.
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