Bertrand.
- Indépendant100 %
- Depuis2008
- Présences5 villes
- SIREN502 078 769
Profil & stratégie
- Profession
- Ex-dirigeant PME tech
- Localisation
- Bordeaux
- Âge
- 54
- Horizon
- Remploi post-cession + transmission
- Dispositif
- SCI à l'IS · Amortissement comptable · Démembrement
- Investissement
- Immeuble Bordeaux + T2 Toulouse + local commercial
- TMI
- 41 % (IR personnel) · 15-25 % (IS SCI)
- Démarrage
- 2024
Chapitre 01 sur 03
Après la cession, le vrai sujet commence
Bertrand a 54 ans, marié, deux enfants en études supérieures (21 et 19 ans). En mars 2024, il cède la PME informatique qu'il a fondée vingt ans plus tôt, pour 3,2 M€. La plus-value de cession est imposée au PFU 30 % et acquittée immédiatement, ce qui laisse environ 2,4 M€ disponibles. Une partie part dans la consolidation de la résidence principale, des contrats d'assurance-vie et un PER. Reste environ 1,8 M€ à orienter — Bertrand est clair sur le fait qu'il ne veut pas acheter en nom propre. À sa TMI 41 % personnelle, plus 17,2 % de prélèvements sociaux sur tout revenu foncier, l'addition fiscale serait proche de 60 % du loyer brut. Il consulte CPIM en avril 2024 pour structurer un remploi qui crée du patrimoine sans alimenter sa TMI personnelle.
Ex-fondateur d'une PME tech cédée 3,2 M€ en mars 2024, 54 ans, marié, 2 enfants étudiants.
Chapitre 02 sur 03
Une SCI à l'IS, trois acquisitions, deux objectifs
Stratégie : créer une SCI à l'IS détenue à 99 % par Bertrand et 1 % par sa fille aînée — le 1 % anticipe la transmission progressive des parts par donation-partage en démembrement, étalée sur la décennie suivante. La SCI à l'IS amortit comptablement les biens (rare en SCI à l'IR), ce qui creuse le résultat fiscal et plafonne l'imposition à 15 % d'IS jusqu'à 42 500 € de bénéfice annuel, puis 25 % au-delà. Sur 18 mois, trois acquisitions ciblées et complémentaires : un immeuble de rapport de 3 lots à Bordeaux centre (450 000 €, 8,5 % de rendement brut grâce à des baux à jour), un T2 récent rénové à Toulouse Compans-Caffarelli (290 000 €, 4,8 %), et un local commercial loué à un franchisé d'une chaîne de boulangerie sous bail commercial 9 ans à Bordeaux Mériadeck (660 000 €, 6,3 %). Apport SCI 850 000 €, crédit 600 000 € sur 15 ans à 3,95 % adossé aux trois biens.
Chapitre 03 sur 03
Une machine fiscale qui tourne pour la transmission
Création de la SCI en juin 2024, première acquisition (immeuble Bordeaux) signée en septembre 2024, T2 Toulouse en janvier 2025, local commercial en mai 2025. Loyers cumulés mensuels : 8 200 € (3 800 € immeuble + 950 € T2 + 3 450 € commercial). Rendement brut moyen pondéré 7,03 %, cash-flow annuel SCI environ +38 000 € avant IS, +30 000 € après IS — peu fiscalisé grâce à l'amortissement comptable qui creuse le résultat IS pour 12-15 ans. Le vrai effet, c'est la transmission : les 30 % de parts SCI déjà données en démembrement (usufruit conservé par Bertrand, nue-propriété aux deux enfants) sortent de l'assiette successorale et seront pleinement aux enfants au décès, sans droits supplémentaires. Une seconde donation de 25 % est prévue en 2030 (15 ans entre donations pour l'abattement renouvelé). Au passage, la SCI a déjà identifié une 4e acquisition pour 2026 — un commerce de pied d'immeuble à Toulouse — qui rentrera dans le même véhicule.
Pour aller plus loin
Le contexte complet de cette stratégie.
Pour creuser le dispositif, comparer avec les villes voisines ou simuler chez vous, voici les ressources directement liées au parcours de Bertrand.
Questions fréquentes
Ce que les visiteurs nous demandent sur ce parcours.
- Pourquoi choisir une SCI à l'IS plutôt qu'à l'IR pour un remploi de cession ?
- À TMI personnelle 41-45 %, une SCI à l'IR cumule TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux sur les loyers, soit 58-62 % de fiscalité brute. Une SCI à l'IS plafonne à 15 % d'IS jusqu'à 42 500 € de bénéfice annuel, puis 25 % au-delà, avec en plus l'amortissement comptable du bien (impossible en SCI à l'IR). Pour un remploi significatif (1 M€+), l'écart de fiscalité représente plusieurs milliers d'euros par an.
- Quels biens peut-on acheter via une SCI à l'IS ?
- Tous types de biens immobiliers : résidentiel, mixte habitation/commercial, immeuble de rapport, locaux commerciaux purs, locaux d'activité. La SCI à l'IS est même particulièrement adaptée aux biens commerciaux ou aux baux commerciaux (rendements plus élevés mais loyers plus volatils), car l'IS lisse l'imposition sur les bons et mauvais exercices.
- Comment transmettre les parts d'une SCI à l'IS aux enfants ?
- Le démembrement immédiat (donation de la nue-propriété en conservant l'usufruit) est l'outil le plus efficace. La valeur des parts en NP est calculée selon le barème de l'article 669 du CGI (60 % de la valeur pour un usufruit < 60 ans). Combiné à l'abattement parent-enfant de 100 000 €, on transmet jusqu'à 167 000 € de valeur réelle par enfant sans droits, en conservant le contrôle et les revenus jusqu'au décès.
- La SCI à l'IS est-elle adaptée à un dirigeant en activité ?
- Oui, particulièrement pour les profils à TMI élevée qui veulent séparer leur patrimoine immobilier de leur fiscalité personnelle. La SCI génère sa propre fiscalité (IS), distribue ou non des dividendes selon les besoins du dirigeant, et facilite la transmission progressive aux héritiers via démembrement de parts. Le tout sans grever l'IR personnel du dirigeant tant que les loyers ne sont pas distribués.
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