Réforme IFI 2027 : anticipation et arbitrages 2026

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique en 2026 aux contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier excède 1,3 M€, avec un abattement de 30 % sur la résidence principale. Le barème progressif s'étage de 0,5 % (de 800 k€ à 1,3 M€) à 1,5 % au-delà de 10 M€. Selon la DGFiP, l'IFI a concerné près de 186 000 foyers en 2024 pour 2,2 Md€. CPIM accompagne les arbitrages des patrimoines exposés.

Le barème IFI en vigueur est : 0 % jusqu'à 800 k€, 0,5 % de 800 k€ à 1,3 M€, 0,7 % de 1,3 à 2,57 M€, 1 % de 2,57 à 5 M€, 1,25 % de 5 à 10 M€, et 1,5 % au-delà de 10 M€ (barème confirmé par impots.gouv.fr pour 2026, sans tranche additionnelle créée par la loi de finances 2026).

Selon les statistiques de la DGFiP (publication d'avril 2025, données 2024), l'IFI a concerné près de 186 000 foyers fiscaux pour un produit total d'environ 2,2 Md€, assis sur un patrimoine net taxable de 467 Md€. L'IFI moyenne ressort autour de 12 000 €/an, et le patrimoine net taxable médian des assujettis se situe autour de 1,9 M€.

L'assiette IFI 2026 retient uniquement le patrimoine immobilier (résidence principale avec abattement 30 %, résidences secondaires, biens locatifs, parts de SCI, foncières non cotées). Le patrimoine financier (actions, obligations, livrets, assurance vie) est exclu, contrairement à l'ISF supprimé fin 2017.

Scénario 1 — Retour à l'ISF élargi. Plusieurs forces politiques plaident pour rétablir une taxation du patrimoine global (mobilier + immobilier) au-delà de 1,3 M€. Le rendement potentiel est estimé à 4,5 à 5,5 Md€/an (contre 2,2 Md€ d'IFI en 2024 selon la DGFiP). Probabilité 25-30 % selon les sensibilités politiques 2027.

Scénario 2 — Durcissement de l'IFI sans changement d'assiette. Création de tranches additionnelles, plafonnement renforcé du passif déductible, suppression de l'abattement résidence principale ou réduction à 15 %. Rendement potentiel +0,3 à 0,8 Md€/an. Probabilité 45-50 %.

Scénario 3 — Statu quo ou réforme cosmétique. Maintien du dispositif actuel avec ajustements mineurs (indexation de seuils, par exemple). Probabilité 20-25 %.

Scénario 4 — Suppression de l'IFI. Politiquement peu probable étant donné le contexte budgétaire, mais évoquée par certaines sensibilités libérales. Probabilité 5-10 %.

Arbitrage 1 — Démembrement avec donation de nue-propriété. Donner la nue-propriété aux enfants tout en conservant l'usufruit : la valeur économique transmise sort du patrimoine IFI. Pour un usufruitier de 55-64 ans, la nue-propriété représente 50 % de la valeur en pleine propriété : l'exposition IFI est réduite d'autant. Voir donation démembrement nue-propriété.

Arbitrage 2 — Investissement dans actifs IFI-exonérés. Forêts (sous conditions de gestion durable, exonération 75 %), GFV vignobles, certaines foncières d'outre-mer, parts de groupements fonciers agricoles. Ces investissements diversifient et réduisent l'assiette IFI.

Arbitrage 3 — Optimisation du passif déductible. L'IFI 2026 plafonne désormais le passif déductible à 70 % de la valeur des biens pour les nouveaux emprunts (PLF 2026). Toutefois, les emprunts antérieurs au 1er janvier 2026 conservent leur régime favorable. Conserver des emprunts longs sur les biens patrimoniaux reste un levier d'optimisation IFI.

Arbitrage 4 — Apport en société (SCI, holding patrimoniale). Une SCI à l'IS détenue par une holding peut réduire l'exposition IFI sur certains actifs professionnels ou loués meublé professionnellement. Montages techniques à valider en conseil patrimonial.

La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale au titre de l'IFI 2026. Pour un bien estimé 2 M€, la base IFI retenue est de 1,4 M€. Cet abattement est fragile politiquement : plusieurs propositions parlementaires plaident pour sa réduction à 15 % ou sa suppression.

En cas de suppression de l'abattement, l'exposition IFI augmenterait sensiblement pour les contribuables propriétaires d'une résidence principale haut de gamme. Pour une résidence de 3 M€ avec patrimoine total 5 M€, la suppression de l'abattement ajouterait environ 6 000 €/an d'IFI.

L'arbitrage à envisager dès 2026 pour les patrimoines très exposés : soit redimensionner la résidence principale (vente avec décote, achat plus modeste), soit envisager un démembrement partiel avec usufruit conservé.

Sur 2026 — Inventaire patrimonial complet (mai-juin), simulation des scénarios fiscaux 2027 (juin-juillet), engagement des donations et opérations de restructuration (septembre-décembre 2026 pour bénéficier du régime fiscal actuel sur l'année calendaire).

Sur premier semestre 2027 — Suivi de la campagne présidentielle et des programmes fiscaux. Préparation des arbitrages de cession éventuels.

Sur second semestre 2027 — Selon résultats électoraux et premières orientations gouvernementales, ajustements complémentaires. La réforme fiscale 2027, si elle intervient, entrerait en vigueur au 1er janvier 2028 dans le cas général.

La méthode pragmatique consiste à ne pas attendre la certitude pour engager les actions à faible coût d'opportunité (donations en démembrement, optimisation du passif, diversification). Voir réforme fiscale 2027.

Seuil, abattement et barème IFI : selon impots.gouv.fr, l'IFI s'applique au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier net taxable, avec un abattement de 30 % sur la résidence principale, et un barème allant de 0,5 % à 1,5 % (taux maximal au-delà de 10 M€). Source : impots.gouv.fr — calcul de l'IFI.

Nombre de redevables et rendement (statistiques datées) : selon la DGFiP (publication d'avril 2025, données 2024), près de 186 000 foyers ont été redevables de l'IFI en 2024, pour un produit d'environ 2,2 Md€ (+11 % sur un an), assis sur 467 Md€ de patrimoine net taxable. Source : impots.gouv.fr — DGFiP Statistiques IFI 2024.

Personnes et biens concernés : selon service-public.gouv.fr, l'assiette IFI retient le seul patrimoine immobilier (résidence principale après abattement, résidences secondaires, biens locatifs, parts de sociétés à hauteur de l'immobilier détenu), le patrimoine financier étant exclu. Source : service-public.gouv.fr — IFI : personnes et biens concernés.

Q : Le retour de l'ISF est-il certain ? Non. La probabilité oscille selon les sensibilités politiques. Préparer le scénario sans en faire un absolu reste prudent.

Q : Faut-il vendre des biens pour passer sous 1,3 M€ ? Cas par cas. Une cession brutale au mauvais prix peut effacer le gain fiscal. Un arbitrage progressif sur 2-3 ans est souvent préférable.

Q : Le plafonnement IFI continue-t-il à fonctionner ? Oui. L'IFI 2026 reste plafonné à 75 % des revenus du contribuable. Pour les patrimoines très importants à revenus modérés, ce plafond limite mécaniquement l'IFI dû.