SCI et TVA 2026 : le régime fiscal à choisir

Par défaut, une SCI qui loue des logements d'habitation est exonérée de TVA sur ses loyers. Cette exonération est automatique et s'applique quelle que soit la durée de la location ou le régime fiscal de la SCI (IR ou IS).

En revanche, la SCI peut être assujettie à la TVA dans deux cas précis : les locations de locaux commerciaux ou professionnels nus (sur option), et les locations meublées à usage professionnel (para-hôtellerie, résidences services). Dans ces cas, la TVA collectée sur les loyers ouvre droit à déduction de la TVA sur les charges et travaux.

La franchise en base s'applique si le chiffre d'affaires taxable reste sous 36 800 € HT (seuil 2026). Au-delà, la déclaration de TVA est obligatoire.

Pour une SCI qui loue des locaux à usage commercial ou professionnel (bureaux, entrepôts, boutiques), l'option pour la TVA est possible mais irrévocable pendant 10 ans. Elle doit être exercée auprès du service des impôts des entreprises avant la première location.

L'intérêt de l'option TVA : récupérer la TVA sur les travaux de rénovation, d'aménagement et sur les achats liés à l'immeuble. Sur un immeuble commercial acquis 500 000 € HT avec 100 000 € de TVA, la récupération intégrale représente un avantage de trésorerie immédiat significatif.

Attention aux révisions de TVA sur cession ou changement d'usage dans les 20 ans suivant l'acquisition. Un changement d'affectation pendant cette période entraîne une régularisation de TVA au prorata des années restantes.

SCI à l'IR : les associés déclarent leur quote-part de revenus fonciers dans leur déclaration personnelle. Les loyers sont imposés dans la catégorie revenus fonciers (IR + prélèvements sociaux 17,2 %). La TVA collectée (si option) est un flux neutre sur le plan de l'IS.

SCI à l'IS : la société paie l'IS sur son bénéfice (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà). Les dividendes versés aux associés supportent ensuite la flat-tax de 31,4 % (PFU). L'IS permet d'amortir le bien et de déduire davantage de charges, ce qui peut annuler l'IS pendant de nombreuses années.

FAQ — 3 questions fréquentes

1. Une SCI familiale à l'IR peut-elle opter pour la TVA sur ses loyers d'habitation ? Non. L'option TVA n'est pas possible pour les locations à usage d'habitation, quel que soit le régime fiscal de la SCI.

2. Peut-on passer une SCI de l'IR à l'IS pour bénéficier de l'amortissement ? Oui, mais le passage à l’IS est difficilement réversible (renonciation possible jusqu’au 5e exercice suivant, art. 239 CGI). L'amortissement permet de neutraliser l'IS pendant 15-20 ans, mais génère une plus-value imposable à la sortie.

3. La TVA sur option dure-t-elle toute la vie de la SCI ? L'option est irrévocable pendant 10 ans. À l'issue, elle peut être reconduite ou abandonnée. Son abandon entraîne une régularisation si le bien a moins de 20 ans.