Fiscalité LMNP 2026 : le guide complet (tableaux et exemples)

Premier changement, le plus mal relayé : les prélèvements sociaux sur les loyers meublés sont passés à 18,6 %. La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 19 décembre 2025, article 12) a relevé la CSG sur les revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %. Les BIC de location meublée sont concernés ; la location nue (revenus fonciers) reste à 17,2 %. De nombreux comparatifs en ligne appliquent encore 17,2 % au meublé : l'écart fausse tous les calculs de rendement net.

Deuxième changement, souvent inversé : la plus-value immobilière des particuliers reste à 17,2 % de prélèvements sociaux (+ 19 % d'IR). Certains guides étendent à tort le 18,6 % à la revente. Ce qui a réellement changé (loi de finances 2025) : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (ils minorent le prix d'acquisition retenu), sauf pour les résidences services. Les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer sur la plus-value ainsi recalculée.

Troisième repère à jour : le plafond micro-BIC de la location meublée longue durée est de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 déclarés en 2026, et passe à 83 600 € pour les revenus 2026 (déclarés en 2027), au titre de la revalorisation triennale des seuils. L'abattement reste de 50 %, avec un minimum de 305 €.

Le micro-BIC impose la moitié de vos recettes, quelles que soient vos charges réelles. Le régime réel déduit les charges effectives (intérêts d'emprunt, copropriété, assurance, gestion, CFE, travaux) puis l'amortissement par composants du bien et du mobilier — c'est lui qui fait la réputation fiscale du LMNP : sur une acquisition à crédit, le résultat imposable est fréquemment nul pendant 10 à 15 ans.

Exemple type (T2 à 220 k€, loyers 10 200 €/an, TMI 30 %) : au micro-BIC, base imposable 5 100 €, soit 1 530 € d'IR + 949 € de PS (18,6 %) = 2 479 € d'impôt par an. Au réel, avec intérêts, charges et amortissements, l'imposition tombe le plus souvent à 0 € les premières années. L'écart cumulé se chiffre en dizaines de milliers d'euros sur 15 ans.

L'amortissement au réel ne peut pas créer de déficit BIC imputable : la fraction non utilisée est reportée sans limite de durée et s'impute sur les bénéfices futurs de l'activité meublée. Les déficits issus des seules charges (hors amortissement) s'imputent quant à eux sur les BIC non professionnels des 10 années suivantes.

Pour arbitrer sur vos chiffres exacts, notre comparateur LMNP micro-BIC vs réel calcule les deux régimes en temps réel, et le comparateur meublé / nu / SCI élargit l'arbitrage au choix du régime locatif.

Pour les cessions depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est minoré des amortissements déduits pendant la détention (hors résidences services : étudiantes, seniors, EHPAD). Concrètement : un bien acheté 220 k€ et amorti à hauteur de 60 k€, revendu 260 k€, dégage une plus-value imposable calculée sur 260 − (220 − 60) = 100 k€ avant abattements, contre 40 k€ avant la réforme.

Les abattements pour durée de détention restent le grand amortisseur : 6 % par an au-delà de la 5e année pour l'IR (exonération totale à 22 ans) et 1,65 % puis 9 % pour les prélèvements sociaux (exonération à 30 ans). Plus la détention est longue, plus la réintégration perd de son impact.

L'arbitrage micro-BIC vs réel doit donc désormais se raisonner en cycle complet (économies annuelles + fiscalité de sortie). Dans la grande majorité des cas à crédit, le réel reste gagnant : l'économie d'impôt annuelle est certaine et immédiate, la sur-taxation de sortie est différée, atténuée par les abattements, et nulle si vous transmettez le bien (la plus-value latente est purgée par la succession ou la donation).

TMI 11 % (loyers 8 400 €/an) : micro-BIC = 4 200 € imposables → 462 € d'IR + 781 € de PS = 1 243 €/an. Réel avec crédit = souvent 0 €. Même à faible TMI, le réel reste généralement gagnant dès qu'il y a un emprunt.

TMI 30 % (loyers 12 000 €/an) : micro-BIC = 6 000 € imposables → 1 800 € d'IR + 1 116 € de PS = 2 916 €/an. Réel = 0 € les premières années, soit près de 3 000 € d'économie annuelle.

TMI 41 % (loyers 18 000 €/an) : micro-BIC = 9 000 € imposables → 3 690 € d'IR + 1 674 € de PS = 5 364 €/an. À ce niveau de TMI, le réel avec amortissement est quasi systématiquement indispensable ; voir notre dossier amortissement LMNP 2026 pour la mécanique détaillée.

La location meublée, même non professionnelle, est assujettie à la CFE (cotisation foncière des entreprises), calculée sur une base minimale communale — comptez généralement 100 à 800 €/an selon la commune. Exonérations principales : recettes ≤ 5 000 €/an, année de création, location d'une partie de sa résidence principale sous conditions.

Côté déclaratif : immatriculation de l'activité (formalités INPI) pour obtenir un SIRET, puis liasse 2031 au régime réel (l'expert-comptable est vivement recommandé — son coût est déductible et partiellement compensé) ou report direct des recettes au micro-BIC (formulaire 2042 C PRO).

Le statut LMP (loueur professionnel) se déclenche si les recettes meublées dépassent 23 000 €/an ET les autres revenus d'activité du foyer : régime différent (plus-values professionnelles, cotisations sociales). La frontière mérite une simulation avant d'y arriver — c'est un des points que nous cadrons en bilan patrimonial.

Prélèvements sociaux 18,6 % : loi n° 2025-1403 du 19 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12 (CSG sur les revenus du capital portée à 10,6 %). Réintégration des amortissements : loi de finances pour 2025, applicable aux cessions depuis le 15 février 2025 (impots.gouv.fr, BOFiP). Seuils micro-BIC : article 50-0 du CGI, revalorisation triennale (77 700 € revenus 2025 ; 83 600 € revenus 2026). Plus-value des particuliers : articles 150 U et suivants du CGI (19 % + 17,2 %, abattements 22/30 ans).

Pour aller plus loin : notre dossier complet LMNP 2026, le guide micro-BIC meublé et l'analyse LMNP vs location nue.