Réforme fiscalité du meublé 2026 : ce qui change

Depuis les années 1960, le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) a constitué l'un des dispositifs fiscaux les plus avantageux du paysage patrimonial français. Régime BIC, amortissements déductibles, neutralisation du revenu fiscal pendant 15-20 ans, absence de réintégration des amortissements en plus-value de cession. Le succès a été tel que le nombre de loueurs en meublé est passé de 480 000 en 2015 à 1,2 M en 2024.

Bercy estimait fin 2024 le coût budgétaire du LMNP à environ 4,5 Md€/an (manque à gagner fiscal), ce qui a déclenché les premières réformes : loi Le Meur de novembre 2024 sur l'encadrement du meublé touristique, puis PLF 2026 sur le LMNP longue durée. Le législateur n'a pas supprimé le LMNP, mais l'a sensiblement durci, dans une logique de rééquilibrage avec la location nue.

Voir aussi PLF 2026 : impact investisseur pour le contexte global et LMNP : rente non fiscalisée pour le rappel du fonctionnement historique.

Modification 1 — Réintégration des amortissements dans le calcul de plus-value à la cession (déjà détaillée dans le PLF 2026). Impact : prix de revient corrigé, plus-value taxable accrue, fiscalité de cession alourdie de 30 à 80 % selon la durée de détention et les amortissements pratiqués.

Modification 2 — Plafonnement des amortissements à 80 % du loyer brut pour les baux signés à compter du 1er juillet 2026. Conséquence : 20 % du loyer brut reste désormais imposable annuellement (alors qu'avant l'amortissement pouvait absorber 100 % du loyer net).

Modification 3 — Suppression de l'abattement micro-BIC majoré pour meublé classique. L'abattement micro-BIC passe de 50 % à 40 % à compter de 2027 (et reste à 30 % pour meublé touristique non classé). Plafond micro-BIC ramené à 70 k€ (vs 77 700 € antérieurement).

Modification 4 — Conditions d'accès au statut LMP (loueur professionnel) durcies : seuil de revenus locatifs > 23 000 €/an et > 50 % des revenus globaux du foyer (inchangé), MAIS désormais inscription obligatoire au RCS pour bénéficier du statut, ce qui était facultatif jusqu'en 2025. Conséquence : cotisations sociales TNS sur les revenus locatifs LMP (environ 28 % du résultat).

Cas 1 — LMNP réel, T2 Nantes 180 k€, acquisition 2018, revente 2027 à 240 k€. Amortissements pratiqués 38 k€. Avant réforme : plus-value 60 k€, impôt environ 11 k€. Après réforme : prix de revient corrigé 142 k€, plus-value 98 k€, impôt environ 18 k€. Surcoût : 7 k€ (12 % du gain brut).

Cas 2 — LMNP réel, T3 Bordeaux 240 k€, acquisition 2010, revente 2026 à 320 k€. Amortissements pratiqués 95 k€ (longue détention). Avant réforme : plus-value 80 k€, après abattements pour durée détention (16 ans) impôt environ 4 k€. Après réforme : prix de revient corrigé 145 k€, plus-value 175 k€, impôt environ 14 k€. Surcoût : 10 k€.

Cas 3 — LMNP réel, location nouvelle 2026, loyer brut 12 k€/an, charges déductibles 3 k€, amortissement plafonné à 9,6 k€ (80 % loyer brut). Base imposable : 12 k€ − 3 k€ charges − 9,6 k€ amort. plafonné = -0,6 k€ (déficit reportable). Sans plafonnement, base aurait été −5 k€ (perte fictive plus forte). Net : en année 1, 0 € d'impôt mais déficit reportable réduit (4,4 k€ de moins à reporter).

Profil : Mme R., 45 ans, TMI 30 %, possède 2 LMNP au réel depuis 2017 (T2 Lyon 195 k€, T2 Rennes 165 k€). Loyers bruts cumulés 22 k€/an. Question : faut-il continuer LMNP ou basculer en location nue pour profiter du déficit foncier majoré 2026-2028 ?

Comparaison sur 10 ans (2026-2035) maintien LMNP : revenus nets après impôt environ 16 k€/an × 10 = 160 k€. Mais si revente fin 2035 avec amortissements cumulés 75 k€, plus-value taxable accrue de 75 k€, impôt supplémentaire environ 12 k€.

Comparaison bascule en nu : revenus nets après impôt environ 13 k€/an × 10 = 130 k€ (régime micro-foncier 30 % abattement, TMI 30 % + 17,2 % = 47,2 %). Si travaux énergétiques 28 k€ entre 2026-2028, déficit foncier majoré : économie d'impôt 28 k€ × 47,2 % = 13 k€. Et plus-value à la revente non impactée par amortissements (régime classique).

Conclusion : maintien LMNP reste meilleur de 5-8 k€ sur 10 ans (avantage cash courant), MAIS si rénovation énergétique nécessaire, la bascule en nu devient compétitive grâce au déficit foncier majoré. Décision dépend du DPE actuel des biens.

Q : Faut-il revendre son LMNP avant 2026 ? Non en général. La réforme rend la fiscalité de cession moins favorable mais reste compétitive pour les durées de détention longues (> 10 ans). Une revente précipitée à prix sous-optimisé serait souvent contre-productive.

Q : Le statut LMP devient-il plus attractif ? Non. L'inscription RCS obligatoire et les cotisations TNS (28 %) rendent le LMP très peu attractif sauf cas spécifiques (gros volumes, structuration en société). Le LMNP reste largement préférable.

Q : Les baux signés avant juillet 2026 sont-ils protégés ? Oui pour le plafonnement à 80 % du loyer brut. La réintégration des amortissements en plus-value s'applique en revanche à toutes les cessions à compter du 1er janvier 2026, peu importe la date d'acquisition.

Q : Le meublé touristique est-il concerné ? Oui, et même plus durement : loi Le Meur (encadrement Airbnb), abattement micro-BIC ramené à 30 % pour non classé, encadrement local renforcé. Voir loi Le Meur 2026.

Q : Faut-il anticiper la transmission de son LMNP ? Oui. Donation en nue-propriété aux enfants avant la cession permet de neutraliser partiellement la plus-value (et les amortissements réintégrés).

1. Réforme 2026 = fin de l'avantage historique du LMNP, mais le statut reste compétitif.

2. Réintégration des amortissements en plus-value de cession depuis 1er janvier 2026.

3. Plafonnement amortissements 80 % loyer brut pour nouveaux baux depuis 1er juillet 2026.

4. Bascule LMNP→nu pertinente si rénovation énergétique nécessaire (déficit foncier majoré).

5. LMP encore moins attractif (inscription RCS, cotisations TNS) - LMNP reste le standard.