Réforme fiscalité du meublé 2026 : ce qui change

En 2026, la fiscalité du meublé est durcie sur deux axes : les amortissements déduits en LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value pour toute cession réalisée depuis le 15 février 2025 (loi de finances 2025, selon impots.gouv.fr), et les prélèvements sociaux sur les revenus LMNP passent de 17,2 % à 18,6 % (LFSS 2026). Le statut LMNP reste néanmoins compétitif, comme l'explique CPIM.

Depuis les années 1960, le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) a constitué l'un des dispositifs fiscaux les plus avantageux du paysage patrimonial français. Régime BIC, amortissements déductibles, neutralisation du revenu fiscal pendant 15-20 ans, absence de réintégration des amortissements en plus-value de cession. Le succès a été tel que le nombre de loueurs en meublé est passé de 480 000 en 2015 à 1,2 M en 2024.

Bercy estimait fin 2024 le coût budgétaire du LMNP à environ 4,5 Md€/an (manque à gagner fiscal), ce qui a déclenché les premières réformes : loi Le Meur de novembre 2024 sur l'encadrement du meublé touristique, puis la loi de finances 2025 qui réintègre les amortissements LMNP dans la plus-value de cession. Le législateur n'a pas supprimé le LMNP, mais l'a sensiblement durci, dans une logique de rééquilibrage avec la location nue.

Voir aussi PLF 2026 : impact investisseur pour le contexte global et LMNP : rente non fiscalisée pour le rappel du fonctionnement historique.

Modification 1 — Réintégration des amortissements dans le calcul de plus-value à la cession. Selon impots.gouv.fr, cette règle issue de la loi de finances 2025 s'applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (et non à compter de 2026), quelle que soit la date de mise en location ; les résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD) en sont exclues. Impact : prix de revient corrigé, plus-value taxable accrue. Source : impots.gouv.fr.

Modification 2 — Hausse des prélèvements sociaux sur les revenus LMNP au réel : de 17,2 % à 18,6 % (CSG portée de 9,2 % à 10,6 % par la LFSS 2026, selon service-public.gouv.fr). À la sortie de la période d'amortissement, lorsque le résultat fiscal redevient positif, ces prélèvements s'appliquent au taux en vigueur. Source : service-public.gouv.fr.

Modification 3 — Durcissement du micro-BIC pour le meublé de tourisme (loi Le Meur). Selon l'ANIL, l'abattement micro-BIC est ramené à 30 % avec un plafond de 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé, et à 50 % avec un plafond de 77 700 € pour le meublé classé et les chambres d'hôtes. Le micro-BIC du meublé longue durée classique demeure pour sa part inchangé. Source : anil.org.

Modification 4 — Conditions d'accès au statut LMP (loueur professionnel) : les seuils restent inchangés (recettes locatives > 23 000 €/an ET supérieures aux autres revenus d'activité du foyer). Le LMP entraîne l'assujettissement aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, ce qui le rend moins attractif que le LMNP pour la plupart des profils.

Cas 1 — LMNP réel, T2 Nantes 180 k€, acquisition 2018, revente 2027 à 240 k€. Amortissements pratiqués 38 k€. Avant réforme : plus-value 60 k€, impôt environ 11 k€. Après réforme : prix de revient corrigé 142 k€, plus-value 98 k€, impôt environ 18 k€. Surcoût : 7 k€ (12 % du gain brut).

Cas 2 — LMNP réel, T3 Bordeaux 240 k€, acquisition 2010, revente 2026 à 320 k€. Amortissements pratiqués 95 k€ (longue détention). Avant réforme : plus-value 80 k€, après abattements pour durée détention (16 ans) impôt environ 4 k€. Après réforme : prix de revient corrigé 145 k€, plus-value 175 k€, impôt environ 14 k€. Surcoût : 10 k€.

Cas 3 — LMNP réel arrivé en fin d'amortissement, résultat fiscal positif de 5 k€/an. L'impôt sur le revenu (TMI 30 %) s'y ajoute aux prélèvements sociaux désormais portés à 18,6 % (contre 17,2 % jusqu'en 2025) : la charge fiscale annuelle passe ainsi d'environ 2 360 € à 2 430 €, soit 70 €/an de plus pour ce seul effet PS. Tant que l'amortissement neutralise le résultat, l'impact reste nul.

Profil : Mme R., 45 ans, TMI 30 %, possède 2 LMNP au réel depuis 2017 (T2 Lyon 195 k€, T2 Rennes 165 k€). Loyers bruts cumulés 22 k€/an. Question : faut-il continuer LMNP ou basculer en location nue pour profiter du déficit foncier majoré 2026-2028 ?

Comparaison sur 10 ans (2026-2035) maintien LMNP : revenus nets après impôt environ 16 k€/an × 10 = 160 k€. Mais si revente fin 2035 avec amortissements cumulés 75 k€, plus-value taxable accrue de 75 k€, impôt supplémentaire environ 12 k€.

Comparaison bascule en nu : revenus nets après impôt environ 13 k€/an × 10 = 130 k€ (régime micro-foncier 30 % abattement, TMI 30 % + 17,2 % = 47,2 %). Si travaux énergétiques 28 k€ entre 2026-2028, déficit foncier majoré : économie d'impôt 28 k€ × 47,2 % = 13 k€. Et plus-value à la revente non impactée par amortissements (régime classique).

Conclusion : maintien LMNP reste meilleur de 5-8 k€ sur 10 ans (avantage cash courant), MAIS si rénovation énergétique nécessaire, la bascule en nu devient compétitive grâce au déficit foncier majoré. Décision dépend du DPE actuel des biens.

Q : Faut-il revendre son LMNP avant 2026 ? Non en général. La réforme rend la fiscalité de cession moins favorable mais reste compétitive pour les durées de détention longues (> 10 ans). Une revente précipitée à prix sous-optimisé serait souvent contre-productive.

Q : Le statut LMP devient-il plus attractif ? Non. L'assujettissement aux cotisations sociales des travailleurs indépendants rend le LMP peu attractif sauf cas spécifiques (gros volumes, structuration en société). Le LMNP reste largement préférable.

Q : À partir de quand s'applique la réintégration des amortissements ? À toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (loi de finances 2025, selon impots.gouv.fr), quelle que soit la date d'acquisition. Les résidences gérées (étudiantes, seniors, EHPAD) en sont exclues.

Q : Le meublé touristique est-il concerné ? Oui, et même plus durement : loi Le Meur (encadrement Airbnb), abattement micro-BIC ramené à 30 % pour non classé, encadrement local renforcé. Voir loi Le Meur 2026.

Q : Faut-il anticiper la transmission de son LMNP ? Oui. Donation en nue-propriété aux enfants avant la cession permet de neutraliser partiellement la plus-value (et les amortissements réintégrés).

1. Réforme 2026 = fin de l'avantage historique du LMNP, mais le statut reste compétitif.

2. Réintégration des amortissements en plus-value de cession depuis le 15 février 2025 (loi de finances 2025).

3. Prélèvements sociaux sur les revenus LMNP portés à 18,6 % par la LFSS 2026 (17,2 % maintenu pour les revenus fonciers).

4. Bascule LMNP→nu pertinente si rénovation énergétique nécessaire (déficit foncier majoré).

5. LMP peu attractif (cotisations sociales TNS) - LMNP reste le standard.