Comment déclarer ses revenus LMNP en 2026 (guide étape par étape)

Le régime réel simplifié est obligatoire au-delà de 77 700 €/an, ou optionnel en dessous si vos charges réelles dépassent 50 % des loyers. L'option est exercée sur la 2031 et est irrévocable pendant 2 ans. Avec le réel, vous déduisez l'ensemble des charges effectives (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, copropriété) et surtout les amortissements.

Règle pratique : si la taxe foncière + charges copropriété + intérêts d'emprunt représentent plus de 50 % de vos loyers, le réel est systématiquement plus avantageux. Sur un T2 à 9 600 €/an de loyers avec 5 400 € de charges annuelles (56 %), le réel économise environ 1 620 € d'IR/an (TMI 30 %) par rapport au micro-BIC.

En régime réel simplifié, la déclaration LMNP est une liasse fiscale BIC. La déclaration principale est le formulaire 2031-SD (déclaration de résultats). Elle est accompagnée des annexes obligatoires : 2033-A (bilan simplifié), 2033-B (compte de résultat), 2033-C (immobilisations et amortissements), 2033-D (provisions et déficits antérieurs), 2033-E (valeur ajoutée).

La déclaration 2031 se dépose par voie dématérialisée via votre espace professionnel impôts.gouv.fr. La date limite est le 2e jour ouvré suivant le 1er mai (soit généralement le 3 mai). Un expert-comptable spécialisé LMNP facture généralement entre 400 et 700 €/an pour la liasse, largement amorti par l'économie fiscale.

Le bénéfice LMNP est reporté en case 5NA (déclarant 1) de la 2042-C-PRO. Le déficit LMNP (non-professionnel) ne s'impute pas sur le revenu global mais est reportable sur les BIC meublés non professionnels des 10 années suivantes (art. 156 I 1° bis CGI).

Avant même la 1ère déclaration fiscale, tout nouveau loueur meublé doit déclarer le début de son activité via le formulaire P0i (ou via le portail guichet-entreprises.fr) auprès du CFE dans les 15 jours suivant le début effectif de la location. Cette formalité crée le numéro SIRET de l'activité.

La P0i est aussi le moment de choisir l'exercice comptable (en général l'année civile) et de préciser si vous exercez en votre nom propre ou via une société. Le numéro SIRET obtenu est ensuite utilisé pour déclarer la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), due la 2e année d'activité.