LMNP vs location nue : comparatif 2026

La location meublée non professionnelle (LMNP) consiste à louer un bien équipé selon la liste réglementaire (literie, table, chaises, plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, étagères, etc.). Les recettes annuelles doivent rester sous 23 000 € ou ne pas dépasser 50 % des revenus globaux du foyer fiscal pour conserver le statut non professionnel. Régime fiscal : BIC avec amortissement comptable du bien et du mobilier.

La location nue (vide) est la formule traditionnelle : le bien est loué sans aucun mobilier, le locataire apporte ses propres meubles. Durée du bail : 3 ans renouvelables (loi 89-462). Régime fiscal : revenus fonciers, déclarés au barème IR + 17,2 % PS, avec déduction des charges réelles ou abattement micro-foncier 30 %.

La différence dans la mécanique fiscale et la gestion locative est majeure. Le choix entre les deux régimes peut représenter 30 à 50 % d'écart de rendement net annuel. Voir aussi notre guide LMNP 2026.

Au régime réel (privilégié au-delà de 15 000 € de recettes annuelles), l'investisseur déduit toutes les charges réelles ET l'amortissement comptable du bien. L'amortissement est linéaire sur 25 à 40 ans pour le bâti (selon les composants), 7 à 10 ans pour le mobilier, 5 ans pour les frais d'acquisition.

Exemple : T2 acquis 220 000 € frais inclus (180 000 bâti + 10 000 mobilier + 30 000 frais). Amortissement annuel : 6 000 € (bâti) + 1 200 € (mobilier) + 6 000 € (frais sur 5 ans) = 13 200 € les 5 premières années, 7 200 € ensuite. Loyer annuel 10 800 €, charges 2 500 €. Résultat fiscal après amortissement : négatif les 15 premières années. Pression fiscale : 0.

À noter pour 2026 : la réforme 2025 réintègre l'amortissement pratiqué dans le calcul de la plus-value à la cession (régime des plus-values des particuliers, abattement progressif sur 22 ans IR / 30 ans PS). Voir notre dossier plus-value LMNP 2026.

Régime micro-foncier (revenus < 15 000 €/an) : abattement forfaitaire 30 % des recettes. Pour un loyer annuel 10 800 €, base imposable 7 560 €. En TMI 30 % + 17,2 % PS = 3 568 € d'impôt annuel.

Régime réel (revenus > 15 000 €/an ou sur option) : déduction des charges réelles (intérêts, taxe foncière, copro, travaux d'entretien). Le déficit foncier (charges > revenus) est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an (surplus reportable 10 ans).

Avantage location nue : déficit foncier sur revenu global = défiscalisation puissante en cas de gros travaux. Pour un investisseur TMI 45 % qui engage 30 000 € de travaux d'entretien : économie d'impôt immédiate ~14 000 €.

Inconvénient : pas d'amortissement. Le résultat fiscal positif est imposé à la TMI + 17,2 % PS sans atténuation comptable.

Hypothèse : T2 acquis 220 000 € frais inclus, loyer marché brut.

LMNP : loyer mensuel meublé 900 € (vs nu 800 €, prime meublée 12,5 %). Loyer annuel 10 800 €. Charges 2 500 €. Résultat fiscal après amortissement : 0. Cash-flow net 8 300 €/an. Rendement net 3,77 %.

Location nue : loyer mensuel 800 €, annuel 9 600 €. Charges 2 500 €. Régime réel, résultat foncier 7 100 €. Fiscalité TMI 30 % + 17,2 % PS = 3 351 €. Cash-flow net 3 749 €/an. Rendement net 1,70 %.

Écart LMNP vs location nue : 4 550 €/an, soit 207 points de base de rendement supplémentaire. Sur 20 ans, écart cumulé : 91 000 €. La LMNP est massivement plus performante fiscalement.

Location nue : bail 3 ans renouvelables, locataires généralement stables (familles, jeunes actifs s'installant). Rotation moyenne : 3-4 ans. Vacance locative typique : 2-4 semaines entre deux locataires. Gestion légère (peu de petits travaux mobilier).

LMNP : bail meublé 1 an (étudiants 9 mois). Locataires souvent plus jeunes (étudiants, jeunes actifs en mobilité, expatriés). Rotation moyenne : 1-2 ans. Vacance locative plus élevée : 4-8 semaines/an. Gestion plus active (remplacement mobilier, réparations fréquentes).

Coût de gestion comparé : location nue 4-6 % TTC du loyer (en mandat), LMNP 7-10 % TTC. Différence notable sur 20 ans : 30-40 €/mois en plus pour LMNP en mandat, soit 8 000 € cumulés.

Profil : investisseur 38 ans, TMI 30 %, T2 60 m² à Toulouse Saint-Cyprien, 220 000 € frais inclus. Crédit 180 000 € sur 20 ans à 3,4 %.

Scénario A (LMNP) : meublé 4 500 € (lit, canapé, table, chaises, électroménager basique). Loyer 900 €/mois. Amortissement 13 200 €/an les 5 premières années, 7 200 € ensuite. Résultat fiscal : 0 toute la durée. Mensualité crédit 1 035 €. Cash-flow net mensuel après tout : -150 €/mois (effort d'épargne).

Scénario B (location nue) : pas de mobilier. Loyer 800 €/mois. Régime réel, déduction intérêts et charges. Résultat foncier annuel ~3 000 €. Fiscalité 47,2 % = 1 416 €. Mensualité crédit 1 035 €. Cash-flow net mensuel après tout : -360 €/mois.

Écart 2 520 €/an en faveur de la LMNP. Sur 20 ans avec valorisation +30 % identique : avantage LMNP cumulé ~50 000 € net après fiscalité plus-value.

Erreur n°1 : choisir LMNP sans appétence pour la gestion. Rotation locataires plus élevée, mobilier à remplacer, réactivité requise. Investisseur passif = location nue.

Erreur n°2 : négliger la liste réglementaire du meublé. Un meublé non conforme peut être requalifié en nu (avec rétroactivité fiscale défavorable).

Erreur n°3 : opter pour micro-foncier en location nue avec gros travaux. Le régime réel permet d'imputer le déficit foncier, le micro-foncier le perd définitivement.

Q : Peut-on passer de location nue à LMNP en cours de bail ? Oui, à la fin du bail nu, équiper et relouer en meublé. Pas de rétroactivité possible.

Q : Quel mobilier minimum pour LMNP ? Liste réglementaire décret 2015 : literie complète, plaques cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table et chaises, étagères, luminaires, équipements ménage.

Q : La LMNP nécessite-t-elle un expert-comptable ? Pas obligatoire mais recommandé au-delà de 23 000 € de recettes. Coût 800-1 500 €/an. Voir expert-comptable LMNP.

Q : Quelle prime meublée moyenne en 2026 ? 10-20 % du loyer nu selon ville et qualité du meublé.

1. LMNP : amortissement neutralise la fiscalité (résultat fiscal ~0 pendant 15 ans), rendement net 3,5-4,5 %.

2. Location nue : simplicité de gestion, stabilité locataires, mais fiscalité lourde (47 % sur résultat foncier).

3. Pour TMI 30 %+, la LMNP est systématiquement plus performante fiscalement.

4. Location nue préférable si gros travaux à imputer en déficit foncier sur revenu global.

5. Choix dépend du profil : actif et fiscal = LMNP, passif et stable = location nue. Voir guide LMNP.