Démembrement et IFI 2026 : sortir un bien de l'assiette grâce à la nue-propriété

Lorsqu'un bien immobilier est démembré, sa propriété est scindée entre un usufruitier, qui jouit du bien et perçoit les revenus, et un nu-propriétaire, qui détient le droit de disposer du bien à terme. Pour l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), l'article 968 du Code général des impôts pose une règle simple : les biens grevés d'un usufruit sont compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour leur valeur en pleine propriété.

Conséquence directe : le nu-propriétaire ne déclare en principe rien au titre de ce bien. La nue-propriété sort de son assiette taxable, tandis que l'usufruitier supporte l'IFI sur 100 % de la valeur, comme s'il était plein propriétaire. Cette logique suit le droit civil, qui met les charges du bien à la charge de celui qui en a la jouissance.

C'est ce mécanisme qui fait de la nue-propriété un levier patrimonial majeur pour les contribuables proches ou au-delà du seuil d'assujettissement à l'IFI, fixé à un patrimoine immobilier net taxable supérieur à 1 300 000 EUR au 1ᵉʳ janvier. Pour comprendre le fonctionnement d'ensemble du démembrement, vous pouvez consulter notre guide sur la nue-propriété immobilière.

L'intérêt est mécanique. Si vous achetez la nue-propriété d'un bien dont l'usufruit est cédé à un tiers (souvent un bailleur institutionnel dans le cadre d'un démembrement temporaire), ce bien n'entre pas dans votre patrimoine taxable à l'IFI pendant toute la durée du démembrement, généralement quinze à vingt ans. Vous détenez un actif immobilier décoté à l'achat, mais invisible pour l'IFI.

Cet effet se combine avec d'autres caractéristiques fiscales de la nue-propriété : absence de revenus fonciers imposables pendant le démembrement (l'usufruitier perçoit les loyers) et récupération de la pleine propriété en fin de période sans frais ni droits supplémentaires. Nous détaillons ces aspects dans notre article dédié à la fiscalité de la nue-propriété en 2026.

Attention toutefois : le levier IFI est temporaire. À l'extinction de l'usufruit, le bien réintègre votre patrimoine et redevient taxable si votre actif net immobilier dépasse le seuil. La sortie du démembrement doit donc être anticipée, comme l'explique notre page sur la récupération de la pleine propriété.

Le principe de taxation de l'usufruitier sur la pleine valeur connaît trois exceptions limitatives. Dans ces cas, l'usufruitier et le nu-propriétaire sont imposés séparément, chacun sur la valeur de son droit déterminée selon le barème de l'article 669 du CGI (qui dépend de l'âge de l'usufruitier). Le nu-propriétaire redevient alors potentiellement redevable de l'IFI sur sa quote-part.

Les trois exceptions, posées par l'article 968, sont : 1° l'usufruit issu de la dévolution légale, notamment l'usufruit du conjoint survivant (articles 757, 767, 1094 ou 1098 du Code civil) ; 2° la vente d'un bien avec réserve d'usufruit au profit du vendeur, lorsque l'acquéreur n'est pas un héritier présomptif au sens de l'article 751 ; 3° l'usufruit réservé par le donateur lors d'un don ou legs à l'État, une collectivité ou un organisme d'intérêt général.

Point crucial pour la planification : la donation classique de la nue-propriété à ses enfants avec réserve d'usufruit ne relève pas de ces exceptions. Dans ce schéma très courant, l'usufruitier (le donateur) reste seul redevable de l'IFI sur la valeur en pleine propriété, et les enfants nus-propriétaires ne déclarent rien. C'est l'objet de notre article sur la donation de nue-propriété avec réserve d'usufruit.

Pour clarifier, voici la répartition de l'IFI selon l'origine du démembrement. Cas général (achat de nue-propriété, donation avec réserve d'usufruit, démembrement viager classique) : l'usufruitier est redevable sur 100 % de la valeur en pleine propriété ; le nu-propriétaire est hors assiette.

Usufruit légal du conjoint survivant : usufruitier et nu-propriétaire sont taxés chacun sur la valeur de leur droit, selon le barème de l'article 669 du CGI. Vente avec réserve d'usufruit à un tiers non héritier : imposition répartie également. Don à l'État ou organisme d'intérêt général avec réserve d'usufruit : imposition répartie.

Rappel sur le barème IFI 2026, applicable au patrimoine net taxable : 0 % jusqu'à 800 000 EUR, 0,5 % de 800 000 à 1 300 000 EUR, 0,7 % de 1 300 000 à 2 570 000 EUR, 1 % de 2 570 000 à 5 000 000 EUR, 1,25 % de 5 000 000 à 10 000 000 EUR, puis 1,5 % au-delà. L'assujettissement ne se déclenche toutefois qu'à partir de 1 300 000 EUR de patrimoine net. Pour estimer votre situation, utilisez nos stratégies de réduction de l'IFI 2026.

Prenons un contribuable lyonnais disposant d'un patrimoine immobilier net taxable de 1 800 000 EUR. Sans optimisation, il est redevable de l'IFI : la fraction comprise entre 1 300 000 et 1 800 000 EUR est taxée à 0,7 %, soit environ 3 500 EUR au titre de cette tranche, en plus de la tranche à 0,5 %.

Supposons qu'il décide de réorienter une partie de son épargne vers l'acquisition de la nue-propriété d'un bien d'une valeur de 500 000 EUR en pleine propriété, l'usufruit temporaire étant détenu par un bailleur social pour quinze ans. Conformément à l'article 968 du CGI, cette nue-propriété n'entre pas dans son assiette IFI : son patrimoine taxable retombe sous le seuil et l'IFI peut être annulé pendant toute la durée du démembrement.

Au terme des quinze ans, il récupère la pleine propriété du bien sans frais. Il devra alors réévaluer sa situation IFI. Cet exemple est illustratif et n'intègre ni les autres actifs ni l'évolution des valeurs ; il ne constitue pas une promesse de performance. Une analyse personnalisée est indispensable, que nous proposons via un accompagnement en gestion de patrimoine.

Le démembrement au service de l'IFI n'est pas un automatisme. Le BOFiP rappelle que l'administration peut combattre, au moyen de la procédure de l'abus de droit, les montages dont l'objectif est principalement d'éluder l'impôt, par exemple la création de sociétés d'usufruit dépourvues de substance économique. Un démembrement doit reposer sur une logique patrimoniale réelle : transmission, perception différée de revenus, préparation de la retraite.

Par ailleurs, les dettes afférentes à un bien immobilier (acquisition, travaux, etc.) ne sont déductibles à l'IFI que par le redevable du bien. Le nu-propriétaire, qui ne déclare pas le bien, ne peut pas davantage déduire l'emprunt finançant sa nue-propriété. Cet équilibre doit être intégré au calcul global.

Enfin, la nue-propriété immobilise un capital sans revenu immédiat : elle convient aux contribuables disposant d'autres sources de liquidités. Pour comparer ce levier à d'autres approches, consultez notre comparatif nue-propriété vs pleine propriété et notre guide sur le démembrement temporaire. Toute décision doit être validée avec un conseil au regard de votre situation complète.