IFI 2026 : comment calculer et réduire son impôt sur la fortune immobilière

L'assiette IFI est calculée au 1er janvier de l'année d'imposition. Si votre patrimoine immobilier net est inférieur à 800 000 €, vous n'êtes pas imposable. Entre 800 000 € et 1 300 000 €, vous êtes imposable uniquement si le total dépasse 1 300 000 €, mais sur la fraction à partir de 800 000 € (mécanisme de décote progressive).

Le barème 2026 est progressif : 0 % jusqu'à 800 000 €, 0,5 % de 800 001 à 1 300 000 €, 0,7 % de 1 300 001 à 2 570 000 €, 1 % de 2 570 001 à 5 000 000 €, 1,25 % de 5 000 001 à 10 000 000 €, 1,5 % au-delà. L'IFI est plafonné : il ne peut excéder 75 % des revenus imposables de l'année.

Entrent dans l'assiette IFI : résidence principale (avec abattement 30 %), résidences secondaires, biens locatifs (nus ou meublés), parts de SCI à proportion immobilière, parts de SCPI et d'OPCI (fraction immobilière), crédit-bail immobilier.

Sont exonérés ou exclus de l'assiette : biens professionnels (immeuble d'exploitation directe), bois et forêts (sous conditions), biens ruraux loués à long terme, œuvres d'art, actifs financiers purs. La nue-propriété est exonérée dans le patrimoine du nu-propriétaire — c'est l'usufruitier qui l'intègre en pleine propriété.

Les dettes déductibles de l'assiette IFI sont celles contractées pour acquérir ou améliorer les biens taxables au 1er janvier. Crédit immobilier classique (capital restant dû au 1er janvier), emprunts travaux, dettes de reconstruction ou d'agrandissement. Attention : les intérêts de l'année courante ne sont pas déductibles, seul le capital restant dû l'est.

Cinq stratégies légales pour réduire l'IFI en 2026 : (1) le démembrement de propriété — donner la nue-propriété à vos enfants sort la fraction correspondante de votre assiette ; (2) l'investissement en biens professionnels exonérés ; (3) la souscription de parts de GFI (groupements forestiers) ou GFA (groupements fonciers agricoles) exonérés à 75 % ; (4) les dons aux organismes d'utilité publique (réduction IFI directe de 75 % du montant donné, plafond 50 000 €/an) ; (5) l'optimisation du passif déductible.

Le démembrement de propriété est la stratégie la plus puissante sur le long terme. En transmettant la nue-propriété d'un bien de 500 000 € à deux enfants adultes, l'usufruitier ne déclare que la valeur de l'usufruit (calculée selon son âge par le barème fiscal). À 60 ans, l'usufruit vaut 40 % de la valeur en pleine propriété — soit 200 000 € dans l'assiette IFI au lieu de 500 000 €.

Voici le barème IFI 2026 avec simulation pour trois niveaux de patrimoine immobilier net :

Ces montants peuvent être significativement réduits par les dettes déductibles (capital restant dû des crédits immobiliers). Un patrimoine brut de 1,5 M€ avec 400 000 € de capital restant dû passe à 1,1 M€ net — réduisant l'IFI de 3 900 € à environ 2 100 €.

L'IFI est rarement subi seul : il s'intègre dans une stratégie patrimoniale globale. Chez CPIM, nous analysons l'assiette IFI de nos clients dès que le patrimoine approche 800 000 € net, pour anticiper et non subir. Les leviers d'optimisation (démembrement, réorientation vers des actifs hors assiette, structuration SCI) doivent être activés avant que le seuil soit atteint.

Un diagnostic patrimonial CPIM intègre systématiquement la simulation IFI N+1 et N+5, en tenant compte des projets d'acquisition et de transmission. Prendre rendez-vous pour un audit de votre situation IFI.

Cet article fait partie du dossier fiscalité patrimoniale de CPIM.

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Le bon dispositif dépend de votre TMI, de votre horizon et de votre capacité d'apport. Prendre rendez-vous ou tester votre situation via le Compteur Immobilier.