Donation en nue-propriété 2026 : mode d'emploi

Le démembrement de propriété consiste à séparer les deux attributs d'un bien : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (la propriété du bien sans en avoir la jouissance). Ensemble, nue-propriété et usufruit reconstituent la pleine propriété.

Dans une donation en nue-propriété, le parent donne la nue-propriété du bien à ses enfants, tout en conservant l'usufruit. Il continue donc à percevoir les loyers (ou à habiter le bien) jusqu'à son décès. À cette date, les enfants récupèrent la pleine propriété du bien sans aucun droit de succession supplémentaire.

C'est l'une des stratégies de transmission les plus efficaces du droit patrimonial français : les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété (et non sur la valeur totale du bien), ce qui réduit considérablement la fiscalité.

La valeur de la nue-propriété est déterminée par le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts (CGI), en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de la donation. La valeur de l'usufruit est de : 90 % (moins de 21 ans), 80 % (21-30 ans), 70 % (31-40 ans), 60 % (41-50 ans), 50 % (51-60 ans), 40 % (61-70 ans), 30 % (71-80 ans), 20 % (81-90 ans), 10 % (plus de 90 ans). La nue-propriété vaut 100 % − valeur de l'usufruit.

Exemple concret : un parent de 62 ans donne la nue-propriété d'un appartement valant 400 000 €. L'usufruit vaut 40 % (tranche 61-70 ans) = 160 000 €. La nue-propriété vaut donc 60 % = 240 000 €. Avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (renouvelable tous les 15 ans), la base taxable est de 140 000 €. Droits de donation : environ 22 000 € (barème progressif), contre plus de 57 000 € en pleine propriété.

L'abattement de 100 000 € par parent, par enfant se renouvelle tous les 15 ans. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre sans droits 400 000 € (4 × 100 000 €) tous les 15 ans, uniquement via les abattements.

IFI (Impôt sur la fortune immobilière) : l'usufruitier est imposé à l'IFI sur la valeur en pleine propriété du bien. Le nu-propriétaire n'est pas imposé à l'IFI sur le bien démembré. Ce mécanisme permet de sortir partiellement ou totalement un patrimoine immobilier de la base IFI en transmettant la nue-propriété à des enfants.

Revenus locatifs : tant que l'usufruitier est en vie, c'est lui qui perçoit les loyers et les déclare dans ses revenus. Les enfants nu-propriétaires ne perçoivent aucun revenu de ce bien pendant la durée du démembrement. À l'extinction de l'usufruit (décès de l'usufruitier), les enfants récupèrent la pleine propriété sans droit de succession supplémentaire ni plus-value taxable supplémentaire.

FAQ — 3 questions fréquentes

1. Peut-on vendre un bien démembré sans l'accord de l'usufruitier ? Non. La vente en pleine propriété nécessite l'accord des deux parties (usufruitier et nu-propriétaire). En cas de désaccord, seule une action judiciaire peut forcer la vente.

2. Quelle est la différence entre donation nue-propriété et donation pleine propriété avec réserve d'usufruit ? Ce sont deux formulations pour la même opération. Le parent donne la pleine propriété mais réserve contractuellement l'usufruit à son profit. Le résultat est identique.

3. La donation en nue-propriété est-elle irrévocable ? Oui, sauf exception légale (ingratitude du donataire, inexécution des charges, survenance d'enfant si prévu au contrat). Une donation est en principe définitive — il faut consulter un notaire ou un conseiller patrimonial avant d'agir.

La donation de nue-propriété n'est pas la seule manière de jouer sur le démembrement. Quand un parent veut aider un enfant étudiant ou jeune actif et alléger son IFI sans se dépouiller définitivement, la donation temporaire d'usufruit à son enfant transfère les loyers et la valeur taxable pour une durée déterminée, puis l'usufruit revient au parent à son terme.