Sortie de nue-propriété : récupérer la pleine propriété

À l'échéance du démembrement, l'usufruit s'éteint automatiquement (article 617 du Code civil). Le nu-propriétaire devient plein propriétaire de plein droit, sans aucune formalité ni fiscalité supplémentaire. La date d'extinction est fixée dans l'acte d'origine et ne peut être prolongée unilatéralement.

Le bailleur usufruitier (institutionnel ou particulier) est tenu de remettre le bien en bon état d'entretien. Cette obligation est codifiée dans l'acte initial, généralement avec une procédure d'état des lieux contradictoire et un budget de remise en état pré-provisionné. À vérifier impérativement avant l'échéance.

Option 1 : Conserver et louer. Choix le plus fréquent pour un patrimoine d'investissement. À 60-70 ans (typique de l'échéance pour une acquisition à 45-55 ans), la TMI a souvent baissé : louer en LMNP au réel ou Loc'Avantages génère des revenus complémentaires retraite peu fiscalisés. Voir LMNP : rente non fiscalisée.

Option 2 : Vendre. Si le marché est porteur ou si vous avez besoin de liquidités. La fiscalité plus-value est avantageuse (durée de détention compte depuis l'achat nue-propriété, soit 15-20 ans → exonération PS souvent acquise).

Option 3 : Donner à ses enfants. Pleine propriété ou démembrement à nouveau. Combiné avec les abattements 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Stratégie optimale si les enfants sont en phase d'investissement.

Option 4 : Occuper personnellement. Si le bien correspond à un projet de vie (résidence principale retraite, résidence secondaire). Pas de fiscalité de mutation.

6-12 mois avant l'échéance : faire le point avec votre notaire et un conseil patrimonial. Évaluer la valeur de marché, anticiper la stratégie de sortie, préparer la fiscalité.

3-6 mois avant : organiser l'état des lieux contradictoire avec l'usufruitier. Vérifier la remise en état (peinture, équipements, sanitaires). Faire chiffrer les travaux éventuels par un artisan indépendant pour appuyer une éventuelle demande d'indemnité.

Date de l'échéance : extinction automatique de l'usufruit. Pas d'acte notarié à signer (l'extinction est de plein droit). Le notaire doit toutefois faire publier la mainlevée éventuelle de l'hypothèque ou du PPD au service de la publicité foncière.

Après l'échéance : selon l'option choisie, mise en location, vente, donation, occupation. Le calendrier fiscal doit être anticipé (taxe foncière, plus-value, droits de mutation).