Fiscalité de la nue-propriété immobilière en 2026

Pendant toute la durée du démembrement temporaire, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif du bien. Les loyers sont encaissés par l'usufruitier, qui en supporte seul la fiscalité. Conséquence : aucune ligne à déclarer sur la déclaration de revenus 2042, ni sur l'annexe 2044 (revenus fonciers). Les notions de démembrement, usufruit et nue-propriété sont détaillées dans notre lexique du patrimoine.

Cette situation reste valable même si le démembrement implique un crédit immobilier en cours : la quote-part d'intérêts d'emprunt payée par le nu-propriétaire est déductible des revenus fonciers d'autres biens éventuels. En l'absence d'autres revenus fonciers, les intérêts sont imputables sur le revenu global à hauteur de 10 700 €/an (régime du déficit foncier) — optimisation très rarement exploitée.

L'article 968 du CGI dispose qu'en cas de démembrement temporaire issu d'une convention, l'usufruitier est seul redevable de l'IFI sur la valeur de la pleine propriété. Le nu-propriétaire n'intègre pas le bien à son assiette IFI.

Cette règle s'applique quand le démembrement résulte d'une convention (achat conjoint) — typiquement les opérations de nue-propriété sociale avec PERL, Fidexi, Théséis. Le bailleur institutionnel, exonéré d'IFI ou faiblement imposé, supporte une fiscalité marginale.

Bénéfice cumulé sur 18 ans pour un patrimoine > 1,3 M€ : sur un bien à 300 000 € et un IFI marginal à 0,7 %, économie ~2 100 €/an × 18 ans = 37 800 €. Cette économie est l'un des leviers majeurs de la stratégie nue-propriété pour les patrimoines importants.

À l'échéance, le bien réintègre l'assiette IFI du nouveau plein propriétaire. À cette date, l'arbitrage de revente, donation, ou conservation se pose à nouveau.

À l'échéance du démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans frais ni fiscalité. La pleine propriété récupérée a une valeur de marché égale à celle du bien à cette date.

Si le nouveau plein propriétaire revend immédiatement, la plus-value imposable se calcule classiquement : prix de vente - prix d'acquisition (en nue-propriété) - frais. Particularité : la durée de détention pour les abattements démarre à la date d'acquisition de la nue-propriété, pas à la date de récupération de l'usufruit.

Exemple chiffré : achat nue-propriété 180 000 € en 2026, récupération pleine propriété en 2044 (18 ans), revente immédiate 380 000 €. Plus-value brute = 200 000 €. Abattement durée détention : 18 ans → IR exonération partielle (50 %), PS exonération partielle (16,5 %). Impôt résiduel : ~14 000 €. Plus-value nette : 186 000 €. Performance globale 4,6 %/an net.

La nue-propriété est un outil de transmission particulièrement efficace. Acheter la nue-propriété au profit de ses enfants (par donation directe ou via SCI démembrée) permet de transmettre 60-65 % de la valeur du bien à eux dès l'acquisition.

Combiné avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, deux parents peuvent transmettre jusqu'à 200 000 € de nue-propriété par enfant en franchise totale de droits. La pleine propriété rejoint l'enfant à l'échéance, en franchise totale de droits supplémentaires.

Voir notre dossier transmission par démembrement pour les montages typiques en 2026.