Meublé de tourisme et loi Le Meur : abattement micro-BIC 2026 (30 % / 50 %)

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a profondément remanié la fiscalité des meublés de tourisme (locations de courte durée type Airbnb). Son objectif affiché est de rééquilibrer le marché en faveur du logement permanent, en durcissant le régime fiscal et les pouvoirs des communes. Ces règles s'appliquent aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025, donc à la déclaration réalisée en 2026.

Le principal changement concerne le régime micro-BIC. Auparavant très avantageux pour la location de courte durée, il a été aligné vers le bas pour les meublés non classés : l'abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 % et le plafond de recettes de 77 700 EUR à seulement 15 000 EUR. Les meublés classés conservent un régime plus favorable, mais lui aussi rationalisé.

Cette réforme rend l'arbitrage entre meublé classé et non classé central pour tout investisseur en location saisonnière. Pour le cadre réglementaire complet (enregistrement, quotas communaux, DPE), consultez notre page LMNP saisonnier et meublé de tourisme 2026.

Voici les taux et plafonds applicables au régime micro-BIC pour les revenus 2025 (déclaration 2026), tels que publiés par l'administration fiscale.

Meublé de tourisme non classé : abattement forfaitaire de 30 %, applicable dans la limite de 15 000 EUR de recettes annuelles. Au-delà de ce seuil, le passage au régime réel BIC est obligatoire.

Meublé de tourisme classé : abattement forfaitaire de 50 %, applicable dans la limite de 77 700 EUR de recettes annuelles. Le seuil de bascule vers le réel s'apprécie également par rapport à ce plafond.

À titre de comparaison, avant la réforme, le non classé bénéficiait de 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 EUR et le classé de 71 % jusqu'à 188 700 EUR. La baisse est donc nette, surtout pour les locations sans classement. Pour situer ce régime par rapport à la location meublée classique, voir notre page régime micro-BIC meublé 2026.

Prenons un investisseur qui perçoit 20 000 EUR de recettes annuelles avec un appartement loué en courte durée, et dont la tranche marginale d'imposition (TMI) est de 30 %.

En non classé : les recettes dépassent le plafond micro-BIC de 15 000 EUR. Le loueur ne peut donc pas rester au micro-BIC et bascule au régime réel. S'il était resté éligible, l'abattement de 30 % n'aurait laissé qu'environ 30 % de charges forfaitaires couvertes, souvent insuffisant.

En classé : avec 20 000 EUR de recettes sous le plafond de 77 700 EUR, le micro-BIC s'applique. L'abattement de 50 % ramène la base imposable à 10 000 EUR. Avec une TMI de 30 % plus les prélèvements sociaux de 17,2 %, l'imposition ressort à environ 10 000 EUR × 47,2 % = 4 720 EUR, contre 20 000 EUR de base sans abattement.

Ce cas illustre l'effet double du classement : il relève le plafond (permettant de rester au micro-BIC) et double l'abattement. Le calcul exact dépend de votre situation ; un conseil en gestion de patrimoine permet de le sécuriser.

Le classement, de 1 à 5 étoiles, s'obtient auprès d'un organisme accrédité par le COFRAC ou agréé au titre du code du tourisme, après visite et application d'une grille de critères. La décision est valable 5 ans et coûte quelques centaines d'euros.

Le classement devient particulièrement pertinent dans deux situations : lorsque les recettes dépassent ou approchent 15 000 EUR (le classement évite la bascule forcée au réel et conserve le micro-BIC jusqu'à 77 700 EUR), et lorsque la TMI est élevée (l'abattement de 50 % au lieu de 30 % réduit fortement la base imposable).

À l'inverse, pour de petites recettes très en dessous de 15 000 EUR et un investisseur peu disposé à engager une démarche de classement, le micro-BIC non classé à 30 % peut suffire. Notre page fiscalité Airbnb et meublé de tourisme classé 2026 détaille la procédure de classement.

Une fois la question du classement tranchée, reste l'arbitrage entre micro-BIC et régime réel. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire (30 % ou 50 %) censé couvrir l'ensemble des charges. Le régime réel, lui, permet de déduire les charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, et surtout l'amortissement du bien et du mobilier.

La règle générale : si vos charges et amortissements réels dépassent le taux d'abattement applicable, le réel est plus avantageux. Pour un non classé à 30 % d'abattement, ce seuil est facilement franchi dès qu'il y a un emprunt et des amortissements. Le réel impose en revanche une comptabilité, généralement confiée à un expert-comptable.

Pour approfondir cette comparaison, consultez nos pages LMNP réel vs micro-BIC et passage au réel : le timing optimal. Attention : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf pour les résidences gérées.

La loi Le Meur a clarifié une chose : en meublé de tourisme, le classement est devenu le principal levier fiscal au micro-BIC. Sans lui, l'abattement tombe à 30 % et le plafond à 15 000 EUR ; avec lui, on retrouve 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 EUR.

Au-delà de la fiscalité du revenu, la location de courte durée reste encadrée localement : enregistrement en mairie, quotas dans les zones tendues, et obligations de performance énergétique (DPE). Ces contraintes peuvent peser autant que la fiscalité dans la décision d'investir.

Chaque situation étant différente (montant des recettes, TMI, présence d'un emprunt, projet de revente), il est prudent de modéliser les deux arbitrages (classé/non classé, puis micro/réel) avant de s'engager. Nos conseillers peuvent réaliser cette simulation lors d'un premier bilan patrimonial.