Jeanbrun ou LMNP en 2026 : quel régime d'amortissement choisir ?

Pendant vingt ans, l'amortissement a été l'apanage du meublé : le LMNP au régime réel neutralise l'imposition des loyers en déduisant comptablement la valeur du bien, composant par composant. La loi de finances pour 2026 (art. 47) a étendu cette logique à la location nue avec le statut du bailleur privé, dit « Jeanbrun » : amortissement de 80 % du prix de revient, à 3,5-5,5 % par an selon le niveau de loyer, plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 € (détail dans notre dossier plafond d'amortissement Jeanbrun).

La question n'est donc plus « amortir ou non », mais « amortir en nu sous contraintes Jeanbrun, ou en meublé sous contraintes LMNP ». Les deux réponses sont légitimes — elles ne visent simplement pas le même investisseur.

Type de location. Jeanbrun : nue, bail 3 ans, gestion simple. LMNP : meublée, bail 1 an (9 mois étudiant), ameublement obligatoire (décret 2015-981), rotation locative plus forte et gestion plus intensive.

Puissance de la déduction. LMNP : amortissement par composants non plafonné en montant (la part non utilisée est reportable sans limite) + charges + intérêts — le résultat fiscal tombe à zéro pendant 10 à 15 ans sur la plupart des dossiers. Jeanbrun : déduction simple et lisible mais plafonnée à 8-12 k€/an. Sur les gros tickets (> 300 k€), le LMNP déduit davantage.

Loyers. Jeanbrun : plafonnés (intermédiaire, social ou très social) — c'est la contrepartie du dispositif. LMNP : loyers libres, et structurellement supérieurs de 10 à 25 % en meublé vs nu à surface égale.

Prélèvements sociaux. Jeanbrun (nu) : 17,2 %. LMNP (meublé) : 18,6 % depuis la LFSS 2026 — voir notre dossier 17,2 % ou 18,6 %.

Engagement et fenêtre. Jeanbrun : 9 ans de location, acquisitions du 21/02/2026 au 31/12/2028, immeuble collectif uniquement. LMNP : aucun engagement de durée, statut permanent, tout type de bien.

Revente. Égalité — et c'est nouveau : les deux régimes réintègrent les amortissements déduits dans la plus-value imposable (LF 2025 pour le LMNP, texte Jeanbrun pour le bailleur privé). Aucun des deux ne « gagne » à la sortie ; les abattements de détention (22/30 ans) s'appliquent dans les deux cas.

Option Jeanbrun (loyer intermédiaire). Base amortissable 200 000 € × 3,5 % = 7 000 €/an de déduction (sous le plafond de 8 000 €). À TMI 30 % + PS 17,2 %, l'économie fiscale approche 3 300 €/an, soit ≈ 29 700 € sur les 9 ans d'engagement — au prix d'un loyer plafonné (souvent 10-15 % sous le marché selon la zone).

Option LMNP réel (meublé). Le même bien meublé se loue plus cher (typiquement +10 à +25 %), et l'amortissement par composants + mobilier + charges neutralise l'essentiel du résultat fiscal : les loyers sont encaissés quasi nets d'impôt et de PS pendant 10-15 ans. En contrepartie : ameublement à financer, rotation locative, comptabilité d'expert-comptable (déductible), et PS à 18,6 % sur le résultat éventuellement positif.

Lecture CPIM : sur un ticket moyen en zone tendue avec un loyer de marché proche du plafond intermédiaire, le Jeanbrun rivalise sérieusement — simplicité du nu, écart de loyer plafonné/marché faible, économie d'impôt garantie par la déduction. Dès que l'écart loyer libre/plafonné se creuse (hypercentres chers) ou que le ticket dépasse ~300 k€ (plafond 8 k€ atteint), le LMNP reprend l'avantage économique.

Plutôt Jeanbrun : primo-investisseur ou bailleur voulant du nu sans gestion meublée ; achat neuf 2026-2028 en zone où les plafonds intermédiaires collent au marché ; TMI 30-41 % cherchant une déduction lisible et sécurisée ; allergie à la rotation locative du meublé.

Plutôt LMNP réel : recherche du loyer maximal (étudiants, jeunes actifs, mobilité) ; tickets élevés où le plafond Jeanbrun bride la déduction ; besoin de souplesse (pas d'engagement 9 ans) ; biens hors immeuble collectif (maisons) ; stratégie colocation ou moyenne durée.

Et les deux ? Sur deux biens distincts, cumuler un Jeanbrun (nu, sécurisé) et un LMNP (meublé, rendement) diversifie les régimes fiscaux et les profils locatifs — une combinaison que nous étudions fréquemment en rendez-vous patrimonial.

Pour chiffrer votre situation précise (prix, zone, TMI, horizon de revente), commencez par le simulateur Jeanbrun et le comparateur LMNP micro vs réel — puis parlons-en.