Jeanbrun à Lyon

Lyon offre un parc de programmes neufs collectifs et d'immeubles anciens à rénover compatibles Jeanbrun, avec des plafonds de loyer intermédiaire souvent proches des loyers de marché locaux — c'est précisément dans cette configuration que le dispositif rivalise avec le LMNP, en conservant la simplicité de gestion de la location nue.

Mécanique du dispositif : Créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé permet d'amortir un logement loué nu : la base amortissable est fixée à 80 % du prix de revient, au taux annuel de 3,5 % (loyer intermédiaire), 4,5 % (loyer social) ou 5,5 % (loyer très social) pour le neuf, dans la limite de 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an selon le palier. L'amortissement se déduit des revenus fonciers — à TMI 30 %, chaque euro déduit économise environ 47 centimes (IR + PS 17,2 %).

Prenons un cas concret. Anne-Sophie, 38 ans, Médecin libérale Croix-Rousse, en TMI 45 %, dispose d'un budget de 320 000 € pour un investissement locatif à Lyon.

Scénario : Bien type ciblé : un T1 de 35 m² dans un quartier porteur (par exemple Presqu'île (1er, 2e)), au prix moyen du marché soit environ 211 750 € tout compris (acquisition + frais). Loyer mensuel attendu en location classique : 882 €/mois (10 588 €/an), soit un rendement brut de 5.0 %.

Impact fiscal : Impact fiscal à modéliser selon votre profil exact (TMI, horizon, autres dispositifs) — un diagnostic patrimonial CPIM cadre cette simulation en 30 minutes.

Cet exemple est un ordre de grandeur calibré sur le marché à Lyon en 2026. Le calcul exact dépend de votre situation fiscale réelle, de l'emplacement précis du bien et des conditions du financement. Le diagnostic CPIM (30 min, sans engagement) cadre votre cas particulier.

Deuxième pôle économique français, carrefour Rhône-Alpes avec un écosystème diversifié (industrie pharmaceutique Sanofi/bioMérieux, santé, tech, logistique, universités, Lyon 1/2/3, EM Lyon, INSA).

Prix au m² : De 3 800 €/m² (périphérie 9e) à 7 500 €/m² (Presqu'île, 6e autour du parc de la Tête d'Or), avec une médiane autour de 5 200 €/m².

Rendement locatif : Rendement brut moyen 4 à 6 % selon quartier, jusqu'à 7 % en colocation optimisée dans le 7e ou le 8e.

Zonage fiscal : Zone A (ancien dispositif Pinel, dispositif fermé en 2024). Éligible Denormandie dans l'ancien à rénover.

• Logement acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028
• Logement situé dans un immeuble collectif (maisons individuelles exclues)
• Location nue à usage de résidence principale du locataire
• Loyer plafonné : niveau intermédiaire, social ou très social
• Engagement de location de 9 ans
• Ancien éligible si travaux ≥ 30 % du prix d'acquisition et DPE final A, B ou C

Amortissement plafonné à 8 000 € (loyer intermédiaire), 10 000 € (social) ou 12 000 € (très social) par an, calculé sur 80 % du prix de revient. Taux réduits pour l'ancien rénové (de l'ordre de 3 à 4 %). En loyer intermédiaire, le plafond de 8 000 € est atteint vers 285 000 € de prix de revient.

Avantages :

• Amortissement en location nue : une première — plus besoin de passer au meublé pour amortir
• Prélèvements sociaux à 17,2 % (location nue), contre 18,6 % en meublé LMNP depuis la LFSS 2026
• Gestion simple du nu : bail 3 ans, rotation locative faible, pas d'ameublement à financer
• Déduction lisible et sécurisée, sans comptabilité d'amortissement par composants

Points de vigilance :

• Loyers plafonnés (intermédiaire/social/très social) : manque à gagner vs marché selon la zone
• Engagement de location de 9 ans
• Immeuble collectif uniquement, fenêtre d'acquisition limitée à 2026-2028
• Plafond d'amortissement : bride l'avantage sur les tickets élevés (> ~285 k€ en intermédiaire)

• Presqu'île (1er, 2e) : Patrimoine haussmannien, rendements modestes (3-4 %) mais plus-value élevée à long terme.
• Croix-Rousse (1er, 4e) : Bobo gentrifié, demande locative cadres/jeunes actifs, rendements 4-5 %.
• Part-Dieu (3e, 6e) : Quartier d'affaires en pleine restructuration, demande cadres mobiles.
• Gerland / Confluence (7e, 2e) : Ex-industriel en mutation, neuf Loc'Avantages possible, plus-value attendue.
• Monchat / Guillotière (3e, 7e) : Rendements attractifs (5-6 %) proche centre, colocation étudiante.
• 8e et 9e arrondissements : Prix d'entrée plus accessibles, demande locative soutenue, bons rendements.

Un projet Jeanbrun à Lyon se structure en quatre étapes claires, applicables à votre situation patrimoniale dès le premier rendez-vous.

1. Diagnostic patrimonial & éligibilité. Analyse de votre TMI, capacité d'épargne, horizon d'investissement et compatibilité avec le cadre Jeanbrun. Première confirmation que le dispositif correspond à votre profil avant tout sourcing immobilier.
2. Sourcing du bien à Lyon. Sélection sur les zones Presqu'île (1er, 2e), Croix-Rousse (1er, 4e), Part-Dieu (3e, 6e) en priorité, avec critères stricts d'éligibilité Jeanbrun : typologie du bien, ancienneté, montant des travaux requis, plafond loyer/ressources locataire le cas échéant.
3. Financement & structuration juridique. Négociation bancaire avec partenaires CPIM (apport, durée, taux), choix entre détention en direct, SCI ou SCPI selon l'objectif transmission. Validation avocat fiscaliste pour les opérations complexes (Malraux, MH, déficit foncier important).
4. Gestion & suivi annuel.Mise en location, déclaration fiscale chaque année, revue patrimoniale annuelle pour ajuster en fonction de l'évolution de votre situation et des plafonds Jeanbrun.

Jeanbrunn'est qu'une des options patrimoniales applicables à Lyon. Selon votre TMI, votre horizon et votre objectif, d'autres dispositifs peuvent s'avérer plus pertinents — ou se cumuler.

• LMNP au réel à Lyon — Le statut de référence pour neutraliser fiscalement les loyers grâce à l'amortissement comptable.
• Denormandie à Lyon — Pinel ancien : capitalisation de l'impôt 12 à 21 % sur biens anciens rénovés en centre-ville éligible.
• Loc'Avantages à Lyon — Réduction d'impôt jusqu'à 65 % sur les loyers via convention ANAH.
• Déficit foncier à Lyon — Imputation des travaux sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an.
• Loi Malraux à Lyon — 22 à 30 % de réduction d'impôt sur les travaux de restauration en secteur sauvegardé.
• Monuments Historiques à Lyon — Le seul dispositif français à autoriser la déduction intégrale des travaux du revenu global, sans plafond.

Hub complet : les 7 leviers fiscaux maîtrisés par CPIM.